Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 4.
Таблица 4
Финансовые потоки по объекту недвижимости
| Потенциальный валовый доход | ||
| Плановая аренда | ХХХХ | |
| Скользящий доход | ХХХХ | |
| Рыночная аренда | ХХХХ | |
| Прочие доходы | ХХХХ | |
| Итого потенциальный валовый доход | ххххх | |
| Недогрузка и потери при сборе арендной платы | -ХХХХ | |
| Действительный валовый доход | ххххх | |
| Операционные расходы | ||
| Постоянные | -ХХХХ | |
| Переменные | -ХХХХ | |
| Расходы на замещение | -ХХХХ | |
| Итого операционные расходы | -ХХХХ | |
| Чистый операционный доход | ххххх | |
| Обслуживание долга | -ХХХХ | |
| Денежный поток до выплаты налогов | ххххх | |
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.
1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).
|
|
|
2. Скользящий доход – сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:
v постоянные расходы;
|
|
|
v переменные расходы;
v расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
v расходы на управление;
v расходы на заключение договоров аренды;
v заработная плата обслуживающего персонала;
v коммунальные расходы;
v расходы на эксплуатацию и ремонт;
v расходы на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
v кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
v санитарно-технические устройства и электрооборудование;
|
|
|
v механическое оборудование;
v пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
v расходы, связанные с бизнесом;
v плановый износ и амортизация;
v подоходные налоги на владельца;
v капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 209; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!