Строительство корпусов № 1, № 2, № 3 ЖК « Брусничный 1, 2» и ЖК « Брусничный 3» осуществляется родственными структурами ООО « НСК » и ООО « НСК - СтройПроект ».
ЖК « Брусничный » ( Ленинградская область , Всеволожский район ).
Застройщики : ООО « Невская строительная компания », ООО « НСК - СтройПроект ».
Отчет по состоянию на 09.02.2017 года .
ЖК «Брусничный» представляют из себя юридически разные жилые комплексы ЖК «Брусничный 1, 2» и ЖК «Брусничный 3», которые застраиваются разными застройщиками, имеющими общих учредителей.
Застройщиком ЖК «Брусничный 1, 2» является Общество с ограниченной ответственностью «Невская строительная компания» (ООО «НСК»), которое является сравнительно давно учрежденной компанией (действует с 9 декабря 2002 года). ИНН 7816150268.
Учредителями ООО «НСК» являются частные лица:
- Мальцев Н.Н. с долей в 50% уставного капитала.
- Хамула Г.И. с долей в 50% уставного капитала.
Уставный капитал застройщика ООО «НСК» составляет 10 000 руб.
До начала строительства домов ЖК «Брусничный» застройщик ООО «НСК» принимал участие в строительстве 2-х многоквартирных жилых домов.
Застройщиком ЖК «Брусничный 3» является Общество с ограниченной ответственностью «НСК-СтройПроект», которое является недавно учрежденной компанией (действует со 2 августа 2013 года). ИНН 7813567649.
Учредителями ООО «НСК-СтройПроект» является частное лицо Хамула Г.И. с долей в 100% уставного капитала.
Уставный капитал застройщика ООО «НСК-СтройПроект» составляет 10 000 руб.
|
|
|
До начала строительства домов ЖК «Брусничный» застройщик ООО «НСК-СтройПроект» не принимал участие в строительстве многоквартирных жилых домов.
Что представляет из себя строящиеся объекты ЖК «Брусничный 1, 2» и ЖК «Брусничный 3»?
В настоящий момент на официальном сайте ООО «НСК» размещена информация о построенных и сданных в эксплуатацию, а также строящихся домах этого ЖК:
На сайте выложены свидетельство на ввод в эксплуатацию дома № 1 ЖК «Брусничный 1, 2» от 28.09.2016 года (количество квартир 294 шт. Общая площадь квартир 9 200 м2).
Между тем, согласно первоначальной проектной декларации от 07 апреля 2014 года, планируемый срок ввода этого корпуса в эксплуатацию был обозначен, как 1 квартал 2016 года. Таким образом, задержка срока сдачи этого корпуса относительно первоначально заявленного составил около полугода.
В существующих условиях, и в практике строительной отрасли в России, задержка на срок около полугода не может считаться сколько-либо значимой задержкой.
Корпуса № 2 ( ЖК « Брусничный 1, 2») и № 3 ( ЖК « Брусничный 3») строящиеся .
Что из себя представляют строящиеся корпуса.
|
|
|
Корпус № 2.
Трехсекционный 8 этажный жилой дом.
Дата публикации проектной декларации 22 августа 2014 года.
Количество квартир 158. Площадь квартир 7 142 м2. Площадь коммерческих помещений свободного назначения 613 м2.
Начало строительства 3 квартал 2014 года. Окончание строительства 1 квартал 2016 года.(Изменено на 2 квартал 2016 года. Изменено на 3 квартал 2016 года. Изменено на 4 квартал 2016 года. Изменено на 1 квартал 2017 года).
Разрешение на строительство от 20.08. 2014 года. Действует до 20.02.2016 года.
Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 2 квартал 2016 года. (Изменено на 4 квартал 2016 года. Изменено на 1 квартал 2017 года).
Планируемая стоимость строительства 305 000 тыс.руб.
Кадастровый номер земельного участка: 47:07:1039001:519
Информация представленная на сайте застройщика ООО «НСК», а также обсуждения на форумах, позволяют сделать вывод, что строительство этого корпуса практически закончено.
21 ноября 2016 года состоялась финальная комиссия ГАСН по этому корпусу. Был обозначен ряд замечаний, срок устранения которых определен до 25.12.2016 года. Основные замечания - это установка очистного сооружения на ливневку, завершение работ по благоустройству, а также отделка мест общего пользования одного подъезда. При этом, наружные сети к дому подведены и подключены. Имеется отопление.
|
|
|
Ориентировочная дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию — конец января 2017 года.
