Задачи для самостоятельного решения.

Затратный подход

При решении задач необходимо использовать затратный подход оценки недвижимости. Затратный метод оценки основывается на соображении, что затраты на восстановление/ замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Область применения:

1. новое строительство

2. оценка недвижимости для страхования – при оценке недвижимости для страхования рисков предпочтение отдается затратному подходу, т.к. страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяется часто исходя из затрат страхователя.

3. налогообложения;

4. оценка недвижимости на малоактивных рынках – в «пассивных» секторах рынка недвижимости оценка осуществляется с использованием затратного подхода, т.к. рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.

5. оценка объектов специального назначения – школ, больниц, церквей, вокзалов.

Технология оценки:

1. оценка стоимости земельного участка. Методы оценки земельного участка (метод соотнесения, извлечения, освоения, капитализации земельной ренты, метод сопоставимых продаж, метод остатка для земли); На данном этапе учитывают следующие основные факторы характеризующие земельный участок: кадастровый номер участка, форма участка, площадь участка, рельеф участка и др.

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта; Стоимость восстановления – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами (то есть замена здания с функциональным аналогом). Методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения): метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, сметный метод, индексный метод. Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется по формуле:

С =Первоначальная стоимость объекта* климатический коэффициент для региона, где находится объект оценки*индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам периода строительства* индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый в период оценки*НДС

3. оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего; Износ – это потеря полезных свойств и уменьшения стоимости недвижимости по ряду причин. Методы определения износа: экспертный, стоимостной, нормативный, метод расчета срока жизни здания.

4. оценка остаточной стоимости объекта недвижимости. Рассчитывается как разница между полной восстановительной стоимостью объекта оценки и совокупного износа объекта

5. расчет полной стоимости объект недвижимости. Полная восстановительная стоимость объекта определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка.

Пример 1. Требуется определить остаточную восстановительную стоимость здания (метод сравнительной единицы). Исходные данные:- площадь здания – 3000 м², здание построено 15 лет назад, предполагаемый срок жизни – 60 лет;

Практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляет 15000 руб. за м ² .

Решение: 1. Затраты на строительство аналогичного нового здания равны: 3000*15000 = 45000000 руб.

2. Физический износ равен:(15 лет: 60 лет)*45000000 руб. = 11250000

Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

3. Восстановительная стоимость офисного здания равна:

45000000-11250000=33750000 руб.

Пример 2. Требуется определить стоимость фундамента оцениваемого здания (поэлементный метод) имея следующие данные:

- площадь оцениваемого здания – 3000 м²; площадь объекта – аналога - 2500 м², восстановительная стоимость аналога – 600000 руб., затраты на фундамент – 4%

Решение: Стоимость фундамента равна: 6000000*4%*(3000:2500)=288000 руб.

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

Пример 3. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшения здания по результатам продажи, если стоимость продажи 750000 руб., стоимость земли 170000 руб., а стоимость восстановления 740000 руб.

Решение:

1. 740000 руб. (стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа) – 580000 руб. (стоимость здания стоимость продажи земли – стоимость земли)=160000 руб.

3. Эффективный возраст =К_зд*Т_эк=0,216*120 лет = 25,9 лет.

Пример 4. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 800 тыс. руб., его эффективный возраст – 12 лет, стоимость земельного участка – 175 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта 890 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 132 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Решение:

1. Определим уровень физического износа методом сравнения продаж.

С _фи=890-(900-132)=22 тыс. руб.

2. Вычислим уровень физического износа объекта – аналога.

УФ₁=122/790*100=15,44%;

3.Определим износ объекта оценки, учитывая, что эффективный возраст объект оценки и аналога один и тот же:

С_фио=15,44*800/100=123,52 тыс. руб.

4. Рассчитаем ориентировочную цену продажи объекта оценки, для чего из стоимости воспроизводства объекта оценщик вычтем стоимость износа и прибавим стоимость земельного участка объекта оценки:

С=800-123,52+175=851,48 тыс. руб.

Задачи для самостоятельного решения.

Задача 1. Оценить стоимость здания затратным методом, если восстановительная стоимость – 870 тыс. руб.; Стоимость земельного участка -100 тыс. рублей; Эффективный возраст здания – 20 лет; Срок экономической жизни – 60 лет;

Задача 2. Определите стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 2 млн. руб., стоимость участка 250 тыс. руб.

Задача 3. Определить затратным методом стоимость объекта недвижимости. Площадь 50 м²^.. Стоимость 1 м² – 2800 руб. Устранимый износ 9100 руб., неустранимый 2200 руб., устранимое функциональное устранение 1800 руб., рыночная стоимость земельного участка 30000 руб.

Задача 4. Определить затратным подходом стоимость объекта недвижимости.

S = 100 м².

Стоимость 1 м²здания = 300 руб.

Стоимость 1 м²гаража = 200 руб.; S = 60 м².

