Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 12 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 16 из 19Следующая ⇒

Кроме того, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривает приостановления государственной регистрации ипотеки по инициативе заявителя на срок до трех месяцев. Следовательно, в случае приостановления государственной регистрации на месяц и не устранения в этот период оснований, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, в государственной регистрации будет отказано.

Статья 29.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Комментарий к статье 29.1

1. Комментируемая статья посвящена частному случаю погашения регистрационной записи об ипотеке при ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом.

Как уже было отмечено в комментарии к ст. 29 Закона, погашение регистрационной записи об ипотеке не является регистрационным действием, осуществляется без взимания государственной пошлины на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Вместе с тем из общего правила есть исключения. Одно из них, как уже говорилось выше, при погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона в случае смерти залогодателя по договору пожизненного содержания.

Другое исключение - погашение регистрационной записи об ипотеке при ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В случае если юридическое лицо не ликвидировалось, а реорганизовалось, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке обращается правопреемник с документами, подтверждающими правопреемство.

Юридическое лицо ликвидируется в следующих случаях:

- по собственной инициативе - решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

- в принудительном порядке - по решению суда.

Поскольку с момента государственной регистрации ликвидации юридического лица в ЕГРЮЛ такое юридическое лицо перестает существовать, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя с приложением выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

При этом Законом не предусмотрен срок действия такой выписки. На практике требуется выписка не старше месяца. Залогодатель вправе не предоставлять такую выписку. В таком случае в порядке межведомственного взаимодействия орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запросит ее самостоятельно.

Учитывая, что комментируемая статья предоставляет право подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодателю, ликвидация залогодержателя, являющегося юридическим лицом, на момент подачи такого заявления должна быть завершена, то есть должна быть внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Предоставление залогодателю вышеуказанного права основано на положении п. 2 ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", согласно которому органы, предоставляющие государственные услуги, в данном случае Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, не вправе требовать от заявителя (залогодателя) предоставления документов, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги. В данном случае это федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, а именно Федеральная налоговая служба и Министерство юстиции Российской Федерации.

В то же время комментируемая статья в части предоставления залогодателю такого права имеет определенное "расхождение" с положением ст. 25.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости", которая также регулирует вопросы о погашении регистрационной записи об ипотеке в вышеуказанном случае, однако ограничивается лишь тем, что в этом случае заявление и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающую факт ликвидации залогодержателя, представляет залогодатель. Но при этом права не предоставлять такую выписку за залогодателем не закрепляет, в отличие от комментируемой статьи.

В этой связи имеет место коллизия двух норм, причем двойная коллизия по содержанию этих норм, так как в одном случае ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости", в части, касающейся ипотеки (залога) недвижимости, является специальным по отношению к комментируемому Закону, поэтому должна применяться норма ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости", не предоставляющая такого права, а в другом случае специальным в части, касающейся регулирования вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является комментируемый Закон, и должны применяться его нормы.

Полагаем, что поскольку в данном случае наиболее важным является вопрос о регистрации ипотеки, то применяться будет норма комментируемого Закона. Кроме того, поскольку она содержит в определенной части положение, дублирующее норму ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" о погашении регистрационной записи об ипотеке, считаем, что из указанного Закона эта норма может быть исключена.

2. После государственной регистрации договора, порождающего возникновение ипотеки в силу закона, а также в случае подачи заявления на выдачу свидетельства о государственной регистрации права после государственной регистрации договора об ипотеке в таком свидетельстве будет указана ипотека в качестве обременения права собственности.

Погашение регистрационной записи об ипотеке не порождает автоматическую выдачу свидетельства о государственной регистрации без указания на ипотеку. По этой причине, если залогодатель желает получить свидетельство о праве собственности без отметок об ипотеке, ему следует подать заявление на выдачу свидетельства о государственной регистрации.

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 30

1. В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. По этой причине доверительное управление недвижимым имуществом регистрируется в ЕГРП как обременение.

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора.

При государственной регистрации прав, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, документы на государственную регистрацию подает доверительный управляющий. Но при этом доверенность не требуется. Вместо нее представляется договор доверительного управления.

Особой разновидностью доверительного управления является доверительное управление, где учредителем являются органы опеки и попечительства. Такое доверительное управление учреждается на основании договора доверительного управления между органами опеки и попечительства и доверительным управляющим. Подопечный является выгодоприобретателем, а опекун сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление.

Опека устанавливается над гражданами, не достигшими четырнадцатилетнего возраста, а также гражданами, признанными решением суда, вступившим в законную силу, недееспособными.

Когда доверительное управление в отношении недвижимого имущества не установлено, опекун вправе обращаться за какими-либо регистрационными действиями в отношении подопечного на основании решения суда, вступившего в законную силу (если опека установлена над недееспособным), о признании подопечного недееспособным, удостоверения опекуна, предварительного решения органа попеки и попечительства.

