ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.
Таблица 4
Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания
| Элементы сравнения | Объект оценки | Сравнимые объекты | ||||
| 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | ||
| Цена продажи, руб. | 290000 | 210000 | 240000 | 210000 | 250000 | |
| Общая площадь, м2 | 3400 | 4000 | 3300 | 3400 | 2900 | 3800 |
| Отношение арендной площади к общей | 0,88 | 0,94 | 0,93 | 0,92 | 0,89 | 0,89 |
| Коэффициент использования | 0,90 | 0,87 | 0,85 | 0,90 | 0,95 | 0,90 |
| Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб | 116 | 117 | 107 | 115 | 119 | 114 |
| Местоположение | среднее | хорошее | плохое | среднее | хорошее | плохое |
| Затраты на эксплуатацию | рыночный уровень | рыночный уровень | рыночный уровень | выше | выше | рыночный уровень |
| Размер арендной площади | 2992 | 3760 | 3069 | 3128 | 2581 | 3382 |
| Цена за 1 м2 арендной площади, руб | 77,13 | 68,43 | 76,73 | 81,36 | 73,92 | |
Определяем размер арендной площади для каждого объекта:
3400 * 0,88 = 2992 руб/ м2
4000 * 0,94 = 3760 руб/ м2
|
|
|
3300 * 0,93 = 3069 руб/ м2
3400 * 0,92 = 3128 руб/ м2
2900 * 0,89 = 2581 руб/ м2
3800 * 0,89 = 3382 руб/ м2
Определяем цену за 1 м2 арендной площади сравнимых объектов:
290000 / 3760 = 77,13 руб/ м2
210000 / 3069 = 68,43 руб/ м2
240000 / 3128 = 76,73 руб/ м2
210000 / 2581 = 81,36руб/ м2
250000 / 3382 = 73,92 руб/ м2
Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 арендной площади (см. табл. 4).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 77,13 руб/ м2.
Таблица 5
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 1-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вниз |
| Коэффициент использования | вверх |
| Местоположение | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,13 руб/ м2.
Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта – 68,43 руб/ м2.
|
|
|
Таблица 6
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 2-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Коэффициент использования | вверх |
| Местоположение | вверх |
| Общая корректировка | вверх |
Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 68,43 руб/ м2.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 76,73 руб/ м2.
Таблица 7
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 3-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Затраты на эксплуатацию | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 76,73 руб/ м2.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 81,36 руб/ м2.
|
|
|
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 4-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вниз |
| Затраты на эксплуатацию | вниз |
| Коэффициент использования | вниз |
| Местоположение | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 81,36 руб/ м2.
Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 73,92 руб/ м2.
Таблица 9
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 5-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Местоположение | вверх |
| Общая корректировка | вверх |
Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,92 руб/ м2.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл.10).
|
|
|
Таблица 10
Анализ полученных данных
| Номер объекта | Корректировка | Цена продажи, руб. |
| 4-й | вниз | 81,36 |
| 1-й | вниз | 77,13 |
| 3-й | вниз | 76,73 |
| 5-й | вверх | 73,92 |
| 2-й | вверх | 68,43 |
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,92 до 76,73 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для 3-го и 5-го объектов было выполнено одинаковое количество корректировок, то цену за за 1 м2 арендной площади объекта оценки определяем как среднеарифметическое между ценами 3-го и 5-го объектов.
( 73,92 + 76,73 ) / 2 = 75,33 руб/ м2
Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
75,33 * 2992 = 225387,36 руб.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!