Виды сделок с земельными участками
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.
Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.
Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.
|
|
|
Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.
Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
|
|
|
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,
являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК).
Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя
из площади передаваемого недвижимого имущества.
Билет № 70
Охрана земель. Понятие и содержание охраны земель (основные направления)
Под правовой охраной земель понимается установление системы организационно-правовых и экономических мер, направленных на сохранение земель как важнейшего объекта окружающей природной среды, включающей в качестве главной составной части правовое регулирование порядка землепользования, а также установление и применение мер юридической ответственности за нарушение обязанностей по рациональному использованию и охране земель.
|
|
|
Целями охраны земель согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ являются:
1) предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных воздействий хозяйственной деятельности;
2) обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Федеральный закон "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" деградированными признает земли, на которых в результате природного и антропогенного воздействия происходит ухудшение этих земель. Деградация земель может привести к значительным экономическим потерям, ущербу окружающей природной среде, созданию угрозы причинения вреда здоровью человека, снижению качества сельскохозяйственной продукции и к другим тяжелым последствиям.
Загрязнение земель - это ухудшение в результате антропогенной деятельности (включая аварии) качества земель, в том числе лишенного плодородного слоя почвы (карьеры, каменистые поверхности и т.п.), характеризующееся появлением (увеличением) химических веществ или уровня радиации по сравнению с их ранее существовавшими значениями (фоновыми или на начало сравниваемого периода).
|
|
|
Под захламлением земель понимается размещение в неустановленных местах предметов хозяйственной деятельности, твердых производственных и бытовых отходов (металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и др.)
Под нарушением земель следует считать разработку месторождений полезных ископаемых и торфа, проведение всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы.
Меры охраны земель включают:
- определение необходимых прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов по охране и рациональному использованию земель;
- установление полномочий государственных и муниципальных органов по обеспечению охраны земель;
- установление необходимых правовых режимов для различных категорий земель, введение запретов и дозволений;
- поощрение благоприятной с точки зрения охраны земель деятельности;
- установление мер юридической ответственности за земельные правонарушения, а также порядка изъятия земель за их ненадлежащее использование.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земель обязаны выполнять экологические требования по охране земель. Статья 13 ЗК РФ содержит широкий круг обязанностей, которые возлагаются на лиц, использующих земельные участки. К ним, в частности, относятся:
а) сохранение почв и их плодородия;
б) защита земель от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания и др.;
в) защита сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, иных видов ухудшения состояния земель;
г) ликвидация последствий загрязнения и захламления земель;
д) сохранение достигнутого уровня мелиорации;
е) рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв, своевременное вовлечение земель в оборот;
ж) сохранение плодородия почв и их использование при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Таким образом, правовая охрана земель осуществляется для преодоления и предупреждения негативных экологических, экономических и иных последствий землепользования, и достигается это путем установления дозволения, поощрения за примерные действия субъектов, а также привлечения правонарушителей к ответственности.
Билет 71
Дата добавления: 2015-12-17; просмотров: 25; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!