Описание окружения объекта оценки
2.1 Демографическая ситуация в Кировской области
| Январь-июнь | |||||
| 2018г. | 2017г. | прирост (+), | на 1000 человек населения | ||
| 2018г. | 2017г. | ||||
| Родившихся, человек | 15595 | 16714 | -1119 | 9,7 | 10,4 |
| Умерших, человек | 25347 | 24458 | 889 | 15,8 | 15,2 |
| из них детей в возрасте до 1 года | 102 | 78 | 24 | 6,1 | 4,2 |
| Естественный прирост (+), убыль (-) | -9752 | -7744 | -6,1 | -4,8 | |
| Браков, единиц | 7667 | 8538 | -871 | 4,8 | 5,3 |
| Разводов, единиц | 6554 | 6656 | -102 | 4,1 | 4,1 |
В таблице видно падение численности населения, что является отрицательным показателем для Кировской области.
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости используется метод прямого сравнение продаж, который предполагает определение стоимости объекта оценки путем моделирования вероятной цены продажи на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов. При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).
|
|
|
| Элемент сравнения | Объект Оценки | Объекты - аналоги | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Цена продажи | - | 1 580 000 | 1 497 000 | 1 400 000 |
| Общая площадь, м. кв. | 27 | 28 | 33.3 | 26 |
| Цена за 1 м кв | 56 428 | 44 954 | 53846 | |
| Корректировка | - | -11284 | -8990 | +10769 |
| Скоррект. цена | 45144 | 36964 | 64615 | |
Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогноз доходов, которые может генерировать объект недвижимости в течение периода владения. Стоимость недвижимости рассчитывается как сумма текущих стоимостей будущих доходов и стоимости реверсии (доход от возможной продажи объекта в конце периода владения), приведенных по ставке дисконтирования на дату оценки.
Метод прямой капитализации предполагает определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин чистого операционного дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины чистого операционного дохода за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации.
|
|
|
Коэффициент капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вложенные в объект недвижимости, и включает ставку дисконтирования (норма отдачи или ставка дохода на капитал) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Внесение корректировок
В настоящем отчете применен метод количественного и качественного анализа. Метод заключается в сопоставлении каждого объекта-аналога с оцениваемым, и определением процентной поправки к рыночной стоимости 1 кв.м. аналога. Расчет корректировок выполнен с применением техники парных продаж. Для каждого элемента сравнения проводится самостоятельный расчет величины корректировки. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определяется путем согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
|
|
|
РАЗДЕЛ 5. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные документы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. № 157-ФЗ.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;
5. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 298 от 20.05.2015 г, «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 г, Федеральный стандарт оценки ФСО №7, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 611 от 25.09.2014г.
6. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005).
|
|
|
2. Справочная литература
1. www.ngs.ru
2. http://www.avito.ru/
3. http://zelenyidom.ru
3. Методическая литература
1. «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.); 2. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);
3. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);
4. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М.,)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 145; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!