Понятие договора аренды недвижимости

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

 

На тему : «Аренда недвижимости»

               

 

 

                                     

Студент                             _______________

 

 

Научный руководитель                                     

______________

 

Рецензент           _____________

 

 

Допустить к защите ГАК

 

______________________

______________________

«__»_________________г.

 

Москва – 2002 г.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ	………………………………………………………..	3
ГЛАВА I .	Общие положения о недвижимости ………….	7
1.1.	Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости	7
1.2.	Правовой режим недвижимости	15
ГЛАВА II .	Договор аренды недвижимости …………………	18
2.1.	Понятие договора аренды недвижимости	18
2.2.	Объекты аренды	20
2.3.	Стороны договора аренды недвижимости	30
2.4.	Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости	33
2.5.	Существенные условия и содержание договора аренды недвижимости	43
2.6.	Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости	54
ГЛАВА III .	Регистрация права аренды и аренды как ограничения (обременения) прав …..…………..	58
3.1.	Регистрация права аренды	59
3.2.	Понятие и виды ограничений вещных прав	61
3.3.	Регистрация аренды как ограничения (обременения) прав	65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………….		69
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ …………………………………………		73
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА …………………………..		74

 

Введение

 

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. долгожданный новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости.[1] Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.[2]

 Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.[3]

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.[4]

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов[5], до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.[6]

Данная дипломная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Такой подход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенное влияние и на структуру настоящей дипломной работы. В ее состав входит три главы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия недвижимости, соотношения терминов "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", "недвижимость", определению критериев отнесения того или иного имущества к недвижимости. Также в рамках первой главы затронуты отдельные вопросы классификации и особенностей правового режима объектов недвижимости.

Во второй главе данной дипломной работы основное внимание уделено сравнительному анализу общих положений о договоре аренды и особенностей, предусмотренных в отношении как отдельных видов договоров аренды недвижимости, так и отдельных объектов недвижимости.

В частности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых "арендных услуг".[7]

Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, и аренда предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилых помещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительством объектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

Аренда природных ресурсов будет рассмотрена на примере аренды земельных участков. Также затронут вопрос определения предмета аренды земельного участка при строительстве подземного сооружения.

При рассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживают вопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, так и с новизной для российского права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом, государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей дипломной работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

- применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет – ничтожной);

- предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам (виндикационной иск в отношении незаключенной сделки и реституция – в отношении недействительной).

Необходимо отметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается все возрастающее количество научных публикаций.[8]

Наконец, третья глава данной дипломной работы посвящена наиболее дискуссионной проблеме, связанной с определением места и правовой природы аренды, необходимости государственной регистрации в учреждениях юстиции права аренды и аренды как обременения (ограничения) прав независимо от регистрации договора аренды.

Глава I. Общие положения о недвижимости

 

1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости

 

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.[9]

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.[10]

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.[11] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере" и "недвижимости в градостроительстве", которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[12]

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы[13], что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что "в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – "сложная вещь" по ст. 134 ГК ".[14]

Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.[15]

В отличие от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием недвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…"[16]

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

В связи с изложенным необходимо отметить, что "в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество". С одной стороны, им вытесняется термин "недвижимая вещь", прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."[17]

В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.[18]

Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с момента извлечения их из состава недр.[19]

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. В дореволюционном российском праве недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником[20]. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной постройкой и подлежит сносу.[21]

Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно. Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнения. В связи с чем невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма относительным. Следовательно, "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком"[22]. В настоящее время предлагаются различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта к недвижимости.[23] Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.[24]

Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия – судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы и другие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственной регистрации к их аренде не применяется.

Помимо классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.[25]

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты.[26]

1.2 Правовой режим объектов недвижимости

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.[27]

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными сделок с нею весьма болезненно для участников гражданского процесса и требуется особая тщательность при их совершении.[28] Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости[29]:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ);

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).

 

 

 

Глава II. Договоры аренды недвижимости

Понятие договора аренды недвижимости

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя­тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам­ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, ста­новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст­веннику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму­щество во временное пользование другому лицу, собственник сох­раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имуще­ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:[30]

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.[31]

 Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать[32]. 

Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ). Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления.[33] Однако, в отношение аренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу только во временное владение и пользование одновременно.  

Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[34]

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.[35]

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (Ст. 129 ГК РФ). Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота.[36]

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. [37]

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. [38]

Как уже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, "привязка к земле", конструктивная расчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость.[39] Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; "привязка" к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.[40]

Понятие "здания" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски … Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание "главенствующее" по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.[41] Однако, в научной литературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения "вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых".[42]

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.[43] Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признаку делимости.[44]

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимому имуществу[45]. Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к недвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: "… критерий, по которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …". При этом также необходимо отметить, что "к разряду недвижимого имущества могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта".[46] Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды – это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.[47]

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости "жилые и нежилые помещения". Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что "нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку – представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника.[48] Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке.[49]

Также высказано мнение, что "правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общего пользования…"[50]

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку "…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды"[51].

