Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое недвижимое имущество
В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости, оцениваемого недвижимого имущества Исполнитель анализировал информацию следующих источников:
· информационные порталы Internet: www.google.ru/maps, http://kirovstat.gks.ru, https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov, https://egrp365.ru .
Определение единиц и элементов сравнения
В процессе реализации расчета оценки, выявлены следующие единицы и элементы сравнения Объекта Оценки с объектами-аналогами: этаж, площадь, тип санузла, наличие лоджии/балкона и пр.
Внесение корректировок
В настоящем отчете применен метод количественного и качественного анализа. Метод заключается в сопоставлении каждого объекта-аналога с оцениваемым, и определением процентной поправки к рыночной стоимости 1 кв.м. аналога. Расчет корректировок выполнен с применением техники парных продаж. Для каждого элемента сравнения проводится самостоятельный расчет величины корректировки. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определяется путем согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Таблица 4.2 - Основные характеристики объектов-аналогов
| Элемент сравнения | Объекты - аналоги | ||
| 1 | 2 | 3 | |
| Цена продажи | 1 600 000 | 1 050 000 | 1 350 000 |
| Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Местоположение | Киров, Преображенская 9 | Кировская область, Мира проспект 62 | Киров, район Ленинский, Воровского 117 |
| Площадь | 47.5 | 36 | 33,3 |
| Этаж | 4 | 8 | 7 |
| Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич |
| Санузел | Совмещённый | Раздельный | Раздельный |
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Наличие лифта | Имеется | Имеется | Имеется |
| Наличие парковки | Имеется | Имеется | Имеется |
|
|
|
Таблица 4.3 - Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
| Элемент сравнения | Объект Оценки | Объекты - аналоги | ||||||
| 1 | 2 | 3 | ||||||
| Цена продажи | - | 1 600 000 | 1 050 000 | 1 350 000 | ||||
| Общая площадь | 32 | 47.5 | 36 | 33,3 | ||||
| Цена ед. сравн. | - | 33 684,211 | 29 166,667 | 40 540,541 | ||||
| Право собственности | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | ||||
| Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |||||
| Скорректированная цена | - | 33 684,211 | 29 166,667 | 40 540,541 | ||||
| Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||
| Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |||||
| Скорректированная цена | - | 33 684,211 | 29 166,667 | 40 540,541 | ||||
| Местоположение | г. Киров, ул. Мостовицкая, дом 6/3 | Киров, Преображенская 9 | Кировская область, Мира проспект 62 | Киров, район Ленинский, Воровского 117 | ||||
| Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |||||
| Скорректированная цена | - | 33 684,211 | 29 166,667 | 40 540,541 | ||||
| Этаж | 2/9 | 4/5 | 8/12 | 7/9 | ||||
| Корректировка, % | +2% | +2% | +2% | |||||
| Скорректированная цена | - | 34 357,894 | 29 750 | 41 351,351 | ||||
| Санузел | Совмещённый | Совмещённый | Раздельный | Раздельный | ||||
| Корректировка,% руб. | - | +6 856,330 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена | 41 214,225 | 29 750,000 | 41 351,351 | |||||
| Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич | ||||
| Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена | 41 214,225 | 29 750,000 | 41 351,351 | |||||
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | ||||
| Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена | 41 214,225 | 29 750,000 | 41 351,351 | |||||
| Наличие лифта | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | ||||
| Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена | 41 214,225 | 29 750,000 | 41 351,351 | |||||
| Наличие парковки | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | ||||
| Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 | ||||
| Скорректированная цена | 41 214,225 | 29 750,000 | 41 351,351 | |||||
| Весовой коэффициент | 0,2 | 0,4 | 0,4 | |||||
| Средняя цена за 1 м.кв. | 37 438,525
| |||||||
| Итоговая стоимость Объекта оценки | 1 198 032,812 | |||||||
Правило внесения корректировок:
Если оцениваемый объект лучше объекта-аналога, величина корректировки будет отрицательной, если хуже – положительной.
Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 32 кв.м, этаж: 2, кадастровый номер: 43:40:367. Адрес: г. Киров, ул. Мостовицкая, д. 6/3, кв.21, по состоянию на 09.11.18 г. составляет: 1 200 000 (Один миллион двести тысяч рублей) рублей.
Результат оценки
Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 32 кв.м, этаж: 2, кадастровый номер: 43:40:367. Адрес: г. Киров, ул. Мостовицкая, д. 6/3, кв.21, по состоянию на 09.11.18 г. составляет: 1 200 000 (Один миллион двести тысяч рублей) рублей.
|
|
|
В соответствии с п. 30 ФСО №7, итоговая величина стоимости объекта оценки находится в границах интервала ±10% от рыночной стоимости.
Генеральный директор ООО «ОЦЕНКА»,
Оценщик 1 категории, Член Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»
_____________Добрынина Т.Н.
РАЗДЕЛ 5. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные документы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. № 157-ФЗ.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;
5. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 298 от 20.05.2015 г, «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 г, Федеральный стандарт оценки ФСО №7, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 611 от 25.09.2014г.
6. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005).
2. Справочная литература
1. www.ngs.ru
2. http://www.avito.ru/
3. http://zelenyidom.ru
3. Методическая литература
1. «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.); 2. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);
3. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);
4. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М.,)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Объект – аналог 1. 
Объект – аналог 2.
Объект – аналог 3.
Объект – аналог 4.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 227; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!