К сожалению отсутствует информация об устранении замечаний, но очевидно, что список этих замечаний, так же как и их серьезность, не значительны, и в ближайшее к моменту составления этого отчета 10.02.2017 года время, эти замечания будет устранены, и корпус №2 будет введен в эксплуатацию.
Тем не менее, необходимо констатировать факт того, что по корпусу №2 произошло увеличение срока задержки по сравнению со сроком задержки сдачи корпуса №1, где он составил полгода. По корпусу №2 срок задержки сдачи составит не менее 9 месяце (срок согласно первоначальной декларации 2 квартал 2016 года, возможный срок сдачи 1 квартал 2017 года). То есть происходит увеличение срока задержки, что может являться свидетельством каких-то возможных проблем с финансированием строительных работ застройщиком.
Возникает вопрос, возможно ли еще большая задержка со сроками окончания строительства и сдачи в эксплуатацию корпуса №3, строительство которого началось относительно недавно, в середине 2016 года.
|
|
|
Посмотрим, что из себя представляет корпус №3, а также какими темпами осуществляется строительство.
Корпус № 3.
Односекционный 8 этажный жилой дом.
Дата публикации проектной декларации 19 ноября 2015 года.
Количество квартир 82 шт. Площадь квартир 2 563 м2. Площадь коммерческих помещений свободного назначения 257 м2.
Начало строительства 3 квартал 2015 года. Окончание строительства 1 квартал 2017 года.
Разрешение на строительство от 11.09.2015 года. Действует до 11.03.2017 года.
Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 1 квартал 2017 года.
Планируемая стоимость строительства 150 000 тыс.руб.
Кадастровый номер земельного участка: 47:07:1002004:35
Генеральный подрядчик ООО «Строительные технологии».
Посмотрим какой объем освоил застройщик, а также насколько активно идет строительство, и успевает ли застройщик построить корпус №3 ЖК к заявленному сроку.
Итак. Какие сроки были заявлены застройщиком по корпусу №3.
Начало строительства 3 квартал 2015 года. Окончание строительства 1 квартал 2017 года. Разрешение на строительство действует до 11.03.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 1 квартал 2017 года. Этот срок не перенесен.
Посмотрим как эти сроки соотносятся с реальной работой.
Прежде всего оценим, что уже построено по состоянию на январь 2017 года (к моменту составления этого отчета 10.02.2017 года в интернете имеются только фотографии датированные январем 2017 года).
На официальном сайте ООО «НСК» есть фотографии строительства домов. Эти фотографии периодически обновляются. Но изображение на этих фотографиях не дают представление о темпах работ, потому что последние фотографии на сайте ООО «НСК» датированы октябрем 2016 года. После этого обновлений фотографий не было.
Кроме того, имеется множество фотографий строительства, которые представлены на сторонних ресурсах.
Из этих фотографий видно, что строительная площадка была обустроена застройщиком (обнесена строительным забором, и был произведен снос находящихся на ее территории строений) в октябре 2015 года. При этом начало активных строительных работ связанных с рытьем котлована, можно определить мартом 2016 года. То есть именно с марта 2016 года началось строительство этого корпуса.
В мае 2016 года осуществлялась заливка фундаментной плиты. С июня 2016 года начались монолитные работы по литью первого этажа этого корпуса. В октябре 2016 года литье шло на уровне 2 этажа, в ноябре 3-го, в декабре 4-го, в январе 2017 года 5-го.
Объем освоенных строительных работ от общего объема строительства можно оценить не менее, чем в 25% по состоянию на конец января 2017 года.
То есть, если в первые четыре месяца работ по сооружению коробки здания было залито только два этажа, то в дальнейшем ход работ ускорился, и в настоящий момент темпы работ составляют не менее одного этажа в месяц.
Эти темпы нельзя назвать выдающимися, но и медленными их также назвать нельзя. Это средние темпы работ. Но сохранение таких темпов говорит о том, что только литье коробки здания закончится в начале 2 квартала 2017 года, а это означает, что сроки ввода в эксплуатацию этого объекта в 1 квартале 2017 года (согласно данным проектной декларации), видится не выполнимой задачей.
Более того, если исходить из темпов работ застройщика корпуса №2 ООО «НСК» (родственной организации), который осуществлял литье коробки здания корпуса №2 на уровне 5 этажа (то есть на том же уровне, что находится застройщик корпуса №3 ООО «НСК-СтройПроект» в январе 2017 года), то можно видеть, что литье коробки на уровне 5 этажа производилось в июне 2015 года, и при этом к февралю 2017 года этот дом по прежнему не введен в эксплуатацию (хотя степень его готовности очень высока).
