Право собственности на недвижимость
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
«Саратовский государственный аграрный университет
Имени Н.И.Вавилова»
Девелопмент в жилой и коммерческой недвижимости
Краткий курс лекций
Для студентов 1 курса
Направление подготовки
Профиль подготовки
Строительство
Саратов 2015
УДК 69.009
ББК 65
Ф 35
Рецензенты:
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Строительство и теплогазоснабжение»
ФГБОУ ВО «Саратовский ГАУ»
А.В.Поморова
Ф35Девелопмент в жилой и коммерческой недвижимости:краткий курс лекций для студентов 1 курса направления подготовки 08.04.01 Строительство/ Т.В.Федюнина // ФГБОУ ВО «Саратовский ГАУ». – Саратов, 2015. - 42 с.
ISBN
Краткий курс лекций по дисциплине «Девелопмент в жилой и коммерческой недвижимости» составлен в соответствии с программой дисциплины и предназначен для студентов направления подготовки 08.04.01 Строительство. Краткий курс содержит теоретический материал по основным вопросам девелопмента в жилой и коммерческой недвижимости. Направлен на формирование у студентов знаний в сфере инвестиционно-строительной деятельности, а также эффективного управления объектом недвижимости. Материал ориентирован на вопросы профессиональной компетенции будущих специалистов в области строительства.
|
|
|
УДК 69.009
ББК 65
© Федюнина Т.В., 2015
ISBN© ФГБОУ ВО «Саратовский ГАУ», 2015
Введение
В последние годы в России всё чаще применяется относительно новая концепция организации инвестиционного процесса нацеленная на качественные изменения объекта для повышения его стоимости или прибыльности – девелопмент.
Сущность такой концепции состоит во всестороннем воздействии на инвестиционный процесс, как правило, с самого начала инвестиционно-строительного проекта и до управления им после сдачи объекта недвижимости.
Можно констатировать, что применение девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности влечет за собой улучшение финансовых показателей. Это происходит за счет снижения финансовых и других рисков, а также от перехода от смет на строительство и бюджетированию проекта. В связи с тем, что компания девелопер несет полную ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности, то обеспечивается высокое качество работ, а для этого необходимы профессионалы.
Таким образом, девелопмент требует высокого профессионализма участников инвестиционного процесса в различных сферах деятельности.
|
|
|
Лекция 1
ДЕВЕЛОПМЕНТ: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ
Основные понятия
Девелопмент –деятельность, предусматривающая качественные изменения в объекте и обеспечивающая, как правило, повышение его стоимости.
К объектам девелопментав общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, например, информационных технологий, шоу-бизнеса и др.
Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
· Автора идеи проекта;
· Покупателя прав на земельный участок под застройку;
· Организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;
· Финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.
Девелопер – юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.
Недвижимость – земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. (ст.130 ГК РФ)
|
|
|
Рынок недвижимости- сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
Девелопмент (инвестиционный девелопмент)– метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости так называемым девелопером в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
Девелоперский проект– инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению реализацией.
Девелоперская (управляющая) компания– компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.).
|
|
|
Инвестиционно-строительная компания – производственно-экономическая система, обеспечивающая на основе привлеченных и собственных инвестиций инжиниринг, сопровождение инвестиционного процесса (проект-менеджмент), строительство и ввод основных фондов.
Управляющая компания– компания, специализирующаяся на профессиональном управлении (компаниями, проектами). Может не владеть собственным производственным потенциалом.
Стадии девелоперскогопроекта
Развитие девелоперского проекта включает следующие стадии:
· Предпроектная стадия
1. Анализ рынка недвижимости
2. Подбор объекта недвижимости
3. Формирование стратегии проекта
4. Инвестиционный анализ
5. Оформление исходно-разрешительной документации
6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств
· Стадия проектирования
1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования
2. Формирование архитектурно-инженерной группы
3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади
4. Руководство проектированием
5. Проведение тендера на строительные работы
· Стадия строительства
1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)
2. Контроль качества строительства и сметных расходов
· Стадия реализации
1. Маркетинг, реализация площадей
2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Наиболее важные этапы предпроектной стадии – исследование рынка и выбор местоположения будущего проекта.
Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:
· Какой именно объект нужно строить
· Каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей
· Каков прогноз рентабельности проекта
· Уровень конкуренции в том или ином сегменте
· Возможные риски и способы их уменьшения
Выбор площадки должен учитывать: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности проведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экологию.
Центральным вопросом девелопмента является организация финансирования девелоперских проектов.
Схемы проектного финансирования – «строй – владей – эксплуатируй», «строй – эксплуатируй – передай право собственности», комбинированные – «строительство – приобретение прав собственности – эксплуатация – передача прав собственности и получение дивидендов».
Организационно-структурные формы девелопмента определяются принятой схемой финансирования.
Виды девелопмента
Два основных вида:
1. Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре – free-development
2. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта и ещё занимается построением финансовой схемы проекта – speculativedevelopment.
