Классификация недвижимости как инвестиционной недвижимости либо недвижимости, занимаемой владельцем
6 [Удален] [Права на недвижимость, которая удерживается арендатором по договору операционной аренды, могут классифицироваться и отражаться в учете как инвестиционная недвижимость в том и только в том случае, если во всем остальном данная недвижимость отвечает определению инвестиционной недвижимости и если арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - 55. Выбор такого варианта классификации возможен на пообъектной основе. Однако в случае выбора такого варианта классификации для одного подобного объекта недвижимости, удерживаемого на правах операционной аренды, вся недвижимость, классифицированная как инвестиционная недвижимость, должна будет учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Если выбран этот вариант классификации, то информация о любой недвижимости, классифицированной таким образом, включается в раскрытия, требуемые пунктами 74 - 78.]
7 Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или оказание услуг (или использование недвижимости в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. К недвижимости, занимаемой владельцем, <которая находится в собственности,> применяется МСФО (IAS) 16 "Основные средства"<, а к недвижимости, занимаемой владельцем, которая удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования, применяется МСФО (IFRS) 16.>
|
|
|
8 Ниже приведены примеры инвестиционной недвижимости:
(a) земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
(b) земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. (Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости);
(c) здание, принадлежащее организации (или <актив в форме права пользования, который относится к зданию,> удерживаемое<му> организацией [на правах финансовой аренды]) и предоставленное в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
|
|
|
(d) здание, не занятое в настоящее время, но удерживаемое для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
(e) недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
9 Ниже приведены примеры объектов, не являющихся инвестиционной недвижимостью и, следовательно, находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:
(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы"), например недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития и перепродажи;
(b) [удален]
(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16 <и МСФО (IFRS) 16>), в том числе (помимо прочего) недвижимость, удерживаемая для будущего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, удерживаемая для будущего развития и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая работниками организации (независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем, которая подлежит выбытию;
|
|
|
(d) [удален]
(e) недвижимость, сданная в финансовую аренду другой организации.
10 В некоторых случаях недвижимость включа[ю]ет в себя часть, которая удерживается для получения арендной платы или в целях получения выгоды от прироста стоимости, и другую часть, которая удерживается для целей производства или поставки товаров, или оказания услуг либо в административных целях. Если указанные части могут быть проданы по отдельности (или отдельно друг от друга сданы в финансовую аренду), то организация учитывает эти части раздельно. Если же эти части нельзя продать по отдельности, то соответствующая недвижимость будет являться инвестиционной недвижимостью, только если ее часть, удерживаемая для использования в производстве или поставке товаров, или оказания услуг либо в административных целях, будет незначительной.
11 В некоторых случаях организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам недвижимости, удерживаемой этой организацией. Организация рассматривает такую недвижимость как инвестиционную недвижимость, если эти услуги являются незначительными относительно соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущему обслуживанию.
|
|
|
12 В других случаях предоставляемые услуги являются значительными. Например, если организация имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются значительными по отношению к соглашению в целом. Следовательно, гостиница, управляемая собственником, представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем, а не инвестиционную недвижимость.
13 Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько значительными, что недвижимость не может квалифицироваться как инвестиционная недвижимость. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми разными. В одном конце этого спектра собственник может занимать позицию, которая, по существу, является позицией пассивного инвестора. В другом конце этого спектра собственник может просто передать по договору аутсорсинга повседневные функции, сохранив при этом значительную подверженность колебаниям денежных потоков, генерируемых деятельностью гостиницы.
14 Чтобы определить, может ли объект недвижимости квалифицироваться как инвестиционная недвижимость, необходимо применить суждение. Организация разрабатывает критерии, чтобы иметь возможность применять такое суждение последовательно, в соответствии с определением инвестиционной недвижимости и соответствующим руководством, изложенным в пунктах 7 - 13. Пункт 75(c) требует, чтобы организация раскрывала такие критерии в тех случаях, когда классификация вызывает сложности.
14A Суждение также необходимо, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционной недвижимости приобретением актива или группы активов либо объединением бизнесов, относящимся к сфере применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнесов". Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнесов, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3. Положения пунктов 7 - 14 настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать недвижимость недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционной недвижимостью, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3. Решение вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3, и включает ли она инвестиционную недвижимость, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.
15 В некоторых случаях организация имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не квалифицируется как инвестиционная недвижимость в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с позиций всей группы данная недвижимость является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с позиций организации, имеющей данную недвижимость в собственности, она является инвестиционной недвижимостью, если она соответствует определению, приведенному в пункте 5. Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционную недвижимость.
Признание
16 Инвестиционную недвижимость<, находящуюся в собственности,> следует признавать как актив тогда и только тогда, когда:
(a) поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и
(b) первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.
17 Организация оценивает в соответствии с этим принципом признания все свои затраты на инвестиционную недвижимость в момент их возникновения. Такие затраты включают первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости.
18 В соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16, организация не признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Вместо этого данные затраты признаются в составе прибыли или убытка в момент их возникновения. Затраты на повседневное обслуживание - это в основном затраты на оплату труда и расходных материалов, и они могут включать затраты на мелкие детали. Назначение данных затрат часто описывается как "ремонт и текущее обслуживание" соответствующей недвижимости.
