Удостоверение договоров ипотеки 15 страница



 Однако, несмотря на очевидную нелогичность нормы, содержащейся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, у нотариусов не имеется другого выхода, кроме как применять при возмездном отчуждении комнаты в коммунальной квартире правила ст. 250 ГК РФ и истребовать от собственников остальных комнат в квартире заявления об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты.

 

 При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Если кто-либо из собственников остальных комнат умер, возможно ли получение от нотариуса документа, свидетельствующего о круге его наследников, призванных к наследованию, либо документа о том, что наследственное дело не открывалось?

 При ответе на данный вопрос необходимо также учитывать положения ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате, предусматривающие необходимость сохранения нотариусом тайны совершения нотариальных действий.

 В соответствии с этим принципом нотариус в любом случае вправе выдать любому лицу справку о том, что наследственное дело в нотариальной конторе не заводилось. Нарушения тайны совершения нотариального действия при этом не происходит, поскольку такового не совершалось.

 В соответствии с п. 1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если наследство принято наследниками и нотариусом заведено наследственное дело, справка о круге обратившихся для принятия наследства наследников может быть выдана лишь по запросу кого-либо из них.

 Вместе с тем согласно п. 2 упомянутой статьи ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. Такими действиями в зависимости от ситуации могут быть вступление наследника во владение или в управление наследственным имуществом, принятие им мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произведение расходов на содержание наследственного имущества, оплата долгов наследодателя и т.п. Наследник, совершивший подобные действия, также считается принявшим наследство, даже если он и не обращался в нотариальную контору с соответствующим заявлением.

 Справка о круге наследников, выданная нотариусом, является документом, не содержащим исчерпывающей информации о правопреемниках умершего гражданина, поскольку нотариус может не располагать полнотой необходимых сведений.

 

 Каковы последствия неистребования отказа сособственника от преимущественного права приобретения доли в общей собственности на имущество?

 При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнение прочих условий заключенной сделки). В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

 Возможно ли заключение договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества?

 Данный вопрос достаточно актуален в последнее время. Он касается ситуаций, при которых гражданин, являющийся единоличным собственником квартиры, намерен произвести, к примеру, отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру, оставив за собой 2/3 доли в праве собственности на нее. Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК РФ. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

 Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверным. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы. Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК РФ подобных выводов сделать также нельзя.

 Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.

 

 Возможно ли совершение сделок с имуществом малолетних граждан не их законными представителями, а представителями по доверенностям, выданным, в свою очередь, законными представителями?

 По мнению автора, эта проблема представляется в достаточной степени надуманной, и заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству.

 Дополнительным аргументом в защиту высказанной позиции является установленный законом порядок совершения сделок с имуществом от имени граждан, признанных недееспособными. Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие 6летнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК РФ не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам.

 

 На совершение каких сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним детям, требуется согласие органов опеки и попечительства?

 Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

 В договоре об отчуждении жилых помещений в случаях, если собственниками (сособственниками) жилого помещения являются несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными, как правило, должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения соответствующих органов.

 Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

 Крайне важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:

 - совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;

 - представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

 Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:

 - подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое, а также долю в праве общей собственности на имущество;

 - передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;

 - безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).

 С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

 Согласно данной норме, невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п. К сожалению, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 37 ГК РФ, исключающая возможность различного рода родственных обменов при том или ином участии несовершеннолетних граждан, существенно тормозит оборот на рынке жилья, однако изменить положение можно только путем внесения в упомянутую норму соответствующих изменений.

 Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др.), причем эти понятия полностью аналогичными не являются. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. 14 СК РФ: к близким родственникам относятся: родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Кроме них, под действие п. 3 ст. 37 ГК РФ подпадают также супруги и их близкие родственники.

 

 В каких случаях требуется разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные члены семьи собственника жилого помещения?

 До 2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, являвшихся членами семьи собственника жилья, отчуждение жилых помещений, в котором проживали указанные категории лиц, если при этом затрагивались их права или охраняемые законом интересы, допускалось исключительно с согласия органа опеки и попечительства.

 Федеральным законом N 213-ФЗ в ст. 292 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г.

 В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Сужены также рамки защиты прав несовершеннолетних членов семьи собственника. На первый план выдвинуты интересы защиты прав самого собственника.

 Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Во всех остальных случаях разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения не требуется *(5).

 К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних, оставшихся без попечительства, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать - невозможно. Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может. Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника. С учетом этого, в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление собственника о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется.

 

 В каком случае подлежит государственной регистрации право собственности на объект незавершенного строительства, и может ли являться предметом договора купли-продажи объект незавершенного строительства?

 Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

 Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

 В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

 При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

 В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

 Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

 В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

 В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

 В соответствии со ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в сделок с ним.

 Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

 В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и регистрации документов о праве на недвижимость" обязан был произвести

 Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

 Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

 Суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

 Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости совершения сделки с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

 Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

 Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.

 Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.

 Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

 В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

 Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

 Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

 Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд, и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.

 Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

 

 Какую роль в договоре об отчуждении недвижимого имущества играет определение цены договора?

 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

 Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.


Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 134; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!