То простая экстрополяция этих темпов позволяет предположить, что окончание строительства корпуса №3 и ввод его в эксплуатацию возможны не ранее второй половины 2018 года, а с учетом того, что идет общее замедление темпов (отставание со сдачей второго корпуса было больше, чем первого. Третий корпус, и это очевидно, строится медленнее чем первый и второй), скорее речь идет о конце 2018 года.
Из-за чего происходит такое замедление.
Как вариант, из-за недостаточности финансирования строительных работ.
Что имеется ввиду.
Рассмотрим за счет чего осуществляется финансирование строительства домов ЖК.
В проектных декларациях домов обоих застройщиков говорится о том, что иных договоров, кроме договоров долевого участия для привлечения денежных средств не предусмотрено. То есть финансирования осуществляется исключительно за счет денежных средств дольщиков. Никакого внешнего финансирования (в том числе и за счет полученных кредитов) застройщиком не предусмотрено.
Это означает, что у застройщика существует прямая зависимость от того, сколько денежных средств он получит от дольщиков. Если получит достаточно, и эти денежные средства не будут отвлекаться на другие цели, нежели чем на нужды строительства дома, продажа квартир (заключение договоров ДДУ) принесет такое количество денежных средств, которых хватит для того, чтобы строительство осуществлялось в соответствии с заявленным застройщиком сроком.
Продает ли застройщик (заключает договоров ДДУ) достаточное количество договоров, для полноценного финансирования строительных работ.
Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 10.02.2017 года в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером: 47:07:1002004:35 (то-есть в корпусе №3 ЖК) было заключено 16 договоров ДДУ. Первые договора были заключены в июле 2016 года, последний 31.01.2017 года.
К сожалению, по состоянию на 10.02.2017 года, из-за профилактических работ на сайте Росреестра и обновления контента, нет доступа к информационному ресурсу ЕГРН (до 01.01.2017 года ЕГРП), на котором можно было получить данные не только относительно квартир приобретенных в строящемся здании в рамках заключенных ипотечных договоров, но квартир приобретенных напрямую у застройщика по договорам долевого участия, а также квартир приобретенных по договорам переуступок.
Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по корпусу №3 не полная. Однако можно определенно сказать, что прямые договора ДДУ между застройщиком и дольщиками существуют, и при этом не исключено, что имеются также договора переуступок, а значит количество реализованных квартир в корпусе №3 определенно значительно превышает 16 шт.
Это означает, что минимальное количество проданных квартир составляет 20% от общего количества (16/82), но фактическое же количество проданных квартир может превышать эту цифру и в 2 раза. То есть денежных средств участников долевого строительства поступает достаточное количество для своевременного финансирования строительных работ.
При этом необходимо иметь ввиду, что если по ипотечным договорам денежные средства поступают застройщику сразу и полном объеме, то по обычным договорам ДДУ, заключенным между застройщиком и дольщиками, денежные средства поступают не сразу, а как правило, в рамках прописанных в договоре графика оплаты, который, как правило, связан с графиком строительства.
То-есть если, условно, договоров заключено на 40% площадей, то к февралю 2017 года (к моменту составления этого отчета) поступило не 40% денежных средств, а значительно меньше.
В целом можно констатировать, что объемы выполненных работ в размере не более 25% могут соответствовать количеству полученных денежных средств от дольщиков, которых точно больше 20% (потому что именно столько ипотечных договоров было заключено к январю 2017 года, по которым денежные средства поступили сразу).
Иначе говоря, темпы поступления денежных средств, в целом соответствуют темпам строительства. И если строительство осуществляется темпами со значительным отставанием от заявленного застройщиком графика, то это означает только одно, что темпы заключения договоров ДДУ, и поступления денежных средств от заключенных договоров ДДУ, не достаточны.
При этом, в целом, возможный объем поступивших денежных средств соответствует их освоению, а значит они осваиваются целевым образом.
Не достаточные же темпы заключения договоров ДДУ являются отражением общего кризиса в экономике страны, и в строительной отрасли, в частности. Уменьшилось количество желающих приобрести квартиры в новостройках у застройщиков, ориентирующихся только на денежные средства участников долевого строительства, упали темпы строительных работ.
Далее.
Что из себя представляет финансовое состояние обоих застройщиков.
Чтобы это понять, посмотрим показатели последней финансовой отчетности обоих застройщиков по состоянию на 01.01.2016 года, которые размещены им на сайте Росстата. Вот эти показатели.
