Маркетинговый анализ коммерческой недвижимости города Самара
В настоящее время на рынке офисной недвижимости в Самаре складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны, все еще существует повышенный спрос на офисные площадки, превышающий предложение, с другой - не все здания, предлагающие офисы в аренду, заполнены на 100%. Как отмечают эксперты, в городе наблюдается дефицит именно качественных офисных площадок класса А и В. Офисы требуются и самарским бизнесменам, и инорегиональным, и иностранным компаниям, открывающим у нас свои представительства [18, c.9].
Офисы класса А представляют собой самый престижный вид коммерческой недвижимости, наиболее часто это помещения в дорогих бизнес-центрах. Компания, которая обслуживает сдаваемые в аренду площади, должна быть высокопрофессиональной, а обязательным требованием для успешного функционирования такого центра является минимальный коэффициент отношения общей площади к полезной. В бизнес-центрах класса А эта цифра не должна превышать 12%. Это означает, что такие офисы должны сдаваться большими площадями (приблизительно по 500 кв.м). Не многие арендаторы пока что готовы к этому. Часто в новом офисном центре площади продаются разным собственникам, которые, в свою очередь, уже сдают их по частям другим бизнесменам. Для зданий класса А это недопустимо.
Построить подобный офисный центр, как утверждают эксперты, не так просто: они дорогие и в строительстве, и в аренде. Зачастую девелоперы вынуждены отходить от выполнения всех стандартов и осуществлять заявленные характеристики не в полном объеме, чтобы поддержать сравнительно невысокий уровень арендной платы [18, c.11].
|
|
|
Здания, обладающие полным набором характеристик, позволяющих отнести их к данному типу, уже появились в столице, в Самаре же этот рынок только развивается. Стремление девелоперов отнести свои проекты к более высокому классу понятно - это позволяет повышать арендные ставки. Однако на деле здания, заявленные как класс А, часто не соответствуют всем требованиям данной категории. По своим характеристикам «подтянутыми» к классу А считаются офисный центр «Москва в Самаре», «Витязь», «Деловой мир». В настоящее время достраивается ОЦ «Вертикаль», в которой предполагается разместить гостиницу и торгово-офисные площади, «Галактика» по улице Ульяновской, в котором будут располагаться офисы, гостиница и встроенный паркинг [19, c.8].
Как отмечают эксперты, потенциал самарского рынка офисной недвижимости сегодня еще достаточно большой. Причем вложившись в высококлассные бизнес-центры, девелоперы перейдут и на формат класса В. По информации экспертов, спрос на офисы в Самаре разносторонний, и не все бизнесмены готовы выкладывать деньги за офисы А-класса. Кроме того, в городе существует спрос на небольшие офисы - до 80 кв. м. Пока таким арендаторам приходится довольствоваться помещениями не в самых лучших районах Самары, в старых, нереконструированных зданиях, не оснащенных полным спектром систем жизнеобеспечения. Поэтому в Самаре более популярны офисные центры класса В+, В- и С. По данным Поволжского Центра Развития на сегодняшний день Самара переживет отсутствие дополнительных 530 тыс. кв. м площадей, кроме того в нашем городе не так много качественных площадей даже в высоко конкурентном торговом сегменте, а в офисном — они находятся даже в дефиците.
|
|
|
В постройке качественных зданий классов В и С, где будут сдаваться в аренду небольшие офисы, эксперты видят перспективу развития рынка между владельцами высококлассных офисных площадей. И владельцы уже сейчас начинают подготовку к этому, продумывая заранее позиционирование и продвижение своих проектов, чтобы заинтересовать арендаторов [18, c.13].
