Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 7 страница
1) право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Законом порядке. До введения в действие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу) государственный кадастр недвижимости не существовал, и государственная регистрация прав на земельные участки проводилась на основании сведений государственного земельного кадастра;
2) земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Данная норма может быть применена, когда речь идет о ранее возникшем праве на земельный участок (ст. 6 Закона). Заключение дается на основании декларации об объекте недвижимого имущества (его площади), имеющемся у заинтересованного лица правоустанавливающего документа на земельных участок и сведений о всех земельных участках (материалов межевания), имеющихся в соответствующем садоводческом или дачном некоммерческом объединении;
3) для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Таким образом, речь идет об объектах вспомогательного значения, построенных или строящихся на вышеуказанных земельных участках.
|
|
|
В данном случае заявитель представляет на государственную регистрацию только декларацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, запрашивает самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
|
|
|
Приказом Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 г. N 447 утверждена форма декларации об объекте недвижимого имущества. Она подменяет собой технические и кадастровые паспорта. Заявитель самостоятельно заполняет декларацию, указывая наименование, площадь, этажность объекта, при этом подтверждать эти данные иными документами не требуется. Кадастровый номер земельного участка списывается с кадастрового паспорта соответствующего участка. Не следует указывать площадь приблизительно. Лучше основываться на измерениях, проводимых специальными измерительными приборами. Большая погрешность в площади может быть причиной несоответствия документов на объект капитального строительства и документов на земельный участок.
4. Постепенно отдельные положения амнистии претерпевают изменения. Если раньше можно было по декларации оформить как жилой дом, так и гараж, то теперь для объектов индивидуального жилищного строительства порядок несколько изменился.
|
|
|
Если оформляется в собственность объект индивидуального жилищного строительства, расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или оформляется объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), то в качестве документа, подтверждающего факт создания такого объекта до 1 марта 2015 г. в соответствии редакцией п. 4 комментируемой статьи, действовавшей до 1 октября 2013 г., представляется кадастровый паспорт соответствующего объекта и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
В соответствии с изменениями, вступившими в силу 1 октября 2013 г., кадастровый паспорт представлять на государственную регистрацию прав не требуется. Описание объекта недвижимости указывается в заявлении о государственной регистрации прав со слов заявителя. Что же касается разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и разрешения на строительство, то до 1 марта 2015 г. эти документы вовсе не требуются для государственной регистрации объектов недвижимости. Законодатель исходит из того, что собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства либо расположенного в границе населенного пункта и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, вправе на данном земельном участке построить объекты недвижимости.
|
|
|
Таким образом, правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации объектов, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, до 1 марта 2015 г.
Понятие "амнистия" в широком смысле предполагает какое-либо правовое смягчение правовых норм для заинтересованных лиц с различным диапазоном действия, который может определяться субъектным составом, временными рамками, объектами правового регулирования. Поэтому послабление, данное в рамках "дачной амнистии" в отношении объектов, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, ограничено 1 марта 2015 г.
После 1 марта 2015 г. разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, либо заявитель может самостоятельно представить данные документы на государственную регистрацию.
5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи запрещается истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1 ст. 25.3 Закона объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа). Как уже говорилось, в отдельных случаях упрощенный порядок оформления объектов недвижимости распространяется на юридических лиц. Упомянутый пункт Закона, по-видимому, упускает данный момент, поскольку говорит только о случае государственной регистрации права собственности гражданина. Комментируемую норму, таким образом, следует толковать расширительно, распространяя ее на юридические лица.
Статья 25.4. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
Комментарий к статье 25.4
1. Введение комментируемой статьи заполнило пробел в законодательстве в вопросе обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Данный вопрос актуален, когда заключен договор ипотеки либо договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, договор долевого участия в строительстве (когда ипотека возникает в силу закона).
Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке.
Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
Таким образом, комментируемая статья предусматривает два варианта оформления права собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество:
- когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога и сразу обращается за государственной регистрацией перехода права на то лицо, кто хочет приобрести заложенное имущество (примечательно, что приобретатель станет собственником без всякого обременения недвижимого имущества ипотекой, поскольку в силу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи ипотека снимается одновременно с регистрацией перехода права);
- когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе.
Особенность государственной регистрации права на заложенный объект заключается в том, что присутствие собственника (залогодателя) заложенного недвижимого имущества не требуется.
