Задачи для самостоятельного решения
Сравнительный подход
При решении задач используется сравнительный метод оценки объектов недвижимости. Сравнительный метод оценки основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).
Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.
Технология оценки:
- изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;
- сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
- выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
- проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
1. Передаваемые права собственности.
|
|
|
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Время продажи.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
Корректировки (поправки) могут производится в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по единицам сравнения.
При продаже земли это:
- цена за сотку, гектар; - цена за 1 м2; - цена за 1 м по фасаду; - цена за лот; - цена за единицу плотности.
При продаже застроенных участков это:
- цена за 1 м2 общей площади здания; - цена за 1 м2 площади, подлежащий сдаче в аренду; - цена за 1м2 без учета местоположения; - цена за 1 м2; - цена за единицу недвижимости; - цена за единицу недвижимости, приносящий доход (место стоянки, посадочное место и т.д)
Методы внесения поправок:
- анализ парных продаж;
- метод процентных поправок;
- метод общей группировки.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Пример 1. Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене 7000 тыс. руб. Оценщик считает, что:
|
|
|
| - поправка на местоположение составляет - поправка на общее состояние равна - поправка на окружающий ландшафт составляет - поправка на время продажи равна - инфляция | +3 %; - -7 %; - -2 %; + 4 %. 8 % годовых |
Решение:
Общая поправка равна (+ 3 – 7 – 2 + 4) % = - 2 %.
Стоимость оцениваемого объекта будет: 
Пример 2.Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 1300 тыс. руб., 1320 тыс. руб., 1330 тыс. руб. и 1298 тыс. руб.
Решение: Разброс цен мал и составляет около 2,5 %. В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе: 
Задачи для самостоятельного решения
Задача 1.
Рассчитать с помощью метода сравнения парных продаж стоимость двухэтажного блочного здания, если имеется здание – аналог, но с пристроенной верандой, проданное по цене 920 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по объектам – аналогам, которые отличаются по фактору «веранда». Исходные данные
| Номер объекта | Наличие веранды | Физические характеристики | Цена продаж, тыс. руб. |
| 1 | Да | Двухэтажное блочное здание | 780 |
| 2 | нет | Двухэтажное блочное здание | 668 |
Задача 2. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне. Исходные данные
|
|
|
| Район | Средняя стоимость земли, руб. | Средняя стоимость объекта, руб. | Доля земли в общей стоимости объекта |
| 1 2 3 | 43011 47836 46294 | 193962 299954 289090 |
Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 188985 руб.
Задача 4. Необходимо внести поправки к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимости 100000 рублей. Исходные данные
| № п/п | Элемент сравнения | Поправка, % | Откорректированная цена, руб. |
| 1 2 3 4 5 | Условия финансирования Особые условия продажи Время продажи (рыночная тенденция) Местоположение Физические характеристики | -5 +10 +10 +5 -10 |
Задача 5. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 20 000 руб. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 250 тыс. рублей. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 400 000 рублей, а свободные участки – за 30 000 руб. Какова рыночная стоимость склада, построенного фирмой в настоящее время?
|
|
|
Задача 6. Рассчитать с помощью метода сравнения парных продаж стоимость двухэтажного блочного здания, если имеется здание – аналог, но с пристроенной верандой, проданное по цене 1020 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по объектам – аналога, которые отличаются по фактору веранда.
| Номер объекта | Наличие веранды | Физические характеристики | Цена продаж, тыс. руб. |
| 1 | Да | Двухэтажное блочное здание | 580 |
| 2 | нет | Двухэтажное блочное здание | 768 |
Задача 7. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.
| Район | Средняя стоимость земли, руб. | Средняя стоимость объекта, руб. | Доля земли в общей стоимости объекта |
| 1 2 3 | 43011 37836 56294 | 293962 199954 389090 |
Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 288985 руб.
Задача 8. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .
| Характеристики | Оцениваемый объект | Аналоги | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м | ||||
| Корректировка | ||||
| Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м | ||||
| … | … | … | … | … |
| Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м | - | 150 | 120 | 115 |
| Состояние | удовл | хор | удовл | удовл |
| Корректировка | - | ? | ? | ? |
| Скорректированная цена | - | ? | ? | ? |
| Средняя скорректированная цена по аналогам | ? | |||
| Стоимость объекта оценки | ? | |||
Задача 9. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу ). Определить: 1) Корректировку на разницу в площади. 2) Корректировку на наличие сада. 3) Корректировку на наличие гаража.
| Объект 1 (ОС1) | Объект 2 (ОС2) | Объект 3 (ОС3) | Объект 4 (ОС4) | |
| Площадь, кв.м | 150 | 150 | 200 | 200 |
| Гараж | есть | есть | есть | нет |
| Сад | есть | нет | есть | нет |
| Цена продажи, тыс. руб | 32 000 | 30 000 | 45 000 | 40 000 |
Задача 10. По результатам задачи 9 определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада.
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 657; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!