ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Определить стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 58 м2, расположенной на четвёртом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 7 м2. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удалённость от центра составляет 15 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:
1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:
Св = Св1984 * И,
где Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
Св1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);
И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 г. И = 22,44.
Св = 248,75 * 22,44 = 5581,95 руб.
3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
Со = Св * (1 – Ифи / 100),
где Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
|
|
|
Ифи - физический износ здания, %
Со = 5581,95 * (1 – 20 / 100) = 4465,56 руб.
4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,8 м Квп = 1,018;
Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7 м Кпк = 0,96;
Кос - коэффициент, учитывающий обустроеннность санузлов, при раздельном санузле Кос = 0,97;
Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвёртом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;
Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта Кнл = 0,994;
Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,972;
Кск - коэффициент, учитывающий смежность комнат, для трёхкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,942;
Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удалённости дома от центра на расстояние 15 км Крц = 0,97;
Кэс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию Кэс = 1,00.
5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 * Квп + 1,428 * Кпк + 0,794 * Кос + 0,741 * Кэт + 0,397* *Кнм+ 0,473 * Кнл + 1,259 * Кск + 0,733 * Крц + 1,275 * Кэс ) / 7,634.
|
|
|
Кп = (0,534 * 1,018 + 1,428 * 0,96 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 1,0 + 0,397* *0,972 + 0,473 * 0,994 + 1,259 * 0,942 + 0,733 * 0,97 + 1,275 * 1,0 ) / 7,634 = =0,976
6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учётом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
Скм = Со * Кп .
Скм = 4465,56 * 0,976 = 4358,39 руб.
7. Цена продажи жилья с учётом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм * S,
где S – общая площадь жилья, м2 .
Сск = 4358,39 * 58 = 252786,62 руб.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ
Оценка стоимости – одно из важнейших направлений работы финансовых и экономических служб компании. Для оценки потребуются данные бухгалтерского и управленческого учёта, имеющиеся в любой компании.
Принципиальная схема оценки почти всегда остаётся неизменной: стоимость компании равняется стоимости материальных активов плюс стоимость её нематериальных активов:
Ск = Сма + Сна.
Определение стоимости компании производится поэтапно. Обозначим этап символом Х. тогда номер этапа будет обозначен индексом при символе этапа. Обычно требуются следующие этапы:
|
|
|
Х1 (1 этап) – составление усреднённого счёта доходов и расходов на 12 месяцев вперёд;
Х2 (2 этап) – определение стоимости основных фондов;
Х3 (3 этап) – определение размера арендных платежей или стоимости эксплуатации основных фондов в расчёте на 1 год;
Х4 (4 этап) – определение дополнительного дохода путём вычитания арендных платежей (Х3) из чистой прибыли до налогообложения (Х1);
Х5 (5 этап) – определение коэффициента дополнительного дохода;
Х6 (6 этап) – определение величины дополнительного дохода путём умножения дополнительного дохода (Х4) на коэффициент (Х5);
Х7 (7 этап) – определение общей стоимости компании путём сложения стоимости основных фондов (Х2) и величины дополнительного дохода (Х6).
Этап 1-й (Х1). Составление усреднённого счёта доходов и расходов. С финансовой точки зрения подобный счёт представляет собой способ определения доходов компании на 12 месяцев вперёд, считая со дня проведения оценки стоимости компании. В таблице 11 приведён усреднённый счёт доходов и расходов гипотетической компании. Процентные соотношения между статьями выведены на основе многолетней бухгалтерской практики и отражают оптимальное соотношение между ними.
Таблица 11
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!