ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Основные характеристики оцениваемого объекта недвижимости представлены в таблицах 1-2:
Таблица №1. Здание.
| 1. Общая характеристика | Жилой сталинский дом. Группа капитальности – I. К памятникам истории и культуры не принадлежит. |
| 2. Функциональное назначение | Жилое |
| 3. Площадь общая, кв.м | Н/д |
| 4. Количество этажей | Разноэтажный |
| 5. Наличие подвала | Есть |
| 6. Год постройки | Н/д |
| 7. Наружные стены | Кирпич |
| 8. Фундаменты | Железобетонные |
| 9. Междуэтажные перекрытия | Железобетонные |
| 10. Лестничные пролеты | Железобетонные |
| 11. Кровля | Рулонная по бетонному основанию. |
| 12. Лифт | 2 лифта |
| 13. Мусоропровод | Есть (не функционирует) |
| 14. Окна | Деревянные рамы |
| 15. Балконы | Есть |
| 16. Стены несущие | Кирпичные |
| 17. Перегородки внутренние | Кирпичные |
| 18. Внутренняя отделка: | Хорошая |
| 19. Наружные двери | Металлическая |
| 20. Санузлы | См. описание объекта оценки |
| 21. Коммуникации | Все коммуникации |
| 22. Инженерные системы | Домофон |
| 23. Состояние здания по наружному виду | Архитектурное оформление главного фасада здания – сложное, дворового - простое |
| 24. Благоустройство участка (планировка двора, наличие и состояние отмостки) | Здание в плане имеет простую сложную форму. Придомовая территория асфальтирована. Возможна парковка для индивидуального транспорта. Дворовая территория спланирована. В целом состояние территории хорошее, подъезд удобный, охраняется. |
Таблица №2. Объект оценки.
| 1. Общая характеристика | Встроенное жилое помещение (2-х комнатная квартира №65) расположенная на 8-м этаже 12-этажного жилого здания. |
| 2. Условный номер | - |
| 3. Площадь общая, кв.м | 47,7 в том числе: |
| Жилая – 26,2 кв.м | |
| 4. Высота потолков, м | 3,20 |
| 5. Наружные стены (ограничивающие поверхности) | Кирпичные |
| 6. Междуэтажные перекрытия | Железобетонные |
| 7. Окна | Деревянные стеклопакеты |
| 8. Балконы | Нет |
| 9. Стены несущие | Кирпичные |
| 10. Перегородки внутренние | Гипсолитовые |
| 11. Внутренняя отделка | Пол – паркет, ламинат, плитка Стены – обои, плитка, краска; Потолок – водоэмульсионная краска; Состояние – хорошее |
| 12. Телефон | Имеется |
| 13. Двери наружная | Металлическая |
| внутренние | Деревянные |
| 14. Санузлы | Раздельный |
| 15. Коммуникации | Все коммуникации |
| 16. Состояние объекта оценки по наружному виду | В целом состояние объекта – качественный ремонт, состояние хорошее |
| 17. Вид из окна | Во двор |
Объект оценки представляет собой встроенные жилые помещения (2-х комнатная квартира №65), расположенные на 8-м этаже 12-этажного подъезда разноэтажного жилого дома. Комнаты в квартире изолированные, санузел раздельный, без балкона, подъезд дома в хорошем состоянии, имеется металлическая дверь, домофон.
Объект находится в 10-минутной пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Оцениваемый объект располагается в районе преимущественно жилой и административной застройки.
Представитель оценщика лично произвел визуальный осмотр объекта оценки. Дата проведения осмотра 30.10.2006 г. В Приложении к Отчету представлены фотоматериалы об объекте оценки.
АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛиНЭИ) является одним из наиболее важных принципов в оценке. В книге Д. Фридмана и Н. Ордуэя этому принципу дано следующее определение: «Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта оценки».
Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - это вероятный способ его использование, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к его наивысшей стоимости.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - тот способ использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта. Такое использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбранному типичным инвестором на рынке.
Объект недвижимости состоит, с одной стороны, из земли, обладающей неизменными характеристиками, неразрушимой и неподверженной износу, и с другой стороны, улучшений, имеющих ограниченный срок жизни и возможность перепрофилирования.
В связи с этим, чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, анализ на лучшее использование проводится в два этапа:
определение лучшего использования участка, как свободного;
определение лучшего использования участка с имеющимися улучшениями;
В первом случае, предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 319; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!