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление предмета аренды земельного участка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельного участка дано в нескольких федеральных законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе “О государственном земельном кадастре” (ст.1) - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность) городских и сельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурсную основу в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования подземное пространство в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений не для строительства градостроительных объектов, а для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с федеральным законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться как подземное сооружение путем разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем или просто покрытием асфальтом. Пример подобного градостроительного объекта, расположенного под землей – Торговый комплекс “Манежная площадь”, расположенный в г. Москве на месте Манежной площади.

Торговый комплекс “Манежная площадь” расположен полностью под поверхностью земли. Строился он путем классического разрытия котлована и последующего возведения капитального строения как обычного надземного сооружения. Однако затем данный комплекс был покрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрыт плодородным слоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. [52]

Что в данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно – земельный участок. Однако, размер и границы земельного участка не ясны. То ли земельный участок, на котором находятся только выходящие на поверхность сооружения подземного объекта, так как заасфальтированная поверхность используется городскими властями для публичных целей как земли общего пользования. То ли весь земельный участок, на котором расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объекта на поверхность земли. 

Представляется, что в данном случае логичным будет использование второго варианта.

Таким образом, субъекту градостроительной деятельности предоставляется уполномоченным органом власти земельный участок в границах, в которых будет расположен построенный подземный объект. На плане границы земельного участка изображается как проекция контуров подземного сооружения на поверхность земли после покрытия его грунтом.

Пример из практики

Гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением.

В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды земли как с ГСК, так и с ООО.

Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном порядке при наличии соответствующих разрешений органа власти.

Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения.

Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО.

Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельного законодательства РФ и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы (распоряжения мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рм и от 07.07.94 № 317-рм).[53]

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме­няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. [54]

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот­ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри­ятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана ого­ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи­мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот­ренном законом ииными правовыми актами. При определении соста­ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз­начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего за­прета.

3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).[55]

2.3. Стороны договора аренды недвижимости

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство, национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальные обра­зования.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не явля­ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра­спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.[56] В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не­движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре­дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив­ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес­твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. Однако, образовательное учреждение согласно п. 2 ст. 39 Закона РФ “Об образовании” вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного учредителем за образовательным учреждением в оперативном управлении.[57] Так же, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).

В роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль­ной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по уп­равлению и распоряжению объектами федеральной собственности".

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве­нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про­изводится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, впра­ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана­логичный порядок действует в отношении государственной собстве­нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате­лей государственного имущества могут выступать унитарные пред­приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви­жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо­дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри­ятия - в отношении любого имущества толь­ко с согласия собственника или уполномоченного им органа[58]. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, спе­циальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Если же пол­номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе­циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен­ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте­кать из договора комиссии.

Следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственное имущество, которым государственное или муниципальное образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не подлежит применению.[59]          

Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества. Однако, ЗК РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ ( п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данном положении) национальный режим не ограничен.[60]

2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ, недействительность договора.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. В статье же 131 ГК РФ сказано "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами". Что касается Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ, то согласно ст. 4 вышеназванного закона "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации… "

Таким образом, ни ст. 164 ГК РФ, ни Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав на него.

Однако, вышеуказанные нормы гражданского кодекса содержат общие положения. В связи с чем, необходимо обратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава 34 ГК РФ). В частности в статье 609 ГК РФ сказано, что "договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом". В силу вышеуказанной нормы по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Необходимо также особо подчеркнуть, что необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости, равно как и исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законами. К примеру, стороны, заключая договор аренды недвижимости, не могут предусмотреть в нем необходимость государственной регистрации данного договора ссылаясь на аналогию ст.163 ГК РФ. В противном случае сторонам будет отказано в регистрации на том основании, что данное условие договора противоречит нормам ГК и в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ является ничтожным.[61]

Помимо сказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобы договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

Во-первых, государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.4).

Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В-третьих, государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.[62]

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). "Иное" предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только если он заключен на срок свыше одного года.

Таким образом, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он в государственной регистрации не нуждается.

Определенные сложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.

Рассмотрим первую ситуацию: сторонами заключен договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В такой ситуации Высший Арбитражный Суд РФ пришел к следующим выводам.[63] Договор аренды был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Аналогично, несмотря на высказывавшиеся некоторыми авторами полностью противоположные точки зрения[64], разрешен Высшим Арбитражным Судом РФ вопрос и о продлении договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает регистрацию только договора аренды, заключенного на срок свыше одного года.[65]

Необходимо также иметь в виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Однако, статья 651 ГК РФ, предусматривающая регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, касается только зданий и сооружений. На практике встал вопрос: как быть с арендой части этого здания или сооружения, например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. и т.п.?