Финансовые показатели ООО « НСК » по состоянию на 01.01.2016 года ( в тыс . руб .).
Основные средства на конец отчетного года 58 941
Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года 341 651
Итого внеоборотных активов на конец отчетного года 400 592
Запасы на конец отчетного года 20 342
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 292 271
Финансовые вложения на конец отчетного года 8 374
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 3 916
Прочие оборотные активы на конец отчетного года 106 425
Уставный капитал на конец отчетного года 10
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 79 187
Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года 118 679
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 7 319
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 200 063
Доходы будущих периодов на конец отчетного года 0
Доходы будущих периодов на конец предыдущего года 121 012
Прочие краткосрочные обязательства на конец отчетного года 563 719
Прочие краткосрочные обязательства на конец предыдущего года 0
ИТОГО краткосрочных обязательств на конец отчетного года 771 102
ИТОГО краткосрочных обязательств на конец предыдущего года 359 743
Выручка за отчетный год 45 745
Выручка за предыдущий год 59 836
Управленческие расходы за отчетный год 0
Управленческие расходы за предыдущий год 11 269
Прочие доходы за отчетный год 17 536
Прочие расходы за отчетный год 19 514
Чистая прибыль за отчетный год 4 193
Чистая прибыль за предыдущий год 550
С одной стороны эта отчетность годичной давности (ко времени составления этой справки 10,02.2017 года) не представляет интереса с учетом того, что застройщик ООО «НСК» к началу 2017 года корпус №1 сдал, корпус №2 предполагает сдать в ближайшее время. Но на самом деле это не так.
Вот отчетность застройщика корпуса №3 ООО «НСК-СтройПроект» действительно не представляет интерес. Эта отчетность будет приведена ниже. И из нее следует, что к началу строительства корпуса №3 ЖК «Брусничный 3» этот застройщик из себя ничего не представлял, активов не имел, не вел значительной хозяйственной деятельности.
Но очевидно, что эти два застройщика являются родственными через единого учредителя структуры, и по тому как осуществлял финансово-хозяйственную деятельность застройщик ООО «НСК» можно предположить, как будет осуществлять финансово-хозяйственную деятельность застройщик ООО «НСК-СтройПроект».
Что мы видим у ООО «НСК».
Эта прибыльная организация. Хотя размер прибыли символичен, но главное что это не убытки.
У застройщика положительное соотношение дебиторской задолженности в размере 292 271 тыс.руб. (то есть долга перед ним) и кредиторской задолженности в размере 200 063 тыс.руб. (то есть его долга).
Застройщик имеет незначительную задолженность по заемным денежным средствам, которая к тому же уменьшилась по сравнению с той, что была годом ранее (79 187 тыс.руб. на 01.01.2016 года по сравнению с 118 679 тыс.руб. на 01.01.2015 года).
То есть это показатели аккуратно ведущей финансово-хозяйственную деятельность фирмы.
С другой стороны это показатели фирмы, которую лица стоящие за этим застройщиком «сливают» к окончанию строительства корпусов №1 и №2.
Доходы будущих периодов на конец отчетного года равны 0 руб. К доходам будущего периода относятся в том числе и денежные средства, которые планирует получить застройщик от заключения новых договоров ДДУ и оплаты по ним. Если годом ранее застройщиком планировалось к получению более 120 млн.руб., то цифра «0» говорит о том, что полученные денежные средства, за исключением тех, которые необходимы для финансирования согласно сметы строительства, могут отходить какой-либо родственной организации, которая может, например, выполнять функцию «инвестора».
О таком развитии событий, то есть не заинтересованности лиц стоящих за этим застройщиком к этой компании, является отсутствие управленческих расходов в отчетном году, несмотря на то, что годом ранее эта цифра составляла более 11 млн.руб.
Активов у застройщика нет. Собственного капитала нет. Управленческого персонала нет. После окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию останется фирма-«пустышка», не имеющая никакого значения и не представляющая интереса.
Конечно не факт, что застройщик ее закроет, но факт, что этот застройщик является функцией для выполнения тех или иных проектов, и отдельной ценности не представляет. Такого застройщика в любой момент можно поменять на другого. Задача такой фирмы, заработать деньги лицам стоящим за ней, не более.
Ничего странного в такой схеме нет. Зачастую это обычная хозяйственная практика в нашей стране. Но только в том случае, если у застройщика все идет нормально. Если возникают проблемы со строительством, проблемы с дольщиками, то у такого застройщика его кредиторам, в том числе и участникам долевого строительства, не чего будет взять.
