Ограничения законодательства по индивидуальному жилищному строительству
Отвод территорий для малоэтажного жилищного строительства производится администрацией субъектов Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с их нормативными и правовыми актами, схемами территориального развития населенных пунктов районов и градостроительной документацией.
Основные требования к малоэтажному жилищному строительству на территории Российской Федерации регламентируются Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-102-99) «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения»; СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»; НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования».
В соответствии с действующим законодательством подготовку проектной документации обеспечивает застройщик. Решив построить жилой дом по индивидуальному проекту, застройщик должен самостоятельно выбрать лицензированную организацию, которая выполнит проект. К основным показателям проектного решения относятся:
площадь застройки и размеры в плане;
высота и этажность дома;
планировочные показатели (общая площадь, жилая площадь).
Другие согласуемые части проекта — стилевые и колористические решения, решения по инженерному оборудованию (рис. 15). По заявке заказчика проект согласовывается с главным архитектором города (района) и утверждается местной администрацией. Один экземпляр согласованного и утвержденного проекта передается заказчику, другой сдается по акту на хранение в местный орган архитектуры и градостроительства. Это необходимо для последующей сдачи дома в эксплуатацию. При строительстве индивидуального жилого дома необходимо соблюдать согласованные показатели проекта. При отступлениях от них необходимо выполнить новый проект и согласовать его повторно. Некоторые застройщики индивидуальных жилых домов не считают важной процедуру детальной разработки и утверждения проекта. Но это грозит тем, что уже построенный индивидуальный дом органы администрации могут признать самостроем.
|
|
|
Рис. 15- Согласованию подлежат не только площадь застройки, высота и этажность дома, планировочные показатели, но и стилевые, колористические решения, инженерное оснащение
Самострой — объект, построенный без получения необходимых на это разрешений. Ввести самострой в эксплуатацию гораздо сложнее, чем дом, построенный по заранее согласованному и утвержденному проекту. К тому же придется заплатить значительный штраф за незаконную постройку. Иногда застройщикам приходилось проводить обследование конструкций и инженерных сетей дома на соответствие нормативным требованиям с привлечением лицензированной организации и выполнять проект «по факту». В ряде районов действуют ограничения по высоте индивидуальной жилой застройки и специфические требования, которые самостоятельно учесть застройщику практически невозможно.
|
|
|
Многие застройщики уверены, что могут делать на собственном участке все, что заблагорассудится. Отсюда — самострой. По мнению застройщиков, самый экономичный способ возведения индивидуального жилого дома — просто построить его самостоятельно без разрешений и проекта. Здесь главная проблема в том, что самовольно построенного дома как бы не существует, а значит, он не является объектом недвижимости (рис. 16). Владелец самостроя не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Способов легализации самостроя несколько:
1) необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: по факту выполняется проект, оформляется разрешение на строительство;
2) в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства пишется заявление о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости; в случае положительного решения оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы;
3) через суд.
|
|
|
Процесс легализации самостроя более длителен и более дорогостоящ, потребует сбора большего количества документов и справок, чем оформление разрешительной документации по всем правилам.
После согласования проекта и получения всех разрешительных документов на строительство и до начала строительных работ проводится разметка дома на местности. Для этого привлекается геодезист, имеющий лицензию на такие виды работ.
Осваивать территорию разрешается после геодезического выноса земельного участка и закрепления его границ в натуре. Геодезический вынос — перенос проекта индивидуального жилого дома с чертежей на местность. Геодезист на участке размечает местоположение будущего дома, фиксируемое специальными колышками, выполняет разбивку осей (рис. 17). Геодезический вынос должна проводить специ-ализированая организация, имеющая соответствующие лицензии.
|
|
|
После геодезического выноса оформляется акт передачи заказчику выполненных работ.
строительству жилого дома застройщик приступает после согласования проекта и получения разрешения от Управления (отдела) архитектуры и градостроительства города (района).
Рис. 16- Согласованная и утвержденная проектная документация — первый этап строительства. В противном случае объект признается самостроем
Рис. 17- Геодезический вынос: а — работа геодезиста; б — геодезический вынос участка и закрепление границ
Чтобы получить разрешение на строительство (рис. 18), застройщик должен собрать и представить пакет документов:
· заявление на получение разрешения на застройку садового (дачного) участка;
· постановление главы администрации (решение правления садово-дачного объединения) о разрешении обустройства и застройки участка;
· проект индивидуального жилого строения дома и других построек, согласованный в установленном порядке с органами архитектуры и градостроительства;
· акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей построек.
Временные строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ и до принятия в эксплуатацию жилого дома.
Изменения в проекте на строительство жилого дома производятся с разрешения управления (отдела) архитектуры и градостроительства, утвердившего проект.
Без соответствующего разрешения управления архитектуры и градостроительства нельзя строить дополнительные хозяйственные сооружения, поэтому, если вы планируете в будущем возвести на участке гараж, сарай, хозяйственный блок, заранее внесите их в состав объектов, размещаемых на участке.
По окончании строительства застройщик обязан сдать жилой дом приемочной комиссии, утверждаемой администрацией города (района). Приемка дома в эксплуатацию производится на основании заявления застройщика. Дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов приемочной комиссией и получения застройщиком постановления. Для регистрации права собственности на возведенный жилой дом застройщик представляет в орган государственной регистрации постановление комиссии о приемке дома в эксплуатацию.
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 188; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!