Эффективность девелопмента
Эффективность девелопмента обусловлена следующими факторами:
· Максимальная ответственность за экономические результаты проекта
· Реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании
· Реальное влияние на успешность проекта
· Нацеленность на конечный результат.
Внедрение системы девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционного процесса:
· Снижение продолжительности строительства – 7-25%
· Сокращение трудоемкости строительства – 5-15%
· Удешевление строительства – 10-20%
Вопросы развития девелопмента, способствующие развитию российского рынка:
1. Развитие института права частной собственности на землю (недостаточная проработанность земельного законодательства)
2. Создание благоприятного инвестиционного климата (нацелено на максимальное снижение рисков инвесторов):
3. Изменение роли государственных органов в сфере девелопмента недвижимости.
Вопросы для самоконтроля
1. Чем отличается проект-менеджмент от девелопера?
2. Какие виды недвижимости могут участвовать в девелоперских проектах?
3. В чем сходство и различия девелопмента и управления проектами?
4. Как соотносятся понятия «инвестиционный девелопмент» и «инвестиционная деятельность»?
5. В чем различия технологического и строительного инжиниринга?
6. В чем отличие имущества от недвижимости?
7. Каково соотношение понятий «собственность» и «недвижимость»?
8. Каковы особенности недвижимости как товара?
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Основная
1. Федотова, М.А.Девелопмент в недвижимости: монография / М.А.Федотова, Т.В.Тазихина, А.А.Бакулина. – М.: Кнорус, 2013. – 264 с. – ISBN:978-5-406-00133-2
2. Кожухар, В.М. Основы управления недвижимостью [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Кожухар В.М.— Электрон.текстовые данные.— М.: Дашков и К, 2012.— 200 c.—ISBN:978-5-394-01712-4
3. Мурзин, А. Д. Недвижимость: экономика, оценка девелопмент : учебное пособие / А. Д. Мурзин. - Ростов н/Д. : Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование). - ISBN978-5-222-20299-9.
Дополнительная
1. Малыш, М. Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости : учебное пособие / М. Н. Малыш, Н. Б. Суховольская. - 3-е изд., доп. и перераб. - СПб. : Проспект Науки, 2009. - 260 с. - ISBN 978-5-903090-26-6
2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб.пособие/ И.И.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге; под общ. Ред. проф. И.И.Мазура. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. – 521 с. – ISBN 5-282-02312-1
3. Оценка недвижимости : учебник для вузов / ред.: А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 2008. - 560 с. : ил. - ISBN978-5-279-03235-8
4. Электронная библиотека СГАУ - http://library.sgau.ru
5. Портал для специалистов в области оценки и не только - http://www.appraiser.ru/
Лекция 2
ПОНЯТИЕ О НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Понятие недвижимости
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
По Градостроительному кодексу РФ объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.
Как физический объект недвижимость характеризуется:
· Наличием «прочной» связи с землей, на которой она расположена,
· Местоположением,
· Определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение…)
· Натуральными единицами измерения (метры, кг, га),
· Длительностью физического существования, собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз – инвестиционно-строительной и фазы потребления.
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости.
Классификация недвижимости
В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу.
По физическому статусу выделяют:
· Земельные участки,
· Здания, строения, сооружения,
· Помещения.
Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Рисунок 2.1. Классификация недвижимости
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначениюсодержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) Земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
2) Жилье (жилые здания и помещения):
3) Коммерческая недвижимость:
4) Промышленная недвижимость:
5) Недвижимость социально-культурного назначения:
Виды и подвиды объектов можно классифицировать по качеству(на типы и подтипы), местоположению(по районам, регионам, зонам…), размерам(общей площади, числу комнат…)
По видам собственностиобъекты недвижимости разделяют на:
· Частные,
· Государственные,
· Муниципальные,
· Общественные,
· Коллективные (смешанные).
По юридическому статусу объектынедвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения….
В таблице 2.1 представлена классификация недвижимости по различным признакам.
Таблица 2.1 Общая классификация объектов недвижимости
| Классификационный признак | Классификационные виды |
| Функциональное назначение | Производственные Непроизводственные |
| Происхождение | Невосполнимые (земельные участки, недра..) Восполнимые (здания, сооружения, лес) |
| Форма собственности | Государственные Частные Долевые Общественных организаций |
| Отраслевая принадлежность | Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Культурно-бытовые Жилищно-коммунальные Прочие |
С точки зрения налогообложения недвижимость подразделяется на:
· Коммерческую, используемую для бизнеса и приносящую рентный доход,
· Личную жилую собственность,
· Товарную, предназначенную для продажи с целью получения прибыли,
· Инвестиционную, вклад в которую обеспечивает чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости в будущем периоде.
Земля как объект недвижимости подразделяется на:
1) Земли сельскохозяйственного назначения,
2) Земли населенных пунктов:
3) Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения,
4) Земли лесного фонда,
5) Земли водного фонда,
6) Земли запаса.
