Указания по определению функционального (Морального) устаревание 2-го вида.

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Функциональное (Моральное) устаревание 2-го вида отражает несоответствие зданий, сооружений, их конструктивных элементов, объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования любым из современных требований рынка недвижимости. Данное моральное устаревание выражается через соотношение существующих в здании показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

(1)

где Δ Z_м² – показатели в долях или %, зависящие от:

- качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;

- санитарно-гигиенических требований;

- в целом эргономических требований;

- наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Например, если недостатки связаны с такой позицией, как маленькая кухня в квартире. Существующая кухня имеет площадь 4,5 м² в двухкомнатной квартире. По новой норме (согласно СП 54.13330.2011) кухня не должна быть меньше м². Функциональное устаревание составит:

тогда:

знак минус показывает снижение стоимости объекта и если 1 м² стоит 900$ из расчета 18 м² на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9978 = 898,02$

Если при этом и жилая площадь в квартире была рассчитана по старой социальное норме 9 м² против новой социальной нормы 18 м², то функциональное устаревание маленькой кухни составит :

А функциональное устаревание здания с маленькой кухней и недостаточной жилой площадью составит:

Тогда стоимость с 900$ снизится до 895,14$.

Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п.

Нормативные требования приведены в данных методических указаниях и СП 54.13330.2011.

Требования к помещениям квартир , используемые для оценки морального износа по СП 54.13330.2011.

Минимальные размеры квартир по числу комнат и их площади (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется принимать согласно таблице 1.

Таблица 1

Число жилых комнат	1	2	3	4
Рекомендуемая площадь квартир, м²	28 - 38	44 - 53	56 - 65	70 - 77

В квартирах, предоставляемых гражданам с учетом социальной нормы площади жилья в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, следует предусматривать: жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и уборную (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).

Вентилируемый сушильный шкаф для верхней одежды и обуви предусматривается при строительстве жилого дома в IA, IБ, IГ и IIА климатических подрайонах.

Лоджии и балконы следует предусматривать: в квартирах домов, строящихся в III и IV климатических районах, в квартирах для семей с инвалидами, в других типах квартир и других климатических районах - с учетом противопожарных требований и неблагоприятных условий.

Неблагоприятные условия для проектирования балконов и неостекленных лоджий:

- в I и II климатических районах - сочетание среднемесячной температуры воздуха и среднемесячной скорости ветра в июле: 12 - 16 °С и более 5 м/с; 8 - 12 °С и 4 - 5 м/с; 4 - 8°С и 4 м/с; ниже 4 °С при любой скорости ветра;

Площадь помещений в квартирах, должна быть не менее:

- жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире - 14 м²,

- общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более – 16 м²,

- спальни – 8 м²(10 м² -на двух человек); кухни - 8 м²;

- кухонной зоны в кухне - столовой - 6 м².

В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м².

Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м² при условии, что общее жилое помещение имеет площадь не менее 16 м².

Высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м.

Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними)определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.

В жилых помещениях и кухне квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 %.

Общие жилые помещения в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах зданий жилищных фондов и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными.

Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Ниже приведена таблица для определения морального износа по некоторым пунктам, указанным выше, но по которым невозможно сделать расчет по указанной методике.

Технико-экономические показатели морального износа жилых зданий

Признаки морального износа	Показатели морального износа, % от восстановительной стоимости жилых зданий
1. Дефекты планировки:
отсутствие:
кухонь	15
санитарных узлов	2,5
ванных комнат	3
совмещенные санитарные узлы (кроме однокомнатных квартир)	2
планировка, не обеспечивающая заселение квартир одной семьей, при средней общей площади квартир в доме, м2:
46-55	5
56-65	7
66-85	9
86-120	11
св. 120	12
2. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства:
центрального отопления	2,6
водопровода	0,6
канализации	1,8
электроснабжения	2,6
газоснабжения	1,5
горячего водоснабжения	1,8
ванн	3,2
радиотрансляционной сети	0,4
коллективных телевизионных антенн	1,7
телефонного ввода	0,2
лифтов при отметке пола верхнего этажа от уровня тротуара более 14 м	6,6
мусоропроводов (в зданиях с отметкой пола верхнего этажа от уровня тротуара 11,2 м и более)	2
3. Несоответствие конструкций современным нормативным требованиям:
полное отсутствие несгораемых и незагнивающих перекрытий	2
то же, перегородок	1,5

Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 298; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!