Таким образом, существует явная потребность офисных площадей класса В в районе Железнодорожного вокзала. Офисный центр ОАО «МСБ «Самарская», который планируется квалифицировать как класс В, планирует заполнить данную нишу, чем, по мнению экспертов, несомненно, привлечет арендаторов, причем, в довольно короткие сроки.
|
|
|
С конца прошлого года на ценовой карте торговых помещений, сдаваемых в аренду, отмечено снижение арендных ставок. Если в октябре-ноябре средняя ставка по городу составляла 700-800 руб./кв.м., то в январе 550-650 руб./кв.м. Кроме того, на рынке произошло сокращение предложений по средним ставкам в 500-700 руб./кв.м. в Кировском и Промышленном районах, а также в районе ул. Антонова-Овсеенко и ул. Ново-Садовой - ул. Советской Армии. В таблице 1 представлена динамика арендных ставок в 2008 – 2009гг. [20, c. 16]
Таблица - 1 Динамика арендных ставок в 2008 – 2009 гг.
| Год | Месяц | Диапазон ставок, руб. | Средняя ставка, руб. |
| 2008 год | Октябрь | 698-765 | 731,5 |
| Ноябрь | 723-802 | 762,5 | |
| Декабрь | 694-788 | 741 | |
| 2009 год | Январь | 549-658 | 603,5 |
| Февраль | 539-671 | 605 | |
| Март | 532-685 | 608,5 |
На рисунке 1 показана динамика арендных ставок в 2008-2009 гг. Высокие арендные ставки по-прежнему фиксируются на торговые помещения, расположенные в историческом центре Самары. Причем, если в сегменте «дешевых» помещений уровень ставок снизился, то средняя стоимость 1 кв.м. «дорогих» помещений возросла в среднем на 7-10%, что обусловлено появлением предложений ТЦ по высоким арендным ставкам.
|
|
|
Рисунок 1 - Динамика арендных ставок в 2008-2009гг.
Максимальные показатели на рынке аренды в торговом сегменте отмечаются в границах улиц Красноармейской, Куйбышева и Венцека.
На рисунке 2 представлена ценовая карта офисных помещений в декабре 2008 – январе 2009 гг.
В целом в феврале-марте в Самаре сохранилась тенденция последних месяцев: цена аренды офисных помещений продолжала плавно снижаться. По сравнению с январем в самом дешевом сегменте цены снизились на 8%, в самом дорогом – на 6% [20, c.18].
Существенно упала в цене и другая локация, в которой цены на офисы также были традиционно высоки – ул. Ново-садовая от ул. Полевой до Масленникова. Средняя цена предложения здесь упала с 1010 руб. до 894 руб./кв.м.
Единственной зоной в городе с максимально высокой ценой аренды офисных площадей стал район Железнодорожного вокзала.
В остальном ценовая структура рынка аренды офисных помещений сохраняется, и «средняя температура» по-прежнему колеблется вокруг отметки в 600 руб. за кв.м. [20, c. 20].
Представим данные Поволжского Центра Развития по ценовому минимуму и максимуму стоимости аренды офисных помещений в сегменте класса В- и С в следующих районах г. Самара: Ленинский район, Железнодорожный район, Куйбышевский район, Октябрьский район, Кировский район, Промышленный район на рисунке 3 .
Таким образом, проанализировав рынок коммерческой недвижимости города Самара в целом, можно подвести итог: ощущается потребность в офисных площадях хорошего качества по умеренным ценам в центре города с развитой инфраструктурой. Организация ОАО «МСБ «Самарская» располагается в географическом центре города на ул. Чернореченская между ул. Желябова и ул. Спортивная.
В пяти минутах от предприятия находится Железнодорожный вокзал, что является привлекательным для многих арендаторов.
Рисунок - 2 Ценовая карта офисных помещений декабрь 2008 – январь 2009
Рисунок 3- Ценовой минимум и максимум стоимости аренды по районам г. Самара
Кроме того, из нашего офисного центра можно добраться в любую точку города без пробок: через ул. Ново-Урицкая и Горная к Дому Молодежи и ул. Аврора, через ул. Спортивная и ул. Агибалова по ул. Вилоновская или ул. Рабочая до Музея Алабина и пл. Куйбышева. Это является существенным аргументом «за» при выборе места аренды.
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости в районе Железнодорожного вокзала ощущается необходимость новых площадей хорошего качества по умеренным ценам.
