Глава 2. ПРАВА И СВОБОДЫ ЧЕЛОВЕКА И ГРАЖДАНИНА 27 страница
Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища.
По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом; вместе с тем конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда <1>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 3-е изд. М., 2004. С. 15.
Сложность решения жилищного вопроса очевидна для государства, которое в данной статье Основного Закона лишь провозгласило право каждого на жилище, но не гарантировало каждому это право. Иными словами, формулировка "каждый имеет право на жилище" звучит более декларативно и размыто, нежели, к примеру, формулировка "каждому гарантируется право на жилище", которая обязывала бы государственные органы к определенным вполне конкретным действиям.
|
|
|
Право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России; оно закреплено также в конституционных законах отдельных субъектов РФ <1>.
--------------------------------
<1> Так, Конституция Республики Башкортостан (ст. 51) гласит: "Граждане Республики Башкортостан имеют право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен права жилища. Республика Башкортостан ведет и поощряет жилищное строительство, создает условия для реализации права на жилище".
Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания комментируемой статьи:
1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;
|
|
|
2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, - путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами;
3) возможность использования жилого помещения другими лицами путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;
4) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина - собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);
5) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
6) обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.
Право на жилище, согласно ст. 17 Конституции РФ, принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Грудцына Л.Ю. Свобода и гражданское общество.
Право на жилище, провозглашенное в комментируемой статье, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ (подробнее см. комментарий к ней) этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ (см. комментарий к этой статье) чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.
Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 19.
Важнейшее значение для обеспечения стабильного использования жилых помещений имеют положения ст. 27 Конституции РФ (см. комментарий к этой статье) о праве каждого, кто законно находится на территории РФ, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция РФ имеет в виду обе формы жительства: постоянное проживание (т.е. место, где гражданин постоянно проживает) и преимущественное проживание (т.е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах). В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище, поэтому точное определение места жительства гражданина имеет важное значение для охраны его прав и исполнения им обязанностей.
Положение ст. 35 Конституции РФ (см. комментарий к этой статье) о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной собственности, носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной сфере. По смыслу ст. 35 Конституции РФ это правило распространяется на всех граждан, будь то рядовой гражданин, либо гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо объединения граждан, включая юридических лиц как коллектив собственников.
С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (см. комментарий к ст. 25), неприкосновенности частной жизни (см. комментарий к ст. 23), право на судебную защиту (см. комментарий к ст. 46) и др.
2. Фактически поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание ими условий на осуществление права на жилище выражаются в принятии соответствующего реалиям времени жилищного законодательства и создании действенных механизмов для его реализации.
Один из серьезных шагов в этом направлении был сделан с принятием 29 декабря 2004 г. Жилищного кодекса РФ вместе с пакетом других жилищных законов. По словам П.В. Крашенинникова, Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. <1> уже к 2000 г. был на 70% "мертвый", его положения не могли воплотиться на практике. Жилищные отношения в то время регулировались тремя тысячами законодательных актов, некоторые из которых были подписаны еще Н.И. Ежовым и Л.П. Берией, поскольку жилищное законодательство находилось в ведении НКВД.
--------------------------------
<1> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
Сегодня жилищный фонд в России составляет более 3 млрд. кв. м. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 80% жилой площади находится в частной собственности; частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны, причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, вплоть до недавнего времени определялись Федеральной целевой программой "Жилище" на 2002 - 2010 гг. Программа устанавливала основные количественные приоритеты:
а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15 - 20 лет до 5 - 7 лет;
б) обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года.
Опыт реализации программы "Жилище" в качестве государственного заказчика - координатора позволяет нам сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов.
Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием "Формирование участков под жилищное строительство". В этой подпрограмме и частично в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда" в соответствии с Градостроительным кодексом РФ 2004 г. <1> необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья. А также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства - на возвратной основе (например, беспроцентный кредит). При этом должен быть нанесен серьезный удар по условиям существования в строительном процессе коррупции <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
<2> На сегодня осуществлена предварительная проработка пилотных проектов по четырем городам, в которых сложилась особенно трудная обстановка с ветхим жильем. Это - Астрахань, Воркута (с переселением в Сыктывкар), Кемерово и Тула.
Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:
а) повышения объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличения предложения на рынке жилья;
б) повышения возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличения платежеспособного спроса на рынке жилья.
В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
1) спрос на рынке жилья, в том числе:
а) достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (11 - 13%);
б) постоянный рост цен на жилье (особенно в крупных городах);
в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;
г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
2) предложение на рынке жилья, в том числе:
а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации;
б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.
С начала 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", рассчитанный на 6 лет (до 2012 г.). Он включает подготовительный этап (2005 г.), первый этап (2006 - 2007 гг.) и второй этап (2008 - 2010 гг.). На первом этапе (2006 - 2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:
- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
- повышение доступности жилья;
- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Каждый из них будет реализовываться по-своему. Для реализации первого приоритета предусмотрены государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку.
В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов.
Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.
В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.
Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования <1>. Понятно, что сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства.
--------------------------------
<1> Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.
В чем основные проблемы российского жилищного рынка и государственной жилищной политики в целом?
Исследование этой проблемы следует начать с вполне очевидного факта - большинство людей нуждаются в жилье, но не могут себе позволить его покупку. Существует и ряд других причин, в числе которых в первую очередь следует обозначить следующие:
- эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться;
- нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;
- качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;
- социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;
- граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения. Во всех своих формах ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых - предоставление ссуд населению. И в-третьих - инвестирование средств в развитие рынка жилья.
В условиях превышения спроса над предложением (когда в крупных городах велико число лиц, скупающих квартиры за наличные, кстати, в большинстве случаев в целях дальнейших перепродаж и извлечения прибыли) введение ипотечных кредитов стало катализатором не удешевления, а удорожания жилья. Таким образом, национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" сделал жилье еще более недоступным для среднестатистического гражданина.
Ипотека же придумана для среднего класса, который, как известно, у нас еще не вырос. Ведь состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит такую квартиру, которую хочет, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку первое правило ипотеки гласит: для покупки жилья необходимо иметь 20 - 30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему.
При средней цене одного квадратного метра в г. Москве 5000 долл. 20% от рыночной стоимости квартиры общей площадью, например, 50 кв. м составит 50 тыс. долл. Иными словами, семья должна сначала накопить не меньше этой суммы для того, чтобы мечта о собственной квартире начала сбываться. А если учесть темпы удорожания московской недвижимости (причем, как новостроек, так и вторичного жилого фонда) на 7 - 9% в месяц и инфляционные процессы, то эта минимальная сумма неуклонно увеличивается, а момент покупки квартиры отдаляется.
Как представляется авторам настоящего комментария, высокая инфляция в России, а также монополия (сговор) крупнейших строительных компаний при попустительстве местных властей и отсутствии четкой политической воли высшего руководства страны вряд ли позволят в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов. Необходимы четкие (и жесткие) "правила игры" на строительном рынке России:
- логичная законодательная база (федеральные законы, запрещающие и вводящие реальную ответственность за установление монополии на рынке, сговор и другие незаконные действия застройщиков и попустительствующих им лиц, в том числе чиновников;
- государственный контроль и надзор за строительной индустрией, за последние годы ставшей одним из коррумпированных видов бизнеса;
- прозрачные государственные программы субсидирования и помощи малоимущим слоям населения в решении жилищной проблемы.
Только введение этих мер позволит воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны.
3. В статье провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 80% государственного и муниципального жилья. Несмотря на это, в настоящее время:
- состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);
- время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет не менее 15 - 20 лет;
- количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн. семей);
- общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда).
В комментируемой статье речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, находится в ведении органов государственной власти Российской Федерации. Согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 81; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!