Методы оценки стоимости предприятия: затратный, доходный, рыночный.2
Оценка — это постоянная проблема в управлении портфелем недвижимости. При оценке недвижимости определяют рыночную стоимость и инвестиционную стоимость. Целью большинства сделок является оценка рыночной стоимости. Возможные цены на имущество в условиях открытого и конкурентного рынка определяются с учетом условий, необходимых для благоприятной продажи, когда и покупатель и продавец производят оценку осторожно и считают, что постороннего влияния на оценку нет. Понятие рыночной стоимости относится к стоимости имущества типичного инвестора, который и приобретет имущество во время оценки. Понятие инвестиционной стоимости применимо для отдельного инвестора и определяется такими факторами, как налоговые условия, необходимость диверсификации, принятие риска и т.д.
Из-за неэффективности рынка недвижимости используется три основных метода оценки:
1. Затратный метод наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
|
|
|
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Собственный капитал = активы — обязательства1
Базовой формулой в имущ. (затратном) подходе явл.: Собственный капитал=Активы- Обязательства.
Данный поход представлен 2я осн. м-ми:• м-м стоимости чистых активов; • м-м ликвидационной ст-ти.
Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости. 2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования. 3. Выявляются и оцениваются НМА. 4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных. 5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость. 6. Оценивается дебиторская задолженность. 7. Оцениваются расходы будущих периодов. 8. Обязательства предпр. переводятся в тек. ст-ть. 9. Опред-ся стоимость собственного капитала, путем вычитания из обоснованной рыночной ст-ти суммы активов тек. ст-ти всех обязательств.
|
|
|
Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:
• Компания обладает значительными материальными активами;
• Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.
Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности.
Отлич. особен. затр. подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости.
2. Сравнительный метод (рыночный метод).
Особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому нбх провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
|
|
|
Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.
3. Доходный метод при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
|
|
|
Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:
V = D/R, где: D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 259; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!