Как уже сказано выше, в случае государственной регистрации перехода права в предусмотренных данной статьей случаях запись об ипотеке погашается одновременно с государственной регистрацией перехода права на заложенный объект недвижимого имущества. Следовательно, никаких отдельных заявлений на прекращение ипотеки не требуется.
Судебный порядок предполагает наличие решения суда и вынесенный на его основании исполнительный лист. При этом на государственную регистрацию прав представляются следующие документы:
1) копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу. Поскольку в данном случае решение суда не является правоустанавливающим документом, то копия решения суда представляется в одном экземпляре. Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество не указывает, кто становится собственником заложенного имущества, поэтому не является правоустанавливающим;
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), если торги признаны состоявшимися.
В случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Вместе с тем судебная практика выявила еще один правоустанавливающий документ. В п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 марта 2009 г. N 5/29 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" таким документом является акт приема-передачи, которым оформляется передача нереализованного имущества должника взыскателю в соответствии с ч. 14 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производства".
Пример из судебной практики. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку заявитель не представил на государственную регистрацию протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися. Суд кассационной инстанции признал отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав незаконным, поскольку заявитель представил акт приема-передачи, оформленный судебным приставом-исполнителем (см. подробнее: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 мая 2013 г. по делу N А45-24359/2012).
Внесудебный порядок подразумевает обращение к нотариусу за совершением исполнительной надписи.
По смыслу ст. 89 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате исполнительная надпись ставится на договоре об ипотеке, ином договоре, на основании которого возникает ипотека в силу закона, или на закладной.
Исполнительная надпись совершается, если:
1) представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику (вышеуказанные документы);
2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года.
Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются предприятия, учреждения, организации, - в течение одного года, если законодательством Российской Федерации не установлены иные сроки.
Государственная регистрация на основании исполнительной надписи нотариуса права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него осуществляется, когда договор, в силу которого возникла ипотека, составлен нотариусом. В соответствующем договоре должен быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При этом договором можно также предусмотреть, каким образом будет реализовываться заложенное имущество, через торги или без проведения торгов.
В случае если торги проводились, то взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса осуществляется на основании следующих документов:
1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи.
При этом нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, - это, как правило, договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Такой договор может быть заключен как с использованием кредитных средств, так и без них. В первом случае ипотека будет возникать не в пользу продавца, а в пользу кредитной организации - банка. Встречаются случаи, когда банк прописывается в качестве одной из сторон такого договора. В этом нет ничего противозаконного, поскольку гражданское законодательство установило принцип свободы договора.
Закладная является документом, сопровождающим договоры купли-продажи с использованием кредитных средств. В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой;
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах:
- протокол о результатах торгов;
- договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги.
В случае признания торгов несостоявшимися:
- соглашение между третьим лицом с залогодержателем о приобретении заложенного имущества и протокол о признании повторных торгов несостоявшимися;
- в случае если залогодержатель принял решение оставить заложенное имущество за собой - протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.
В том случае если торги не проводились, то на государственную регистрацию представляются следующие документы:
1) аналогично, как в случае проведения торгов, представляются нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, а также закладная, если ее составление имело место;
2) документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой:
- заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;
- в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов - документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.
Таким образом, залогодатель не принимает непосредственного участия в государственной регистрации, то есть не подает никаких заявлений, но его интересы все равно охраняются Законом путем установления обязанности залогодержателя уведомлять залогодателя о судьбе его заложенного недвижимого имущества.
В том случае, если залогодатель не может исполнить свои обязательства, например, по выплате кредита в случае заключения договора ипотеки или договора купли-продажи с рассрочкой платежа, залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение об отступном, в результате которого залогодатель вместо погашения своей задолженности передает в счет долга заложенное имущество в собственность залогодержателя.
2. Для государственной регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него установлен сокращенный срок - государственная регистрация должна быть проведена не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, предусмотренных комментируемой статьей.
Регистрируемое право залогодержателя или третьего лица (например, покупателя, который приобрел заложенное имущество на торгах) должно быть свободно от ипотеки. По общему правилу ипотека прекращается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Но в случае, рассматриваемом комментируемой статьей, ипотека погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без каких-либо заявлений.
Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
Комментарий к статье 25.5
1. В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с положениями ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в п. 11 разъясняет, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 77; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!