Характеристики недвижимости
Каждый объект недвижимости обладает определенными качественными и количественными характеристиками, в том числе:
· Физическими – размер, площадь, материалы…
· Имущественно-правовыми – права собственности, ограничения...
· Экономическими – стоимость, цена, доходность, издержки содержания…
· Окружающей среды – экология, транспорт, инфраструктура…
Основные характеристики зданий приведены в табл. 2.2.
Таблица 2.2 Основные характеристики зданий
| Признак | Разновидность |
| Этажность | Одноэтажное Двухэтажное Многоэтажное |
| Вид освещения | Естественное Искусственное Совмещенное |
| Система воздухообмена | Естественная Механическая Кондиционер |
| Температурный режим | Отапливаемое Неотапливаемое |
| Вид строительного материала | Кирпичное Деревянное Блочное Панельное Смешанное |
| Функциональное назначение | Жилое Промышленное Общественное |
| Капитальность | Особо капитальное Обыкновенное Облегченное |
| Срок службы, лет | 100 80 65 40 20 |
Внешняя среда недвижимых объектов имеет следующие характеристики:
· Местоположение
· Природные условия
· Транспортные условия
· Инфраструктура
· Политическая ситуация
· Социально-экономическая среда.
Жизненный цикл недвижимости
Жизненный цикл (ЖЦ)любого объекта – это законченная последовательность процессов его существования, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появления до исчезновения.
Жизненный цикл позволяет выявить закономерности развития недвижимости.
В таблице 2.3 представлены жизненные циклы недвижимости для различных классификаций
Таблица 2.3. Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям
| ЖЦ недвижимости как физического объекта | ЖЦ недвижимости как экономического объекта (товара) | ЖЦ недвижимости как объекта собственности | ЖЦ недвижимости – предприятия как имущественного комплекса |
| -прединвестиционная стадия (замысел, анализ возможностей, обоснование) -создание, формирование (проектирование, строительство) -ввод в эксплуатацию -использование -функциональное устаревание -капитальный ремонт или развитие -невосстановимый физический износ. Прекращение: естественное, разрушение, снос. | -создание -государственная регистрация -владение и использование, смена владельцев (собственников) -развитие -ухудшение потребительских свойств -окончание экономического срока жизни | -приобретение (покупка, наследование, постройка) -государственная регистрация права собственности -владение и использование в определенный период Управление объектом недвижимости Распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные операции) -развитие недвижимости -смена права собственности (продажа, дарение..) -государственная регистрация сделок -окончание жизни объекта недвижимости | -создание -государственная регистрация прав собственности (государственной, частной, долевой) -становление -развитие -оптимальное функционирование -смена собственника (необязательный этап) -спад -реорганизация, реформирование, реструктуризация -банкротство (возможный, но не обязательный этап) -ликвидация (возможный, но не обязательный этап) -прекращение функционирования: естественное невосстановимое прекращение, физическое разрушение (износ), сознательный снос |
Физический срок жизни объекта– это период его реального существования от создания и существования в функционально пригодном состоянии до сноса или разрушения.
Экономический срок жизни объекта – это период прибыльного использования объекта, то есть когда осуществляемое развитие недвижимости вносит вклад в стоимость объекта.
Экономический срок жизни объекта меньше физического.
Физический срок жизни объекта – величина объективная и зависит от процессов износа/ амортизации.
Износ (обесценение) – потеря стоимости недвижимости под дйствием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.
Физический износ (Иф)– определяется соотношением фактического (Тф) и нормативного (Тн) сроков службы при линейном способе начисления амортизации:
Иф = (Тф/Тн) х 100%
Моральный износпервого рода (И1м) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и восстановительной (Св) стоимости объекта:
И1м = [(Сб – Св) / Сб] х 100%
Моральный износ второго рода (И2м) определяется соотношением доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):
И2м = [(Дн – Дс) /Дн] х 100%
Право собственности на недвижимость
Недвижимость выступает в различных видах:
- с юридической точки зрения – как объект гражданских прав,
- с экономической точки зрения – как объект экономических отношений.
Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.
Субъекты права собственности– это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, которым принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и которые наделены определенными законодательными обязанностями и ограничениями в отношении своей и чужой собственности.
Одним из важных аспектов права собственности является то, использование недвижимости не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Так как в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, то в имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три группы субъектов:
· Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной, муниципальной и местной власти;
· Физические лица – граждане , семьи, общественные объединения и социальные группы;
· Юридические лица – организации, в том числе и иностранные.
Система ограничений права собственности на недвижимое имущество включает: сервитуты, ипотеку, аренду и доверительное управление.
Право собственности подлежит государственной регистрации.
Существует два предельных случая существования прав собственности на предметы недвижимости, составляющие объект недвижимости: наличие единственного собственника объекта недвижимости; наличие множества собственников.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 268; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!