Государственная регистрация сделок
Резюме: с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ.
Закон отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в Пояснительной записке и п. 2.1 раздела II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Так, в п. 8 ст. 2 Закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона. Тем самым отчасти будет решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство перечисленных в п. 8 ст. 2 Закона статей (за исключением ст. ст. 574 и 609 ГК РФ) предусматривают, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Такое правовое регулирование создавало сложно разрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого "несостоявшегося" соглашения (например, арендатора) права воспользоваться договорными способами защиты своих прав.
В настоящее время эта проблема еще не потеряла своей актуальности, о чем свидетельствует опубликованный проект постановления Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (http://www.arbitr.ru/_upimg/8DCB14EDA72CD2C62708F90F0F076AF4_proj.pdf), в котором приводятся некоторые правовые позиции, позволяющие разрешать споры, связанные с отсутствием государственной регистрации фактически исполняемого договора аренды недвижимого имущества.
|
|
|
Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:
- договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);
- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");
|
|
|
- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Следует отметить, что на практике может возникнуть вопрос о применимости комментируемого положения к договорам аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, которые заключены на срок более года.
В настоящее время п. 2 ст. 25 ЗК РФ предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Применительно к перечисленным в предыдущем абзаце договорам такого положения Земельный кодекс РФ не содержит, так как согласно п. 2 ст. 26 данного Кодекса договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть обязывающего правила о том, что данные договоры, заключенные на срок, равный году и более, подлежат государственной регистрации, в Земельном кодексе РФ не содержится.
Однако это правило выводится в судебной практике практически единообразно, в том числе на основании толкования норм Земельного кодекса РФ и ст. ст. 164, 433, 609 ГК РФ (Определения ВАС РФ от 24.03.2011 N ВАС-18195/10 по делу N А63-246/2010, от 10.10.2011 N ВАС-12511/11 по делу N А40-75226/10-7-634, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2009 N А58-1745/08-0329-Ф02-1392/09 по делу N А58-1745/08-0329, ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2012 N Ф03-1056/2012 по делу N А51-13187/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2011 по делу N А27-6349/2011, ФАС Поволжского округа от 04.09.2012 по делу N А57-1871/2012, от 12.04.2012 по делу N А57-11882/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 по делу N А53-212/2012, от 25.08.2011 по делу N А53-24470/2010, ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-9382/12 по делу N А76-1506/2012, Определение Самарского областного суда от 01.02.2012 по делу N 33-1088/2012).
|
|
|
Аналогичная правовая ситуация в настоящее время имеет место и в отношении договоров аренды лесного участка, заключенных на срок один год и более (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.10.2010 N Ф03-5737/2010 по делу N А59-5712/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А25-57/2010, от 18.03.2011 по делу N А32-53088/2009, от 17.09.2010 по делу N А25-1904/2009, ФАС Центрального округа от 20.10.2010 по делу N А08-4966/2009-30, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 N 18АП-9181/2012 по делу N А47-7836/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А23-2533/2012).
Дата добавления: 2019-02-12; просмотров: 87; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!