Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 11 страница
Инициатором внесения записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости является предшествующий правообладатель. При этом важно, что такой предшествующий правообладатель должен был обладать объектом недвижимого имущества именно на праве собственности. Если вместо права собственности правообладателю объект недвижимого имущества принадлежал на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, оперативного управления, хозяйственного ведения, то такой правообладатель не наделен возможностью подать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.
Запись о наличии возражения, в отличие от других ограничений, может быть погашена только на основании заявления того же лица, которое инициировало включение данной записи в ЕГРП. При этом такое заявление, являющееся основанием для погашения вышеуказанной записи, должно быть представлено в течение трех месяцев с момента внесения записи о наличии возражения в ЕГРП. Не совсем понятно, что в данном случае имел в виду законодатель, поскольку из смысла комментируемой нормы следует, что если заявление о погашении записи о наличии возражения не будет подано в вышеуказанный срок, то данное ограничение так и останется в ЕГРП навсегда.
При этом, однако, законодателем предусмотрены случаи, когда запись о наличии возражения погашается без заявления лица, инициировавшего ее внесение в ЕГРП.
|
|
|
2. Заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника является мерой охраны законных прав и интересов собственников, когда у последних, например, украли документ, удостоверяющий личность, документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и есть основания полагать, что кто-то может воспользоваться этими документами.
3. Предусмотренные комментируемой статьей заявления могут быть поданы как лично, так и в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его законного представителя, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет.
Формы вышеуказанных заявлений и требования к их заполнению, а также требования к формату заявлений в электронной форме по состоянию на 1 ноября 2013 г. не утверждены.
Относительно формы заявления, на основании которого осуществляется внесение в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости либо о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя письмом Минэкономразвития России от 27 сентября 2013 г. N 20632-ПК/Д23и "О рекомендациях относительно применения Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" предусмотрено, что для формирования заявления могут быть использованы образцы заявлений о внесении изменений в ЕГРП. Заявление формируется специалистом, ответственным за прием документов. Вышеуказанным письмом, иными разъяснениями, нормативными правовыми актами не предусмотрено, возможно ли подать заявления, о которых речь идет в комментируемой статье, через многофункциональные центры.
|
|
|
В упомянутых выше заявлениях в графе "иные изменения" может быть указано:
- внести запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;
- внести запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (его законного представителя);
- погасить запись о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;
|
|
|
- погасить запись о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя (его законного представителя).
Необходимо отметить, что запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся и погашаются в ЕГРП в порядке, установленном для внесения в ЕГРП записи о заявленном в судебном порядке праве требования. Письмом Минэкономразвития России от 27 сентября 2013 г. N 20632-ПК/Д23и рекомендовано вносить запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя в графу "Особые отметки регистратора". Следует отметить, что с 1 октября 2013 г. понятие графы "Особые отметки регистратора" из Закона исключено.
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
Комментарий к статье 29
1. Ипотека является разновидностью залога. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения обязательств наряду с задатком, удержанием, банковской гарантией, поручительством и неустойкой.
|
|
|
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (статья 334 ГК РФ).
Залог в зависимости от объекта залога подразделяется на залог движимого имущества и залог недвижимого имущества. Последний и есть собственно ипотека. Таким образом, ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Как обычный залог, так и ипотека классифицируются в зависимости от основания их возникновения на залог (ипотеку) в силу закона и залог (ипотеку) в силу договора. Ипотека в силу закона возникает при продаже недвижимости в рассрочку, при заключении договоров ренты, долевого участия в строительстве.
Ипотека в силу договора, соответственно, возникает на основании договора ипотеки. Такой договор могут заключать как обычные субъекты прав, так и специализированные организации - кредитные организации (банки).
Правовое регулирование ипотеки осуществляется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Комментируемая статья содержит общие положения о государственной регистрации ипотеки.
Государственная регистрация договора ипотеки, а также договоров, влекущих за собой возникновение ипотеки в силу закона, в отличие от договора аренды, например, осуществляется на основании именно совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.
