Нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение оценки
Nbsp;
Отчет КД-7834 об оценке
Рыночной стоимостиобъекта жилой недвижимости
(квартиры)
Дата оценки: 6 ноября 2018 г.
Дата составления отчета: 7 ноября 2018 г.
Заказчик:Улыбкин Валентин Михайлович
Исполнитель:ООО «Эксперт»
Оценщик: Лаптева Мирослава Станиславовна
Содержание
1. Общая часть..................................................................................................................................... 3
1.1. Основные факты и выводы......................................................................................................... 5
1.2. Задание на оценку........................................................................................................................ 6
1.3. Сведения о сторонах договора................................................................................................... 7
1.4. Нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение оценки................................. 9
1.6. Условия, ограничения, допущения.......................................................................................... 10
1.7. Источники информации............................................................................................................ 11
2. Описание окружения объекта оценки........................................................................................ 12
3. Сравнительный подход................................................................................................................ 13
3.1. Доходный подход....................................................................................................................... 15
3.2. Характеристика местоположения объекта оценки................................................................. 16
3.3. Общая характеристика здания.................................................................................................. 17
|
|
|
3.4. Описание оцениваемой квартиры........................................................................................... 17
3.5. Описание внутренней отделки квартиры............................................................................... 18
3.6. Расчет физического износа здания........................................................................................... 18
3.7. Анализ наиболее эффективного использования.................................................................... 18
3.8. Выводы об объекте оценки....................................................................................................... 19
4. Обзор подходов и выбор методов оценки.................................................................................. 20
4.1. Термины и определения............................................................................................................ 20
4.2. Затратный подход...................................................................................................................... 22
4.3. Сравнительный подход............................................................................................................. 23
4.4. Доходный подход....................................................................................................................... 23
4.5. Обобщение результатов............................................................................................................. 23
4.6. Выбор подходов к оценке......................................................................................................... 23
5. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода...... 25
5.1. Методология подхода................................................................................................................ 25
|
|
|
5.2. Выбор и описание объектов-аналогов..................................................................................... 28
5.3. Описание вносимых корректировок....................................................................................... 30
5.4. Расчет рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры)............................ 33
6. Согласование результатов оценки и заключение о стоимости объекта оценки.................... 36
7. Перечень основной использованной информации................................................................... 37
8. Приложения................................................................................................................................... 38
8.1. Месторасположение объекта оценки на карте города........................................................... 38
8.2. Фотографии оцениваемого объекта......................................................................................... 39
8.3. Рыночная информация.............................................................................................................. 48
8.4. Документы, устанавливающие характеристики объекта...................................................... 51
8.5. Документы, подтверждающие правомочность оценки......................................................... 69
Раздел 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Основные факты и выводы
Данный раздел приводится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), обязательным к применению, утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, а также Стандартами и Правилами СМАО «Оценка недвижимости», утвержденными Советом директоров Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.
|
|
|
Таблица № 1. Основные факты и выводы
| № п/п | Показатель | Характеристика | |||
| 1 | Сведения согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в действ. ред.) | ||||
| 1.1 | Основание для проведения оценщиком оценки Объекта оценки | Договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества КД-7834 | |||
| 1.2 | Дата составления и порядковый номер отчета | от 07 ноября 2018 г. | |||
| 2 | Сведения согласно ст. 8е ФСО № 3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 в действ. ред.) | ||||
| 2.1 | Общая информация, идентифицирующая Объект оценки | Объектом оценки, согласно Заданию на оценку (Приложению № 1 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества КД – 7834 от 7 ноября 2018 г.), является: недвижимое имущество (квартира, общей площадью 27 кв. м, кадастровый номер: 43:40:000515:7424, расположенная по адресу:Киров, район Ленинский, Мостовицкая улица, 5А) Назначение объекта оценки - жилая квартира
| |||
| 2.2 | Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке | Затратный подход | Не применялся | ||
| Сравнительный подход | |||||
| Доходный подход | |||||
| 2.3 | Итоговая величина стоимости Объекта оценки | Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений, по состоянию на 7 ноября 2018 г. составляет: 1 490 000 (один миллион четыреста девяносто тысяч) рублей (НДС не облагается). | |||
| 2.4 | Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости | Результаты оценки могут использоваться только в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки - для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. | |||
| 3 | Сведения согласно п. 5.2.5. СП оценочной деятельности СМАО «Оценка недвижимости» (утв. Решением Совета Партнерства СМАО в действ. ред.) | ||||
