Подходы к оценке недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Выбор подходов к оценке недвижимости
В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
|
|
|
Как показано в разделе 4.3 настоящего Отчета, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Таким образом, с целью возможности применения сравнительного подхода Оценщиком были проанализированы пункты 16 ФСО №1, а также прочие источники по оценочной деятельности. Проведенный анализ позволил выделить основные условия применения этого подхода, представленные в пунктах настоящего раздела.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ И ДОХОДНЫЙ ПОДХОДЫ
Сравнительный подход используется в оценочной практике наряду с доходным подходом.
Согласно ФСО №1 сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Согласно ФСО №1 доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости.
|
|
|
В данной таблице представлены объекты-аналоги.
Таблица 5. – Аналоги объекта оценки
| Характеристики | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Назначение | 2-ух комнатная квартира | 2-ух комнатная квартира | 2-ух комнатная квартира | 2-ух комнатная квартира |
| Цена предложения, руб. | 2350000 | 2450000 | 2480000 | 2230000 |
| Площадь, кв.м. | 52 | 52 | 51 | 55 |
| Цена1 кв.м., руб | 45192 | 47115 | 48627 | 40545 |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Местоположение | Киров, район Ленинский, улица Екатерины Кочкиной, 4к1 | Киров, район Ленинский, Солнечная улица, 31 | Киров, район Ленинский, ул. Московская | Киров, район Октябрьский, Преображенская улица, 111 |
| Этаж | 5 | 5 | 4 | 3 |
| Этажность дома | 9 | 9 | 9 | 9 |
| Материал стен дома | Панельный | Панельный | Кирпичный | Панельный |
| Планировка сан. узла | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный |
| Наличие лоджии | нет | Есть | есть | нет |
| Источник информации | Интернет-сервис «Авито» | Интернет-сервис «Авито» | Интернет-сервис «Авито» | Интернет-сервис «Авито» |
|
|
|
Корректировки, применяемые в расчетах, определены оценщиком согласно данным методических рекомендаций «По определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам г. Кирова».
Таблица 5.2 – Корректировочная таблица
| Наименование показателя | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | ||
| Цена предложения, руб. | 2350000 | 2450000 | 2480000 | 2230000 | ||
| Площадь, кв.м. | 52 | 52 | 51 | 55 | ||
| Цена 1 кв.м., руб. | 45192 | 47115 | 48627 | 40545 | ||
| Корректировка на местоположение, % | - | - | - | - | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 58587 | 49870 | 50113 | 41223 | ||
| Корректировка на материал стен дома, % | - | - | - | - | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 48587 | 49770 | 51986 | 43556 | ||
| Корректировка на этаж, % | - | - | - | - | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 49575 | 50112 | 50567 | 44698 | ||
| Корректировка на планировку сан. узла, % | - | - | - | - | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 49575 | 50112 | 50567 | 44698 | ||
| Корректировка на наличие лоджии, % | - | - | - | - | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м | 54809 | 55674 | 51667 | 48890 | ||
| Общая чистая коррекция, руб. | + 27500 | - 72500 | - 102500 | +147500 | ||
| Весовой коэффициент | 2,45 | 2,36 | 3,21 | 1,987 | ||
| Итого рыночная стоимость по сравнительному подходу объекта оценки, руб. | 2377500 | |||||
| Ставка капитализации | 0,29 | 0,26 | 0,24 | 0,20 | ||
| Средняя ставка капитализации | 0,25
| |||||
| Итого по доходному подходу, руб. | 1 359 000 | |||||
Итак, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, составила: 1 100 000 руб.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!