Доверительное управление также учреждается органами опеки и попечительства в случае признания гражданина безвестно отсутствующим.

В соответствии со ст. 42 ГК РФ гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.

2. Недостатком комментируемой статьи является ее абстрактный характер, а именно отсутствие определенного с точностью перечня документов, на основании которых должны регистрироваться права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, что влечет за собой трудности ее практического применения. Такими документами согласно комментируемой статье должны быть документы, определяющие отношения доверительного управления и опеки, к которым комментируемая статья относит договоры и решения суда, а именно:

- договор доверительного управления имуществом;

- решение суда о признании граждан недееспособными, в связи с чем им требуется назначение опекуна.

Однако такой перечень документов не является исчерпывающим. Исходя из ГК РФ и Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", такими документами могут быть акт органа опеки и попечительства об установлении опеки, указание органа опеки и попечительства в отношении распоряжения имуществом подопечных, гражданско-правовые договоры, касающиеся переданного в доверительное управление имущества, договор об осуществлении опеки или попечительства и т.п.

Учитывая, что в комментируемой статье перечень таких документов строго не ограничен, на практике такими документами могут быть любые документы, подтверждающие наличие вышеуказанных отношений в соответствии с положениями федерального законодательства.

Следует отметить, что на практике Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии должна не только учитывать наличие таких документов в целом, но и их соответствие федеральному законодательству, что подтверждается материалами судебной практики. Так, в Тверской области С. обратился в суд с иском к администрации Торжокского района Тверской области о признании права на долю в праве общей долевой собственности - на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Из материалов судебного дела следует, что между П.Е., действующей по доверенности от имени определенного круга лиц, и лицом, действующим по доверенности от имени С., заключен договор купли-продажи, согласно которому С. приобрел ... долей в праве общей собственности на земельном участке площадью ... метров, из земель сельскохозяйственного назначения В то же время одним из вышеперечисленных лиц, от имени которых П.Е. заключен договор купли-продажи, заключен договор доверительного управления имуществом с колхозом, согласно которому он передал в доверительное управление колхозу право на земельную долю в праве общей собственности. При этом, как отметила Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, суд первой инстанции не принял во внимание требование ст. 1017 ГК РФ о том, что договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Вместе с тем суд первой инстанции не выяснил, подлежал ли государственной регистрации договор доверительного управления имуществом, поэтому дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (см. Кассационное определение Тверского областного суда от 3 ноября 2011 г. по делу N 33-4548).

Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю

Комментарий к статье 30.1

1. Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В соответствии со ст. 3.1 данного Закона к федеральной собственности относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

- земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

- земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов РФ относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

С заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной собственности обращается соответствующий орган государственной или муниципальной власти, уполномоченный на представление интересов публичного образования. В заявлении на государственную регистрацию в качестве основания для государственной регистрации права указывается ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем на практике имеется ряд проблем, связанных с применением комментируемой статьи, в особенности в части, касающейся сроков возникновения права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю в случае, если в заявлении о государственной регистрации права собственности в качестве основания указывается ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в частности пункт 3, предусматривающий, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

Так, в Приморском крае имело место судебное разбирательство на основании заявления Управления муниципальной собственности города Владивостока о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности муниципального образования города Владивосток на земельный участок и об обязании зарегистрировать право собственности. Данный земельный участок был предоставлен муниципальному учреждению "Комплексное развитие земель в г. Владивостоке" на праве постоянного (бессрочного) пользования из земель поселений. Но при этом суд установил, что поскольку передача администрацией города Владивостока полномочий земельного участка данному юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование была осуществлена после введения в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ст. 3.1 , право муниципальной собственности на спорный участок по заявленному основанию не возникло. Поэтому в удовлетворении заявления Управления муниципальной собственности города Владивостока было отказано (см. подробнее: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 февраля 2013 г. N Ф03-6306/12 по делу N А51-8975/2012).

Кроме того, следует отметить, что судебная практика не считает обязательным требованием для государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю указание в заявлении основания возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок. Так, в Поволжском округе управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказало территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - земельный участок, в связи с тем что в заявлении о государственной регистрации не были указаны основания проведения регистрационного действия. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области оспорило отказ в государственной регистрации в судебном порядке. Судом заявление было удовлетворено, в связи с тем что управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не представлено доказательств существования обстоятельств, безусловно препятствующих государственной регистрации права Российской Федерации на спорный земельный участок, судами признана несостоятельной ссылка на отсутствие в заявлении о государственной регистрации указания на нормативный акт, являющийся основанием для проведения заявленного действия (см.: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2012 г. N ВАС-14680/12).

Таким образом, судебная практика в отношении государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю сводится к порядку максимального упрощения такой регистрации, но в то же время права относительно ее основания должны возникнуть исключительно после вступления в силу положений ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 82; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 10 11 12 13 14 151617 18 19 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!