Анализ конкурентов
Организация ОАО «МСБ «Самарская» располагается на ул. Чернореченской, д.6, в Ленинском районе на границе с Железнодорожным районом. Географически ближайшими конкурентами нашего ТОЦ являются офисный центр на ул. Чернореченской 21, бизнес центр «Деловой Мир» на ул. Урицкого 19, офисный центр на ул. Мечникова 3 и офисный центр на ул. Мичурина 52. Каждый из названных офисных центров относится к определенному классу коммерческой недвижимости. Представим в таблице 2 ближайших конкурентов ОАО «МСБ «Самарская» по географическому признаку.
Таблица - 2 Конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» по географическому признаку
| Название | ТОЦ ОАО "МСБ "Самарская" | ТОЦ на ул. Чернореченской 21 | БЦ "Деловой Мир" на ул. Урицкого 19 | ОЦ на ул. Мечникова 3 | ОЦ на ул. Мичурина 52 |
| Район | Ленинский | Железнодорожный | Железнодорожный | Железнодорожный | Ленинский |
| Класс | В | С- | А | С | С |
| Площадь, м.кв. | 2600,00 | 4000,00 | 17100,00 | 1100,00 | 3800,00 |
В таблице 3 показано позиционирование конкурентов ОАО «МСБ «Самарская».
Таким образом, географически ближайшие конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» располагаются недалеко друг от друга, имеют класс коммерческой недвижимости А и С, но в сегменте класса В конкуренты отсутствуют. В свою очередь, руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено заполнить данную нишу, и присвоить офисному центру на ул. Чернореченская 6 класс В, что позволит позиционировать себя в сегменте «Средняя Цена – Высокое качество».
Таблица - 3 Позиционирование конкурентов ОАО «МСБ «Самарская»
| Цена Качество | Высокая | Средняя | Низкая |
| Высокое | Конкурент 2 | ||
| Среднее | Конкурент 3 Конкурент 4 | ||
| Низкое | Конкурент 1 |
В таблице 4 представлены конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» по цене за 1 кв.м. арендуемой площади по минимальной и максимальной ставке.
Таблица 4 - Арендные ставки конкурентов ОАО «МСБ «Самарская»
| Название | ТОЦ ОАО "МСБ "Самарская" | ТОЦ на ул. Чернореченской 21 | БЦ "Деловой Мир" на ул. Урицкого 19 | ОЦ на ул. Мечникова 3 | ОЦ на ул. Мичурина 52 |
| Класс | В | С- | А | С | С |
| Площадь, м.кв. | 2600,00 | 4000,00 | 17100,00 | 1100,00 | 3800,00 |
| Минимальная цена за кв.м., руб. | 550,00 | 490,00 | 1300,00 | 450,00 | 560,00 |
| Максимальная цена за кв.м., руб. | 750,00 | 570,00 | 2700,00 | 600,00 | 780,00 |
Минимальная и максимальная ставка аренды зависит от площади, сдаваемой в аренду, от этажности, а также от цели аренды. Торговые площади сдаются по ставке выше офисных, в среднем на 20-30%. Минимальная ставка аренды офисных помещений в сегменте класса С в сумме 450 руб./м.кв. установлена офисным центром на ул. Мечникова 3 и торгово-офисным центром на ул. Чернореченская 21 в сумме 490 руб./м.кв. Максимальная арендная ставка в сумме 2700 руб./м.кв. установлена бизнес-центром «Деловой Мир», в сегменте класса С максимальная арендная ставка представлена в офисном центре на ул. Мичурина 52. Таким образом, установленная арендная ставка ОАО «МСБ «Самарская» для офисных помещений класса В в 550 руб. за 1 м.кв. является наиболее привлекательной для арендаторов, т.к. офисные помещения класса А сдаются намного дороже, хотя у помещений класса С арендная плата ниже, чем у В, но они значительно уступают В по качеству [21, c. 17].
На рисунке 4 показана динамика ставки арендной платы 1 кв.м. коммерческой недвижимости ближайших конкурентов, а также ОАО «МСБ «Самарская».
Одним из неоспоримых конкурентных преимуществ любого офисного центра является охраняемая автомобильная парковка для арендаторов. В центре города, как известно, сложно найти место для парковки, поэтому вместимость парковочной зоны имеет большое значение для арендаторов при выборе офисного центра.