В том случае, если заявление на государственную регистрацию договора ипотеки, договоров, влекущих за собой возникновение ипотеки в силу закона, будет подано одной стороной, в государственной регистрации будет отказано, ввиду того что содержание прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возможность подачи заявления нотариусом введена сравнительно недавно. Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" внес в Закон изменения, согласно которым нотариус стал субъектом правоотношений по государственной регистрации прав. При этом нотариус занимает промежуточное положение между правообладателем и представителем. Нотариус в самом широком смысле представляет интересы сторон удостоверенного им договора, но в смысле ст. 182 ГК РФ представителем не является. Доверенности от сторон нотариально удостоверенного договора на имя нотариуса не требуется.
Закон делает акцент на том, что государственная регистрация ипотеки может быть осуществлена только после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. Таким образом, если залогодатель по договору не является еще собственником имущества, которое передается в залог (например, только подал документы на государственную регистрацию), государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации, если к моменту рассмотрения им представленных на государственную регистрацию ипотеки документов в ЕГРП отсутствует запись о собственности залогодателя по договору. Аналогичная ситуация с ранее возникшим правом (см. комментарий к ст. 6 Закона). Его необходимо сначала подтвердить и только потом обращаться за государственной регистрацией ипотеки. При одновременной подаче заявлений на государственную регистрацию ипотеки и подтверждении ранее возникшего права заявители получат отказ в государственной регистрации ипотеки, поскольку срок государственной регистрации ипотеки короче, чем срок подтверждения ранее возникшего права.
Основанием для государственной регистрации является договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона.
Если раньше договор ипотеки недвижимого имущества требовал не только государственной регистрации, то и обязательного нотариального удостоверения, то в настоящее время нотариальное удостоверение производится исключительно по желанию сторон договора ипотеки.
Договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, представляются на государственную регистрацию вместе с заявлением сторон. Кроме того, необходимо представить документы, указанные в таких договорах: кредитный договор, закладная и другие.
Принципиального отличия с технической точки зрения в государственной регистрации ипотеки в силу договора или закона в зависимости от того, удостоверен ли соответствующий договор нотариусом или не удостоверен, нет. Законодатель предписывает государственному регистратору при осуществлении проверки законности сделки проведении правовой экспертизы таких договоров проверять наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. Нотариально удостоверенный договор предполагает, что нотариус уже провел правовую экспертизу документов и сделки. Однако это нисколько не снимает ответственности с государственного регистратора за незаконную регистрацию ипотеки. Таким образом, на практике государственные регистраторы с одинаковой скрупулезностью проверяют законность сделки и проводят правовую экспертизу представленных документов, как в случае нотариального удостоверения договора, так и без него.
Вместе с тем с 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения, которые освобождают государственного регистратора от ответственности за законность сделки, удостоверенной нотариусом. Государственный регистратор больше не осуществляет проверку законности сделки, удостоверенной нотариусом. Законодатель пошел по тому же пути, по которому было установлено, что государственный регистратор не проверяет решение суда с точки зрения законности.
2. Комментируемая статья приводит дополнительный по сравнению со ст. 20 Закона перечень оснований для отказа в государственной регистрации.
В частности, основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки является указание в соответствующем документе недвижимого имущества, ипотека которого запрещена действующим законодательством Российской Федерации. Так, не может быть предметом ипотеки часть объекта недвижимого имущества (ч. 4 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости")).
Если собственник помещения, например, не хочет закладывать все принадлежащее ему помещение целиком, ему необходимо перед заключением договора ипотеки разделить помещение, оформив данный раздел в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Кроме того, не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Недвижимым имуществом, изъятым из оборота, например, являются земельные участки государственных природных заповедников и национальных парков, зданий, строений и сооружений, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, другие земельные участки, предусмотренные ст. 27 ЗК РФ.
