МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
В оценке недвижимости используются три подхода: затратный, сравнительный и доходный.[1] При использовании затратного подхода определяется стоимость земельного участка, и оцениваются затраты на полное восстановление (стоимость воспроизводства) или замещение объекта (стоимость замещения). Из полученной суммы вычитается величина оцененного износа объекта и прибавляется полученная ранее стоимость земельного участка.
Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену, большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Затратный подход требует определения трех видов износа: физического износа, функционального износа, износа внешнего воздействия или экономического износа. Наиболее предпочтительным с теоретической точки зрения является определение стоимости замещения, т.е. текущая стоимость нового объекта, эквивалентного по полезности оцениваемому, но созданному в соответствии с текущими требованиями и стандартами.
Подход прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход), служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайне мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке, как если бы он предлагался в продажу на открытом и конкурентном рынке.
|
|
|
В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом. Применение методов доходного подхода связано с выделением части дохода приходящейся на оцениваемый объект.
В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления дисконтируются на дату проведения оценки, и производится капитализация дохода от продажи объекта в конце прогнозного периода.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Анализ местоположения и характеристика объекта оценки
Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Фрунзенская наб., д.Х, кв.Х, находящуюся в 10-минутной пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская».
|
|
|
Объект оценки расположен в Центральном административном округе г. Москвы.
Существующее местоположение объекта делает его хорошо доступным в транспортном отношении, как индивидуальным, так и общественным транспортом. Застройка окружения сложилась в основном в начале - середине XX-го века, преимущественно это административные и жилые здания. Район расположения имеет отлично развитую инфраструктуру. Обеспеченность общественным транспортом хорошая.
Территория Центрального административного округа (ЦАО) составляет 66,2 кв. км, или 6,1% площади всего города.
В ЦАО постоянно проживают, по данным Мосгоркомстата 577 тыс. человек - это 6,8% населения столицы. Численность москвичей и немосквичей, находящихся ежедневно на территории округа, достигает 2,5 млн.человек.
Центральный округ включает в себя 11 районов. Особый статус имеет район Китай-город, где нет постоянных жителей.
| Наименование района | Население, тыс. человек | Наименование района | Население, тыс. человек |
| Арбат | 21,9 | Пресненское | 100,0 |
| Басманный | 79,3 | Таганское | 92,1 |
| Замоскворечье | 44,5 | Тверское | 63,9 |
| Красносельское | 31,6 | Хамовники | 77,4 |
| Мещанское | 45,9 | Якиманка | 20,4 |
|
|
|
Центральный округ, пространственное положение которого ассоциируется с историческим центром города, большинством москвичей рассматривается как престижное место проживания. Тот факт, что в Центре концентрируется элита (ранее - партийно-хозяйственная, сейчас - финансовая и политическая), придает ему символическую ценность как пространству для избранных. Хотя Центр и не является единственным престижным местом в городе, все-таки он заметно выделяется на фоне Москвы по обеспеченности населения услугами, транспортом, социально-торговой и культурной инфраструктурой. Центральный округ представляет собой "город в городе", где население в определенном плане обладает лучшими условиями для жизни, исходя из уровня обустройства городской среды и обеспеченности инфраструктурой
В округе самая высокая в городе плотность предприятий и организаций - более 700 единиц на 1 кв.км, что на порядок выше, чем в других округах. В Центральном административном округе зарегистрировано 212,1 тыс. предприятий, организаций и учреждений различных форм собственности, включая малый бизнес, что на 27,8% больше, чем на начало прошлого года. Количество организаций, состоящих на учете в ЦАО составляет 33,9% от общего числа зарегистрированных предприятий и организаций по городу. Здесь расположены 6200 промышленных, 7358 строительных, 1459 транспортных предприятий, более 6,5 тыс. предприятий сферы потребительского рынка.
|
|
|
В Центре работают более четверти всех занятых в экономике города (1297,4 тыс.человек, или 25,4%).
За счет использования неторговых площадей и нового строительства открыты 523 предприятия потребительского рынка: продовольственных и промышленных магазинов, предприятий питания и бытового обслуживания. В округе работают 36 мини-пекарни. Введены после проведения реконструкции и модернизации 78 предприятий. На 534 предприятиях организованы автостоянки и парковки автотранспорта на 1983 машиноместа.
Наибольшая часть государственных, республиканских, областных административных учреждений, посольств, министерств и ведомств располагается на территории Центрального округа. Здесь находится также большая часть банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций. На территорию округа приходится 29,3% городского товарооборота.
Административные структуры округа обеспечивают большой уровень доходов, собираемых на территории округа в доход единого бюджета Москвы, его доля составляет около 40%.
Задание по поступлению налоговых платежей в бюджетную систему выполнено округом в целом на 102,6%, в том числе по городскому бюджету на 101,6%. Вместе с тем общий объем поступлений снизился и составил 98,5%, что объясняется сложной экономической ситуацией, вызванной, в частности, августовским финансовым кризисом.
На территории ЦАО зарегистрировано 735 банков, или 50% всех кредитных учреждений города, по которым осуществляется постоянный контроль за своевременным исполнением платежных поручений.
Невысокий уровень безработицы в округе можно объяснить распространением вторичной занятости в малом бизнесе. В целом по Москве в малом бизнесе заняты 15 млн. человек, из них 16% работают по совместительству и другим договорам. По штату на предприятиях малого бизнеса Москвы занято 44% всех работающих граждан.
На балансе управленческих структур округа находятся около 7 тыс. строений общей площадью жилых и нежилых помещений соответственно более 12,9 млн. кв. м и более 4,9 млн. кв.м. Жилищный фонд Центрального района сочетает в себе элементы старой, ветхой жилой застройки, реконструированный жилой фонд и новые элитные дома. К реконструированным кварталам центра, где значительно обновлен жилищный фонд, относятся Арбат, Тверской, Якиманка, Хамовники. Особенностью жилого фонда округа является высокая степень его износа, которая в целом превышает 49,8%. Много ветхих и аварийных строений. Продолжается реконструкция улицы Сретенка.
Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является неблагоприятной, а в отдельных районах крайне неблагоприятной.
Сложная экологическая ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий, но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому росту числа автомобилей.
В целом местоположение объекта можно характеризовать как хорошее.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 232; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!