Очевидно, что и следующий застройщик ООО «НСК-СтройПроект» будет выполнять такую же роль. Изначально этот застройщик из себя ничего не представлял. Еще год назад он практически не вел хозяйственную деятельность. Вот его показатели.
Финансовые показатели ООО « НСК - СтройПроект » на 01.01.2016 года ( в тыс . руб ).
Основные средства на конец отчетного года 832
Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года 1 632
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 3 038
Уставный капитал на конец отчетного года 10
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 1 969
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 322
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 2 185
Выручка за отчетный год 4 021
Себестоимость продаж за отчетный год 2 670
Управленческие расходы за предыдущий год 983
Чистая прибыль (убыток) за отчетный год 977
Это также показатели фирмы-«пустышки». Она сможет стать полноценным застройщиком корпуса №3 только за счет денег дольщиков.
Можно ожидать от лиц, стоящих за этим застройщиком аккуратности в финансово-хозяйственной деятельности этого застройщика, но в случае, если возникнут проблемы в строительстве, что-то взять с этого застройщика так же будет не возможно.
Кроме того, не могут не вызывать вопросы отсутствие в изменениях к проектным декларациям основных цифр финансовых показателей застройщиков, которые те обязаны согласно нормам ФЗ 214 публиковать (размер прибыли или убытков, дебиторской и кредиторской задолженности). Обязательная ежеквартальная публикация этих цифр, на сравнении от квартала к кварталу, позволяет понять общее финансовое состояние компаний.
Оба застройщика таких цифр не представляют.
Вот все цифры, которые опубликовали оба застройщика за весь срок строительства:
По застройщику ООО « НСК ».
Финансовый результат на 2 квартал 2014 года .
Убыток 280 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 143 338 тыс.руб.
Кредиторская задолженность 264 019 тыс.руб.
Финансовый результат на 3 квартал 2015 года .
Убыток 994 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 416 813 тыс.руб.
Кредиторская задолженность 389 519 тыс.руб.
По застройщику ООО « НСК - СтройГрупп ».
Финансовый результат на 3 квартал 2015 года .
Убыток 19 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 1 993 тыс.руб.
Кредиторская задолженность 1 394 тыс.руб.
И это все. Обоими застройщиками ООО «НСК» и ООО «НСК-СтройГрупп» не были больше опубликованы никакие цифры финансовых показателей не за конец 2015, не за 2016 годы, несмотря на обязательность ежеквартальной публикации этих показателей.
В дополнение к вышесказанному важно отметить следующее.
Имеется единственное судебное решение в отношении ООО «НСК», которое заслуживает внимание.
Это решение, не вступившее в законную силу, от 26 января 2017 года принятое Арбитражным судом г. Москвы (Дело № А40-239241/16-61-2148) о солидарном взыскании с ООО «НСК», ООО «Строительные технологии» в пользу ООО «ТехноникольУТС» сумму долга за поставленные строительные материалы в размере 2 310 969 (два миллиона триста десять тысяч девятьсот шестьдесят девять) руб, пени в размере 899 211 (восемьсот девяносто девять тысяч двести одиннадцать) руб, проценты за пользование коммерческим кредитом в размере 1 322 119 (один миллион триста двадцать две тысячи сто девятнадцать) руб, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.
Таким образом, это решение о взыскании 4,5 млн.руб. (округлено для удобства восприятия).
Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует этот застройщик, отсутствуют.
Имеется единственное судебное решение в отношении застройщика ООО «НСК-СтройПроект», которое заслуживает внимание.
Это решение, вступившее в законную силу, от 31 марта 2016 года принятое Арбитражным судом г. Москвы (Дело № А56-87171/2015) о взыскании с ООО «НСК-СтройПроект» в пользу ООО «"Центральное бюро экспертизы ЛКФ» суммы долга за проведенную не государственную экспертизу проектно-сметной и исполнительной документации проекта дома ЖК «Брусничный 3» в размере 404 464 руб.
Какие-либо иные административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик, отсутствуют.
Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении обоих застройщиков Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Компании работают без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству домов ЖК в 2016 году не отмечено.
Итоговый вывод :
Строительство корпусов № 1, № 2, № 3 ЖК « Брусничный 1, 2» и ЖК « Брусничный 3» осуществляется родственными структурами ООО « НСК » и ООО « НСК - СтройПроект ».
Дата добавления: 2019-02-12; просмотров: 77; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!