ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ
ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д.
Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной прибыли (отдачи) от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.
В соответствии с этим определение рыночной стоимости строится на основе трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Дальнейший анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
|
|
|
Примечание
1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
2. При осуществлении затратного подхода определяются следующие виды стоимости: восстановительная и стоимость замещения.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Существует 4 способарасчета восстановительной стоимости (стоимости замещения):
- метод сравнительной единицы измерения или метод удельной стоимости (скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место и т.д.);
- поэлементный (удельная стоимость единицы измерения объекта или всего объекта определяется исходя из поэлементных затрат);
|
|
|
- сметный (составляются объектные и сводные сметы строительства объекта);
- индексный (балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на индекс переоценки, утвержденный Госкомстатом).
Определение стоимости недвижимости включает в себя обязательную оценку земельного участка.
Рыночную стоимость права собственности (аренды) земельных участков определяют с помощью трех традиционных подходов: затратного, сравнительного и доходного.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Примечание
1. Сравнительный подход основывается на принципе замещения, который в данном случае выражается в том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.
|
|
|
2. При осуществлении сравнительного подхода используются следующие методы оценки: сравнения продаж, валового рентного мультипликатора.
Сравнительный подход является наиболее «рыночным» из трех основных подходов оценки недвижимости. Использование этого подхода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сравнительный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе, поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
|
|
|
Примечание
1. Доходный подход основывается на принципе ожидания, утверждающем, что инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод.
2. При реализации доходного подхода используют следующие методы: капитализации, дисконтирования денежных потоков.
Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода, т.к. стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.
Доходный подход включает два метода расчета стоимости объекта недвижимости:
- капитализация доходов (прямая капитализация);
- дисконтирование денежных потоков.
Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доходоприносящего объекта. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Первый метод находит свое место в случае, если предполагаются неодинаковые доходы по годам владения собственностью. Второй - когда доходы будут одинаковыми.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 391; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!