19 Некоторые части инвестиционной недвижимости могли быть приобретены путем замены. Например, внутренние стены могли быть установлены взамен тех, которые существовали первоначально. В соответствии с принципом признания организация признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующей инвестиционной недвижимости в момент возникновения таких затрат, если удовлетворяются критерии признания. Балансовая стоимость тех частей, которые были заменены, перестает признаваться в соответствии с положениями настоящего стандарта о прекращении признания.
<19A Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо признавать в соответствии с МСФО (IFRS) 16.>
Оценка в момент признания
20 Инвестиционная недвижимость<, находящаяся в собственности,> первоначально должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку.
21 Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению. Непосредственно относящиеся затраты включают, например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке.
22 [Удален]
23 Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на:
(a) затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации);
(b) операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования; или
(c) сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости.
24 При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки.
25 [Удален] [Первоначальная стоимость прав на недвижимость, удерживаемую на правах аренды и классифицируемую как инвестиционная недвижимость, должна определяться так же, как для финансовой аренды в соответствии с пунктом 20 МСФО (IAS) 17, т.е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости данной недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма должна быть признана как обязательство в соответствии с тем же пунктом.]
26 [Удален] [Для этих целей любая премия, уплаченная за аренду, трактуется как часть минимальных арендных платежей и поэтому включается в первоначальную стоимость актива, но исключается из соответствующего обязательства. Если недвижимость, удерживаемая на правах аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость, то объектом, учитываемым по справедливой стоимости, являются эти права, а не сама недвижимость. Указания по оценке справедливой стоимости прав на недвижимость изложены - для случаев использования модели учета по справедливой стоимости - в пунктах 33 - 35, 40, 41, 48, 50 и 52 и в МСФО (IFRS) 13. Данные указания также относятся к оценке справедливой стоимости, когда эта стоимость используется в качестве первоначальной для целей первоначального признания.]
27 Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. Приведенные ниже положения относятся к обмену одного немонетарного актива на другой, но они также применяются ко всем операциям обмена, описанным в предыдущем предложении. Первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда: (a) операция обмена лишена коммерческого содержания или (b) не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива. Приобретенный актив оценивается указанным образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание отданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива.
28 Организация определяет, имеет ли операция обмена коммерческое содержание, путем рассмотрения того, в какой степени будущие денежные потоки, как ожидается, изменятся в результате операции. Операция обмена имеет коммерческое содержание, если:
(a) структура (риск, распределение во времени и сумма) денежных потоков по полученному активу отличается от структуры денежных потоков по переданному активу; или
(b) специфичная для организации стоимость части ее деятельности, затрагиваемой данной операцией, меняется в результате указанного обмена; и
(c) разница, полученная в подпункте (a) или подпункте (b), является значительной по отношению к справедливой стоимости обменянных активов.
Для целей определения того, имеет ли операция обмена коммерческое содержание, специфичная для организации стоимость части ее деятельности, затрагиваемой операцией обмена, должна отражать денежные потоки после налогообложения. Результат этого анализа может быть очевиден без проведения организацией подробных расчетов.
29 Справедливая стоимость актива поддается надежной оценке, если (a) разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости не является значительным для данного актива или (b) вероятности различных оценок в данном диапазоне могут быть обоснованно оценены и использованы при оценке справедливой стоимости. Если организация может надежно оценить справедливую стоимость либо полученного актива, либо отданного актива, то для оценки первоначальной стоимости используется справедливая стоимость отданного актива, если только справедливая стоимость полученного актива не является более очевидной.
<29A Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо оценивать в соответствии с МСФО (IFRS) 16.>
Оценка после признания
Учетная политика
30 За исключением случаев, указанных в пункт[ах]е 32A [и 34], организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 - 55, либо модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56, и применять эту политику ко всем своим объектам инвестиционной недвижимости.
31 МСФО (IAS) 8 "Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки" устанавливает, что изменение учетной политики по собственной инициативе организации возможно только в том случае, если такое изменение приводит к представлению в финансовой отчетности надежной и более уместной информации о влиянии, оказываемом операциями, другими событиями или условиям на финансовое положение, финансовые результаты или денежные потоки организации. Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации.
32 Настоящий стандарт требует, чтобы все организации оценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как для целей оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), так и для целей раскрытия информации (если организация использует модель учета по первоначальной стоимости). Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.
32A Организация может:
(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость; и
(b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости независимо от выбора, сделанного в подпункте (a).
32B Некоторые страховщики и другие организации управляют внутренним фондом недвижимости, который выпускает номинальные паи, при этом некоторые паи удерживаются инвесторами по связанным договорам, а другие удерживаются самой организацией. Пункт 32A не разрешает организации оценивать недвижимость, удерживаемую фондом, частично по первоначальной стоимости и частично по справедливой стоимости.
32C Если организация выбирает разные модели для двух категорий, обозначенных в пункте 32A, то все продажи инвестиционной недвижимости между пулами активов, оцениваемых с использованием разных моделей, должны признаваться по справедливой стоимости, и кумулятивное изменение справедливой стоимости должно признаваться в составе прибыли или убытка. Следовательно, если та или иная инвестиционная недвижимость продается из пула, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в пул, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, справедливая стоимость этой недвижимости на дату ее продажи становится ее условной первоначальной стоимостью.
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 214; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!