Методы оценки стоимости предприятия: затратный, доходный, рыночный.1
При оценке недвижимости определяют рыночную стоимость и инвестиционную стоимость. Целью большинства сделок является оценка рыночной стоимости. Возможные цены на имущество в условиях открытого и конкурентного рынка определяются с учетом условий, необходимых для благоприятной продажи, когда и покупатель и продавец производят оценку осторожно и считают, что постороннего влияния на оценку нет. Понятие рыночной стоимости относится к стоимости имущества типичного инвестора, который и приобретет имущество во время оценки. Понятие инвестиц. стоимости применимо для отдельного инвестора и определяется такими факторами, как налоговые условия, необх. диверсификации, принятие риска и т.д. Из-за неэффективности рынка недвижимости исп-ся 3 осн. м-а оценки:
1. Доходный метод.Во главу ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это опред. текущ. ст-ти будущ. дох., кот., как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.
|
|
|
В дан. случае применяется оценочный принцип ожидания. Данный принцип утв-ет, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект собственности в ожидании получения будущих доходов или выгод. Т.е, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. 1.1. Метод освобождения от роялти - используют для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование ОИС за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков – в основе лежит закон: сегодняшний доллар стоит дороже, чем завтрашний. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Соотнош-е между текущей и будущей стоимостью актива описывается формулой наращения скидки в будущ. ден. потоках по методу сложного %. Жизненный цикл объекта разбивается на 2 периода: прогнозный и постпрогнозный. И т. о., стоимость актива определ. как сумма ден. потоков прогнозного и постпрогнозного периодов. 1.3. Метод капитализации доходов - обычно принимают процесс перевода доходов от какого-либо имущества в его стоимость. Различ. м-д прямой капитализации и м-д капитализации по норме отдачи. Прямой м. к-ции использ-ся в основном для расчета остаточ. ст-ти, в качестве экспресс-метода и иногда для оценки активов, срок жизни которых практически неограничен. 1.4. Метод преимущества в прибылях- оценивается стоимость изобретений. Она опр-ся тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. 2. Затратный подход - наиб. применим для оценки объектов спец. назначения, а также нов. строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использ-я земли, а также в целях страхования. Собираемая инф-я обычно вкл-т данные о ценах на землю, строит. спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на обор-е, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необх-я инф-я зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определ-ся текущ. ст-ть обязательств и, наконец, из обоснованной рыноч. ст-ти суммы активов предпр. вычит. текущ. ст-ть всех его обяз-тв. Рез-т показ.оценочную ст-ть собствен. капитала предпр. Собственный капитал = активы — обязательства.
|
|
|
|
|
|
Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объектов собственности и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего, аналогичного по назначению и качеству, объекта в обозримый период без существенных задержек. 2.1. Метод определения начальных затрат - стоимость актива, определяемая по этому методу, наз. исторической, т.к она прежде всего базируется на фактически определенных затратах, извлеченных из бухг-й отчетности предпр. за неск. последних лет. 2.2. Метод стоимости замещения - исп-ся принцип замещения, кот. устанавл., что максим. ст-ть объекта собственности опред-ся миним. ценой, кот. следует заплатить при покупке актива анал-й полезности или с анал-й потребит. ст-тью. 2.3. Метод восстановительной стоимости - восстановительная стоимость актива определяется как сумма затрат, необх-го для создания новой точной копии оцениваемого актива. Эти затраты д.б. рассчитаны на основе современных цен на сырье, материалы, энергоносители, комплектующие изделия, инф-ю и на среднеотраслевой ст-ти раб-й силы соответст-ей квалиф-и. 2.4. Метод выигрыша в себестоимости - содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Если нематериальный актив позволяет сэкономить на затратах, он по сути дела, вносит вклад в прибыль предпр.
|
|
|
3. Рыночный (сравнительный) подходПолезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых obj собственности. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения.
Основаны на принципе эффективно функционирующего рынка, на кот. инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивид. реш-я. 3.1. Метод сравнительного анализа продаж -субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е, основываясь на инф-и об анал-х сделках. 3.2. Метод рынка интеллектуальной собственности- применим при наличии информации о сделках с подобными активами, или, как минимум, при знании ставок роялти в данной отрасли. Сущность - выдвигается предположение, что интел. собственность, использ-я на предпр., ему не принадлежит. Тогда часть выручки, кот. предпр. д.было бы выплач-ть в виде вознаграж. владельцам этой интел. собствен., но в действит-ти оставляет у себя, считается как доп. прибыль, созданная этим активом.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 424; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!