| 3.1 | Сведения о потенциальных пользователях отчета | Олег | |||
| 3.2 | Сведения о правообладателях Объекта оценки | Право собственности. Правообладатель: Олег Юридический адрес:Киров, район Ленинский, Мостовицкая улица, 5А
| |||
| 3.3 | Сведения об имущественных правах и их обременениях, связанных с объектом оценки | Зарегистрированное право: собственность. Оцениваемое право: соответствует зарегистрированному праву. Обременения имущественных прав: не зарегистрированы | |||
| 3.4 | Дата осмотра Объекта оценки | Не проводился | |||
| 3.5 | Период проведения оценки | -------------- | |||
| 3.6 | Дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки) Объекта оценки | 7 ноября 2018 года | |||
| 3.7 | Вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, признанный наиболее эффективным | Использование по назначению в качестве жилого помещения. | |||
| 4 | Сведения согласно п. 5.2.5. СП оценочной деятельности СМАО «Оценка недвижимости» (утв. Решением Совета Партнерства СМАО в действ. ред.) Дополнительная информация, которую Оценщик считает необходимым довести до сведения Заказчика оценки и иных Пользователей Отчета | ||||
|
| |||||
| № п/п | Показатель | Характеристика | |||
| 4.1 | Реквизиты Исполнителя | ООО «ЭКСПЕРТ» ОГРН 1027804899968 от 11.12.2002 г. Юридический адрес: 196084, г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 109, литер В, корп.3, офис 2.1. Фактический адрес: 191180, Санкт-Петербург Загородный пр., д.27/21, оф. 13 | |||
| 4.3 | ФИО оценщика (ов), выполнявших оценку, и привлекаемых к работам специалистов | Оценщик: Лаптева Мирослава Станиславовна | |||
| 4.4 | Цель и задача оценки | Определение рыночной стоимости Объекта оценки для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений. | |||
| 4.5 | Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | Для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений. Результаты оценки могут быть использованы только в соответствии с указанным в Задании на оценку предполагаемым использованием результатов оценки. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. | |||
| 4.6 | Среднерыночный срок экспозиции, срок вынужденной реализации степень ликвидности | Среднерыночный срок экспозиции - 90 дней, Степень ликвидности «средняя» | |||
| 4.7 | Основные допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки | На дату оценки Заказчиком были предоставлены Свидетельство о государственной регистрации права (без серии и №) от 31.12.2015 г., запись регистрации № 38-38/001- 38/001/048/2015-4670/4 и Справка об отсутствии обременений б/н от 23.03.2016 года. Поэтому технические параметры Объекта оценки, в т.ч. описание, проводилось Оценщиком согласно предоставленному Заказчиком Отчету об оценке рыночной стоимости квартиры № 301/13 от 13.06.2013 г., который был предоставлен в распоряжение Оценщика, и выполнен ООО «МИРОСЛАВИНМИР» по состоянию на 13.06.2013 года. Визуальный осмотр Оценщиком не проводился, поскольку Заказчиком не были предоставлены условия для фотофиксации Объекта оценки по состоянию на 17.03.2016 года. Оценка проводится в предположении, что состояние объекта не изменилось с даты проведения осмотра в рамках оценки Объекта оценки, выполненной ООО «МИРОСЛАВИНМИР» по состоянию на 13.06.2013 г. (Отчет об оценке № 301/13 от 13.06.2013 г.). В настоящем Отчете приведены фотографии из отчета ООО «МИРОСЛАВИНМИР». Оценщик не несет ответственности за изменение технического состояния и объемно-планировочных характеристик оцениваемой квартиры в период с 13.06.2013 г. до 7.11.18 г. (даты оценки). Оценка проводится в допущении актуальности на дату оценки и достоверности сведений об обременениях, предоставленных Заказчиком (Справка б/н от 07.11.18 г.). | |||
Задание на оценку
| Объект оценки: | Недвижимое имущество: квартира, расположенная по адресу: г Киров, район Ленинский, Мостовицкая улица, 5А 1) общей площадью 27 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0006001:1272; 2) квартира, расположенная по адресу: 3) квартира, расположенная по адресу: | |
| Характеристики Объекта оценки и его оцениваемых частей: | Квартира-студия | |
| Имущественные права на Объект оценки: | Право собственности (общая долевая) | |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости | |
| Вид стоимости: | Рыночная | |
| Дата оценки: | «07» ноября 2018 г. | |
| Период проведения оценки: | 2 (Два) рабочих дня | |
| Перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки: | Сайт авито | |
Сведения о сторонах договора
Таблица 3. Сведения о сторонах договора
| Основание для проведения оценки: | Договор КД-7834от 7 ноября 2018 г., заключенный между Улыбкиным Валентином Михайловичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ». | |
| Заказчик: | Улыбкин Валентин Михайлович Паспорт гражданина РФ 3345 №689754, зарегистрирован по адресу: ул. Мира 34, г Киров | |
| Оценщик: | Лаптева Мирослава Станиславовна: • местонахождение определено адресом юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор (Трудовой договор №18 от 01.01.2011 года); • Член СРОО Российское общество оценщиков (г. Москва, ул. Новая Басманная, д.21-1), свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 19.02.2011 года; • Диплом о высшем образовании ВСА 0281423 рег. номер 350 от 25.06.2010 г., выдан Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Северо-Западная академия государственной службы»; • страховой полис выдан Страховым открытым акционерным обществом «ВСК» №13250В4000569 от 01.02.2013 года, действителен с 07 февраля 2013 года по 06 февраля 2014 года. Страховая сумма: 3 000 000 (Три миллиона) рублей стаж работы в области оценочной деятельности 3 года. | |
| Юридическое лицоисполнитель, с которым оценщик заключил трудовой договор: | Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ»: • ОГРН 1054003037923, выдан ИФНС по Ленинскому округу г. Калуги по Калужской области 01.09.2005 года; • Юридический адрес: г. Калуга, ул. Плеханова, 48/8, оф.406 E-mail: RosExpertiza@kaluga.ru • Страховой полис выдан Страховым открытым акционерным обществом «ВСК» №13250В4003209, срок действия с 07 декабря 2013 года по 06 декабря 2014 года. Страховая сумма – 100 000 000 (Сто миллионов) рублей. | |
| Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах: | Не привлекались | |
Нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение оценки
При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО):
• Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции)
• Федеральные стандарты оценки:
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);
Обоснование применения федеральных стандартов: данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
• Стандарты СРОО:
ССО РОО 1-01-2010 «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)»;
ССО РОО 1-03-2010 «Типы имущества»;
ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки»;
ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчета об оценке»;
ССО РОО 2-04-2010 «Оценка для целей залогового кредитования»; ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества».
Обоснование применения стандартов СРОО: данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
• Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» ОАО АИЖК от 15.05.2008 года.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 182; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!