Понятие права собственности на жилое помещение.
В Гражданском кодексе РФ1 праву собственности, в том числе и на строения, жилые помещения, посвящен раздел II,включающий в себя такие подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 289 ГК), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК).
Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.
Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).
|
|
|
Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.
В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).
Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.
Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут бытьтолько судомналожены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер — полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.
|
|
|
Гражданский кодекс определяет, чтособственниками могут бытьвсе без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.
Количество и стоимость жилья, находящегося в собственностиграждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.
|
|
|
Виды частной собственности на жилое помещение.
Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этомобщая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.
Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.
|
|
|
При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).
При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности1.
Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака — приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания Закона (п.1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.
При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!