Определение стоимости объекта затратным подходом
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.
- Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку земля является естественным благом, не создаваемым затратами труда человека.
Согласование результатов оценки
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
|
|
|
Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
Способность параметров, используемых подходов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Рассуждения о влиянии каждого подхода представлены в таблице 5.
| Подход | Доходный | Затратный | Сравнительный | ||
| - | - | 559,65 | |||
| Баллы | |||||
| Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). | 4 | 2 | |||
| Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта | 5 | 2 | |||
| Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты | 5 | 3 | |||
| Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца | 5 | 2 | |||
| Итого суммы баллов | - | - | 9 | ||
| Подход применяется | Нет | нет | да | ||
| Сумма балов | 9 | ||||
| Вес подхода,% | - | - | 100% | ||
| Итоговая стоимость,руб | 497
| ||||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оцениваемого земельного участка составила 497 рублей.
Дата добавления: 2021-01-20; просмотров: 48; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!