Количественные и качественные характеристики Объекта Оценки
Таблица 2.2. Общие характеристики Объекта оценки
| Показатель | Характеристика |
| Этаж расположения квартиры | 2 |
| Количество комнат | 1 |
| Общая площадь, м.кв., | 32 |
| Показатель | Характеристика |
| Жилая площадь, м.кв., | 15,8 |
| Площадь кухни, м.кв., | 9,7 |
| Наличие балкона/лоджии | Балкон |
| Количество/тип санузлов | 1/совмещённый |
| Состояние потолков | Хорошее |
| Вид из окна | Во двор |
| Состояние квартиры | Проведён косметический ремонт |
| Необходимые ремонтные работы | Необходимости в ремонтных работах нет |
| Внутренняя отделка | |
| Пол | Ламинат |
| Стены | Обои |
| Потолок | Натяжные |
| Подключенные системы коммуникаций | |
| Газоснабжение | Центральное |
| Энергоснабжение | Центральное |
| Отопление | Центральное |
| Горячее водоснабжение | Центральное |
| Холодное водоснабжение | Центральное |
| Канализация | Центральное |
| Слаботочное обеспечение | Интернет, телефон, ТВ-антенна |
| Текущее использование | Жилые помещения |
| Комментарии | Адресная табличка на доме установлена. Местоположение дома совпадает с нахождением на карте. |
Осмотр Объекта оценки был произведен «6» ноября 2018 г. Фотографии Объекта оценки представлены в Приложении №1.
РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА 2018 Г.
3.1. Обзор вторичного рынка жилья по Кировской области
По данным портала «Кировстат», выявлены средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
|
|
|
Таблица 3.1 - Средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
| Средние цены, в рублях за 1 кв. м. жилой площади | |
| Первичный рынок: | |
| I квартал | 37 827 |
| II квартал | 38 044 |
| III квартал | 38 211 |
| IV квартал | 37 999 |
| Вторичный рынок: | |
| I квартал | 40 976 |
| II квартал | 40 512 |
| III квартал | 40 208 |
| IV квартал | 40 372 |
Таким образом, исходя из данных таблица, приведённой выше, можно сделать вывод, что средняя стоимость 1 м. кв. жилой площади на первичном рынке, составляет 38 012 руб., а вторичного – 40 620.
График 3.1. Динамика средних цен за 1 кв.м. жилой площади в г. Киров за 2017 г.
Спрос
Статистика запросов по вопросам купли-продажи жилья в 2018 году свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству запросов данный месяц уступает лишь «горячему» сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно.
Таким образом, к настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой кировского вторичного рынка жилья в 2018 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15-20% в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2017 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников.
|
|
|
Предложение
Согласно статистике Аналитического центра КировСтат, по итогам октября 2018 года объем предложения на кировском вторичном рынке жилья составил 25 233 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8%. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2018 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7%. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной «вторички» увеличилось всего 0,2 %.
РАЗДЕЛ 4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Этапы проведения оценки
Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.
|
|
|
В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:
· Заключение с Заказчиком Договора об оказании услуг по оценке: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.
· Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Также на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.
· Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал его наиболее эффективное использование, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчеты.
· Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.
|
|
|
· Составление и передача Заказчику Отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного Отчета об оценке, предоставляемого в соответствии с Договором об оказании услуг по оценке Заказчику.
Понятие рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Общие понятия оценки
Общие понятия оценки приведены в разделе II ФСО №1:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 491; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!