По данному вопросу существуют два диаметрально противоположных мнения.

Первое из них нашло свое отражение в работах ряда авторов[66] и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.

Согласно нему:

"На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из этого правила могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе ст. 609) применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Так, статей 651 Кодекса "иное" установлено для таких объектов гражданских прав – вещей, как здания или сооружения, а именно: обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с п. 1,2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 651 Кодекса.

На основании изложенного Минюст России считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях и сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом".

Полностью противоположное мнение на данную проблему, высказанное в научной литературе,[67] было поддержано ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:

"1. Статья 1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленном законом.

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним вязанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГКРФ."

Необходимо отметить, что до выхода разъяснения ВАС РФ практика в большинстве случаев исходила из необходимости государственной регистрации договора аренды помещения независимо от сроков его заключения.[68] Однако, в настоящее время, представляется, что при решении практических вопросов следует руководствоваться разъяснением, данным ВАС РФ, хотя бы из тех соображений, что в случае спора он будет разрешаться в суде.

Необходимо отметить, что иски о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Так, в практике Северо-Кавказского округа за последние годы по нескольким делам судами было отказано арендодателю в иске о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации. Предъявление такого иска арендодателем было признано способом злоупотребления правом. Подобный вывод основывался на том, что письменная форма договора была соблюдена, договор был исполнен, однако стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора, в то же время арендодатель не принял необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию и не использовал законных средств для понуждения арендатора к выполнению обязанности по регистрации. В этих делах иск о признании сделки недействительной фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок.[69] Соглашаясь с оценкой судом действий арендодателя как злоупотребления правом, не нельзя не отметить, что правомерность самой постановки вопроса о применении последствий недействительности договора в этом случае вызывает сомнения. Поскольку ГК РФ квалифицировал договор аренды недвижимости, не прошедший государственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, к нему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами из неосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительности сделки.[70] Применение последствий недействительности в отношении предприятий имеет свои особенности. Предприятие представляет собой сложный имущественный комп­лекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК ус­тановлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и ра­сторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие пос­ледствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си­туация, когда последствия недействительности или нарушения ус­ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Рассмотрение вопросов о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого зависит возможность оценки договора в качестве действующего.

В научной литературе высказываются различные точки зрению по вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной." В связи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки.[71] Тогда как п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том, что "в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены."[72] Данная точка зрения поддерживается и Сенчищевым В.И. [73] Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ лишь в случаях, установленных законом.[74] В связи с изложенным необходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.

2.5 Существенные условия и содержание договора аренды объектов недвижимости

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду[75]. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.[76]

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде­ленный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сто­рон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис­течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".[77]

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене­ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.

Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать здесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2000 года Дело № 4020

(извлечение)

Закрытое акционерное общество “Торговая компания “Афина” (далее — ЗАО ТК “Афина”) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного комплекса универмага “Тверь” (далее — МУП УИК “Тверь”).

Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК “Тверь” и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

ЗАО ТК “Афина” в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК “Тверь”. Кроме того, ЗАО ТК “Афина” ссылается на недействительность пункта 4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ к заключению договора. Податель жалобы полагает, что отсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске о взыскании с ЗАО ТК “Афина” штрафа за неисполнение и нарушение условий договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУИ и ЗАО ТК “Афина” был заключен договор от 01.02.99 № 1391 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99.

КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК “Афина” предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУП УИК “Тверь” договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.

ЗАО ТК “Афина”, считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Не содержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок при условии надлежащего исполнения его арендатором и в договоре от 01.02.99.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного иска.

Доводу ЗАО ТК “Афина” о недействительности пункта 4.2.8 договора апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка. Договор аренды был подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключить договор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такой обязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же сделка с пороком воли является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску заинтересованного лица.

Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.[78]

Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость от добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.[79]

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.  

В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[80].

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за поль­зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передавае­мой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна , так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.[81]

Обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму­щества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей аре­ндатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель­ный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслужи­вает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный уча­сток.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей час­тью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооруже­ния, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использо­вания в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно суще­ствует, не влияет даже смена собственника земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендато­ром этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружени­ем и необходима для его использования, на условиях, действовав­ших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, если это не проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).

Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.[82]

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ).распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.[83]

Обязанности арендатора.

Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще­ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та­кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи­той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то­лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи­щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован­ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.[84]

К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передаваьт свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется. [85]

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом.[86] "Иное" предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы ( ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.

---

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 258; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!