Стоимость всех других сооружений объекта = 2000 руб.

Устранимый физический износ объекта = 3000 руб.

Неустранимый физический износ объекта = 2000 руб.

Устранимое функциональное устаревание = 1000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка = 5000 руб.

Определить: 1. Какова полная стоимость воспроизводства здания и всех сооружений?

2. Какова сумма всего накопленного износа?

3. Какова общая расчетная стоимость объекта недвижимости, определенная в соответствии с затратным подходом?

Задача 5. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 руб., полная себестоимость воспроизводства здания офиса – 2500000 руб., общий износ здания – 25 % восстановительной стоимости.

Задача 6. Определите валовую стоимость замещения недвижимости на основе стоимости площади объекта недвижимости:

Стоимость 1 м² 7500 руб.

Длина здания 20 м

Ширина здания 27 м

Площадь внутренних стен 70 м²

Стоимость автостоянки 24 000 руб.

Задача 7. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 850 тыс. руб., стоимость участка 230 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Задача 8. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 900 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 195 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта 990 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 142 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Задача 9. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 руб. /кв. м.

Задача 10 Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 4500000 руб. ;

в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 300000 руб. ;

экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы — 80 лет.

Задача 11. Определить, стоимость объекта недвижимости, включающего землеотвод размером в 2000 кв. м и здание склада объемом в 3000 куб. м, построенное 10 лет назад. При расчетах использовать следующую информацию:

в статистиках земельных рынков удельные оценки подобных земельных участков составляют 35 руб. /кв. м; совокупность положительных и отрицательных факторов, влияющих на оценку данного земельного участка, позволяет считать, что его оценка может быть увеличена на 10%;

удельные затраты на строительство нового подобного сооружения составляют 100 руб. /куб. м, а длительность жизненного цикла здания оценивается в 50 лет.

Задача 12. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.	4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки	1,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Vп_замещ =С₁ м²· S_стр · К_н· К_рег · К_в · К _пз · К _ндс ,

где Vп_замещ – полная стоимость замещения здания;

С₁ м²– стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Задача 13. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 500 000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, % И физ. эл-та	Удельный вес элемента, % Уд.вес эл-та	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	?	5	?
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	?	14	?
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	?	25	?
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	?	6	?
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	?	8	?
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны	?	10	?
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	?	9	?
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	?	21	?
Прочие работы	Отмостки	Трещины	?	2	?
Физический износ здания = сумме всех износов элементов здания					?

Задача 14. Определить стоимость нового строительства (полной восстановительной стоимости) склада, построенного в 1976 г. в Ростовской областипо исходным данным.

На земельном участке имеется склад сельскохозяйственного назначения, одноэтажный, отапливаемый, с водопроводом и отоплением, 1976 года постройки, площадью 1 000 м2.

Исходные данные
1. Строительный объем здания, м3	5 650
2. Стоимость 1 м3 в ценах 1969 г. (в соответствии с УПВС), руб.	11,2
3. Поправочный коэффициент на климатический район (зависит от климатической зоны, в которой расположен объект оценки, в нашем примере – это Ростовская область, III климатическая зона)	0,92
5. Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. (различается по областям Российской Федерации)	1,21
7. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 2008 г. (зависит от местонахождения на территории Российской Федерации и типа объекта)	66,45
13. НДС (коэффициент)	1,18

Поскольку оцениваемый объект недвижимости – склад построен в 1976 году, то для определения его стоимости используем сборник укрупненных показателей стоимости строительства для складов с данными характеристиками (УПСС № 26 "Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения", том I "Здания и сооружения производственного назначения", отдел II "Производственные здания и сооружения", раздел "Отапливаемые прирельсовые склады для хранения материально-технических ценностей площадью 1000 м2").

Расчеты осуществить в табличной форме

Показатель	Значение
Расчетные показатели
4. Стоимость строительства объекта оценки в ценах 1969 г. (стр. 1 · стр. 2 · стр. 3)	?
6. Стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (стр. 4 · стр. 5), руб.	?
8. Прямые издержки на строительство объекта оценки в ценах на дату оценки (стр. 6 · стр. 7), руб.	?
Косвенные издержки (с учетом местных особенностей, процент от прямых издержек)	?
9. Затраты на отвод земельного участка под строительство (10 %), руб.	?
10. Затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии (10 %), руб.	?
11. Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети (5%), руб.	?
12. Стоимость строительства объекта оценки на дату оценки с учетом косвенных издержек (стр. 8 + стр. 9 + стр. 10 + стр. 11), руб.	?
14. Стоимость строительства с учетом НДС (стр. 12 · стр. 13)	?
15. Прибыль предпринимателя (типичный уровень, сложившийся на местном рынке недвижимости) – 30 % от показателя стр. 14, руб.	?
16. Полная восстановительная стоимость объекта оценки (стр. 14 + стр. 15), руб.	?

Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 6306; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

Мы поможем в написании ваших работ!