Главным критерием при оценке парковочной зоны является показатель 1 машино-место на арендуемую площадь [22, c.11]. Он рассчитывается путем деления общей площади офисного центра на вместимость парковочной зоны. Таким образом, чем меньше значение этого показателя, тем больше автомобилей одного арендатора может разместиться на парковке. В таблице 5 представлен анализ парковочной зоны конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская».
Таким образом, одним из главных конкурентных преимуществ ОАО «МСБ «Самарская» является большая вместимость парковочной зоны, т.е. 17 кв.м. на 1 машино-место арендуемой площади.
Так же ОАО «МСБ «Самарская» располагается на охраняемой территории, как и офисный центр класса А «Деловой Мир», что является привлекательным для арендаторов.
В условиях современной экономической ситуации многие предприятия и организации вынуждены сокращать объем издержек, снижая уровень арендных платежей. Но, зачастую, арендодатели не могут пойти на резкое снижение арендных ставок, в первую очередь из-за того, что их постоянные издержки не снижаются, а даже наоборот, повышаются.
Таким образом, арендаторы вынуждены менять место аренды на то, где арендные платежи предлагаются по ценам ниже.
Руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов, акцентируя внимание на конкурентных преимуществах и арендой ставке на офисные помещения – 550 руб. за кв.м.
Рисунок 4 - Динамика арендной ставки конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская»
Таблица 5 - Анализ парковочной зоны конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская»
| Название | ТОЦ ОАО "МСБ "Самарская" | ТОЦ на ул. Чернореченской 21 | БЦ "Деловой Мир" на ул. Урицкого 19 | ОЦ на ул. Мечникова 3 | ОЦ на ул. Мичурина 52 |
| Класс | В | С- | А | С | С |
| Площадь, м.кв. | 2600,00 | 4000,00 | 17100,00 | 1100,00 | 3800,00 |
| Вместимость парковочной зоны, автомобилей | 150 | 50 | 250 | 20 | 50 |
| 1 машино-место на арендуемую площадь, м.кв. | 17 | 80 | 68 | 55 | 76 |
| Охраняемая территория | Да | Нет | Да | Нет | Нет |
Стратегия и план рекламы
По данным Поволжского Центра Развития, ответы респондентов на вопрос о наиболее приемлемых офисных площадях для их бизнеса распределился таким образом, что офисные помещения площадью от 35 до 50 кв.м. оказались самыми популярными и востребованными на рынке коммерческой недвижимости (18%). Так же востребованными являются офисные помещения площадью от 50 до 65 м.кв. (16%) и от 65 до 80 м.кв. (14%). Стоит отметить, что офисные помещения большой квадратуры – от 100 м.кв. до 150 и более – имеют своего арендатора, и так же пользуются популярностью [22].
Таким образом, изучив спрос на офисные помещения по городу Самара, который показан на рисунке 5, руководство ОАО «МСБ «Самарская» пришло к выводу, что 1 и 2 этажи офисного центра лучше разбить на площади соответственно спросу для привлечения большего количества арендаторов.
Таким образом, по проекту 1 и 2 этаж торгово-офисного центра будут иметь квадратуру, представленную в таблице 6.
На первом этаже сдается площадь 1230 м.кв. В левом и правом крыле корпуса 2 расположены туалеты площадью по 15 м.кв. и лестницы по 20 м.кв., таким образом, общая площадь этажа составляет 1300 м.кв., площадь под туалеты и лестницы сдается арендаторам как приведенная площадь. На втором этаже в левом и правом крыле также расположены 2 туалета по 15 м.кв., итого общая площадь второго этажа также составляет 1300 м.кв.
Таким образом, руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов, которым необходима различная квадратура. В офисных центрах класса А невозможно найти площадь под аренду меньше 120 м.кв., что зачастую отталкивает будущих арендаторов, которые готовы платить за аренду по высокой ставке, но не нуждающихся в такой квадратуре. В свою очередь, офисные центры класса С предлагают приемлемую арендную ставку, но качество офисных помещений находится на низком уровне. Таким образом, наш ТОЦ класса В заполняет нишу в сегменте качества и цены и позиционирует себя как «средняя цена – высокое качество».