К имуществу, на которое не может быть обращено взыскание, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ относятся жилые помещения, в том числе жилые дома, а также земельные участки, занятые данными домами, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключением являются вышеуказанные жилые помещения и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки.
Следовательно, на здания, строения, сооружения, жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки может быть обращено взыскание.
Недвижимым имуществом, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация, являются объекты, включенные в прогнозный план приватизации.
Приватизации не подлежит недвижимое имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности, например, земельные участки и имущество органов федеральной службы безопасности, созданное (создаваемое) или приобретенное (приобретаемое) за счет средств федерального бюджета и иных средств, являются федеральной собственностью (ст. 7.1 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. N 40-ФЗ "О федеральной службе безопасности").
Кроме того, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно ст. 18 Закона.
Пример из судебной практики. Заявление о признании недействительным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого имущества удовлетворено правомерно, так как у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации ипотеки в связи с тем, что заявителем были представлены все необходимые документы. Как видно из материалов дела, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сначала приостановил государственную регистрацию, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения, не претерпел ли объект, находящийся в собственности залогодателя, изменений. Получив ответ от компетентной на тот момент организации (БТИ) о том, что площади объекта залога отличаются от сведений о площади в ЕГРП, государственный регистратор отказал в государственной регистрации. Однако подобное основание для отказа в государственной регистрации Законом не предусмотрено. Кроме того, в сообщении об отказе не было указано, какие именно документы не представил на государственную регистрацию ипотеки заявитель (см. подробнее: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2010 г. N 09АП-12847/2010 по делу N А40-89479/09-122-524).
3. При государственной регистрации ипотеки указываются следующие данные:
1) данные о залогодержателе. Данные залогодателя уже имеются в ЕГРП, поскольку он является собственником закладываемого недвижимого имущества. Сведения о залогодержателе - физическом лице включают паспортные данные и место проживания, сведения о залогодержателе - юридическом лице - сведения о наименовании, месте нахождения, дате государственной регистрации, органе, зарегистрировавшем юридическое лицо, ОГРН, ИНН, КПП;
2) данные о предмете ипотеки. Такая информация должна содержать сведения, позволяющие индивидуально определить предмет ипотеки. Кроме того, данная информация должна совпадать со сведениями в ЕГРП о закладываемом объекте недвижимого имущества;
3) стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Стоимость может быть указана по соглашению сторон. Когда залогодержателем является кредитная организация, то стоимость обеспеченного ипотекой обязательства определяется независимым оценщиком и отражается в отчете об оценке. При этом такой отчет тоже представляется на государственную регистрацию.
4. Пункт 4 комментируемой статьи посвящен погашению регистрационной записи об ипотеке и содержит отсылочную норму к ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"). В соответствии со ст. 25 указанного Закона основаниями для погашения регистрационной записи об ипотеке являются:
- заявление владельца закладной;
- совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
- заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (при этом отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо);
- решение суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке зависит от конкретной ситуации и самого договора ипотеки. Самым распространенным основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
Предоставление иных документов, кроме перечисленных выше, для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется.
Кроме того, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Таким образом, никакие заявления о прекращении ипотеки в данном случае не требуются.
В случае возникновения ипотеки в силу закона вследствие заключения договора пожизненного содержания заявление подает только залогодатель. К заявлению прилагается копия свидетельства о смерти залогодержателя.
Еще одной особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что осуществление записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество является регистрационным действием и за него уплачивается государственная пошлина (при государственной регистрации ипотеки в силу закона именно за это регистрационное действие государственная пошлина не уплачивается), а погашение регистрационной записи об ипотеке регистрационным действием не является и осуществляется бесплатно.
5. Более подробно вопросы государственной регистрации ипотеки рассматривает глава IV ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Вышеуказанный Закон содержит ряд отступлений - специальных норм - по сравнению с комментируемым Законом. Так, в качестве одного из оснований для приостановления государственной регистрации ипотеки является необходимость проверки подлинности представленных на государственную регистрацию документов. В Законе указана более общая фраза: наличие сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 75; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!