Определение стоимости объекта оценки
Расчет рыночной стоимости земельного участка.
Объект оценки:
Право собственности на земельный участок площадью 3 700 кв.м, с кадастровым номером 12:02:0660101:22, расположенный по адресу Республика Марий Эл, р-н Горномарийский, д.Заовражные Юлъялы, ул.Речная, д.16
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Назначение оценки:
Оформление сделки купли продажи.
Вид стоимости:
Рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Процедура оценки
Процедура оценки включала в себя:
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
|
|
|
- исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;
- сравнительный анализ аналогов;
- рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
- составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.
|
|
|
Характеристика объекта оценки.
Земельный участок расположен в Горномарийском районе, д.Заовражные Юлъялы, ул.Речеая, д.16.
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки на плане города (источник: Яндекс. Карты).
Рисунок 2. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте (источник: https://pkk.rosreestr.ru)
Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.
Таблица 1. Описание объекта оценки
| Характеристика | Значение | Источник |
| 1.Кадастровый номер | 12:02:0660101:22 | Публичная кадастровая карта |
| 2.Статус в ГКН | Ранее учтенный | |
| 3.Дата постановки на учет | 10.08.2006. | |
| 4.Адрес | р-н Горномарийский,д.Заовражные Юлъялы,ул.Речная,д.16 | |
| 5.Уточненная площадь | 3 700 кв.м | |
| 6.Кадастровая стоимость | 26 492 руб. | |
| 7.Категория земель | Земли населенных пунктов | |
| 8.Вид разрешенного использования | Для ведения личного подсобного хозяйства | |
| 9.Форма собственности | Частная | |
| 10.Ограничения, обременения прав | отсутствуют | |
| 11.Вид объекта капитального строительства | Индивидуальный жилой дом | |
| 12.Материал наружных стен | Деревянный | По выбору студента |
| 13.Этажность | 1 | |
| 14.Год завершения строительства | 1987 | |
| 15.Инженерные коммуникации | Имеются водопровод питьевой, газопровод, электроснабжение, канализация отстутсвует | |
| 16.Хозяйственные постройки | Сарай, туалет, баня, лачуга | |
| 17.Многолетние насаждения | 5 яблонь, 8 груш,12 вишен, 5 слив |
В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной.
|
|
|
Рисунок 4. Фотография жилого дома, расположенного на оцениваемом земельном участке.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.
|
|
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.
Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
По данным факторам проведем анализ вариантов использования данного объекта.
| Показатель | Вариант ипользования | |
| Для эксплуатации жилого дома | Для строительства автомастерской | |
| 1.Потенциал местоположения | + | + |
| 2.Правовая обоснованность | + | + |
| 3.Физическая возможность | + | + |
| 4.Финансовая оправданность | + | + |
| 5.Максимальная эффективность | + | + |
| Итого | 5 | 5 |
Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Определение стоимости объекта оценки
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Анализ рынка земельных участков РМЭ и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.
Дата добавления: 2021-01-20; просмотров: 54; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!