Рисунок 5 - Спрос на офисные помещения по городу
Таблица 6 - Квадратура офисных площадей на 1 и 2 этаже
| 1 этаж | ||
| Общая площадь, сдаваемая в аренду, м.кв. | Квадратура офисов, м.кв. | Количество офисов |
| 1300 | 65 | 2 |
| в т.ч. | 75 | 1 |
| - 2 туалета по 15 м.кв. | 80 | 2 |
| - 2 лестницы по 20 м.кв. | 95 | 1 |
| 110 | 2 | |
| 125 | 2 | |
| 150 | 2 | |
Для того чтобы привлечь арендаторов, необходима эффективная реклама. По мнению экспертов в области коммерческой недвижимости,
Продолжение табл. 6
| 2 этаж | ||
| Общая площадь, сдаваемая в аренду, м.кв. | Квадратура офисов, м.кв. | Количество офисов |
| 1300 | 15 | 5 |
| в т.ч. | 20 | 5 |
| - 2 туалета по 15 м.кв. | 25 | 5 |
| 30 | 4 | |
| 35 | 5 | |
| 40 | 5 | |
| 45 | 2 | |
| 50 | 2 | |
| 60 | 2 | |
| 55 | 3 | |
наиболее эффективная реклама сдачи в аренду офисов это размещение объявлений в специализированных газетах и журналах. В Самаре самая популярная газета и журнал об аренде и продаже офисных площадей это «Rent & Sale» или «Аренда и Продажа».Размещение рекламы в данных изданиях зависит от полосы и размера. ОАО «МСБ «Самарская» приняло решение разместить рекламу до начала реконструкции офисного центра для того, чтобы предварительно заключить договора с арендаторами. Стоимость рекламы в цвете размером 5*5 см. на второй полосе в газете «Rent & Sale» составляет 250 руб./мес., а в журнале 850 руб./мес. Периодичность выхода газеты – один раз в две недели, а журнала – один раз в месяц. Также эффективной считается реклама, размещенная на бесплатных Интернет-ресурсах. Наиболее популярными из них являются: www.slando.ru, www.olx.ru, www.do63.ru. Руководство приняло решение разместить на ограждении ОАО «МСБ «Самарская» баннер с рекламой об аренде офисных помещений. Стоимость баннера производства Китай размером 3,3 м.*1,8 м. составляет 1500 руб. включая установку. Также необходимо учесть, что реклама устанавливается с разрешения Департамента по строительству и архитектуры города Самара. Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения 2 недели, госпошлина составляет 1500 руб. Разрешение на рекламу выдается на срок 12 месяцев. В таблице 7 представлены общие затраты на рекламу.
Таблица 7 - Общие затраты на рекламу
| Наименование рекламного ресурса | Стоимость рекламы в месяц, руб. | 2009 год | |||
| по кварталам | |||||
| I | II | III | IV | ||
| Газета Rent & Sale | 250,00 | 750,00 | 750,00 | 750,00 | 750,00 |
| Журнал Rent & Sale | 850,00 | 2550,00 | 2550,00 | 2550,00 | 2550,00 |
| Бесплатные Интернет-сайты: www.slando.ru; www.olx.ru; www.do63.ru | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Баннер (включая затраты на выдачу разрешения на рекламу) | 3000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
Продолжение табл.7
| Наименование рекламного ресурса | Стоимость рекламы в месяц, руб. | 2010 год | Итого за период рекламной кампании, руб. | |||
| по кварталам | ||||||
| I | II | III | IV | |||
| Газета Rent & Sale | 250,00 | 750,00 | - | - | - | 3750,00 |
| Журнал Rent & Sale | 850,00 | 2550,00 | - | - | - | 12750,00 |
| Бесплатные Интернет-сайты: www.slando.ru; www.olx.ru; www.do63.ru | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Итого, руб. | 16500,00 | |||||
| Баннер (включая затраты на выдачу разрешения на рекламу) | 3000,00 | - | - | - | - | 3000,00 |
| Итого, руб. | 19500,00 | |||||
Проведя эффективную рекламную кампанию ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов и предварительно заключить договора аренды до пускового периода офисного центра.
Дата добавления: 2018-10-25; просмотров: 397; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!