Удостоверение договоров ипотеки 13 страница
Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях:
- прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
- смерти гражданина, выдавшего доверенность;
- признания гражданина, выдавшего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Механизм отмены доверенностей в законодательстве отсутствует. Теоретически извещение об отмене доверенности может быть направлено по почте (в том числе электронной), телеграфу, вручено лично и т.п. На практике, как правило, в случае отмены доверенности доверителем оформляется передача соответствующего заявления (извещения, уведомления и т.п.) через нотариуса. По желанию лица, отменившего доверенность, помимо оформления самой передачи заявления ему может быть выдано соответствующее свидетельство о передаче заявления. Экземпляр доверенности, находящийся у представителя, по возможности должен быть возвращен представляемому. На экземпляре доверенности, хранящемся в делах нотариуса, целесообразно сделать отметку об отмене доверенности.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
|
|
|
По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
Удостоверение договоров
об отчуждении недвижимого имущества
В каких случаях при оформлении сделок с недвижимым имуществом государственной регистрации подлежит договор отчуждения имущества и право собственности приобретателя, а в каких - только право собственности?
Необходимость государственной регистрации сделки и права возникает в случае оформления следующих видов сделок:
- договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК РФ);
- договоров мены жилых помещений, в том числе доли в общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК РФ с отсылкой к гл. 30 ГК РФ);
- договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ);
- договоров дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ);
|
|
|
- отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован (ст. 573 ГК РФ);
- договоров пожертвования любого недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ по аналогии со ст. 574 ГК РФ);
- договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество (ст. 584 ГК РФ);
- соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных сделок (ст. 452 ГК РФ).
В названных случаях на правоустанавливающем документе регистратором Федеральной регистрационной службы, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при которых требуется как регистрация самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права собственности.
В ряде случаев государственной регистрации подлежит только право собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК РФ, в том числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации перехода прав по ним в законе прямо не указано. К ним можно отнести следующие случаи и виды документов на право собственности:
|
|
|
- приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ);
- приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных, гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ);
- решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество, определении доли в праве собственности на недвижимое имущество, разделе общего имущества супругов и т.п.;
- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
- свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе пережившему супругу), выданные нотариусом;
- соглашения о разделе общего имущества супругов;
- соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности на недвижимое имущество;
|
|
|
- брачные договоры, если предметом их является передача недвижимого имущества;
- соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов передается в собственность недвижимое имущество;
- раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ);
- выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- переход прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК РФ);
- передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
- переход права собственности по исполненному договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором;
- иные предусмотренные законом случаи возникновения права собственности.
Помимо правоустанавливающих документов и документов о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.
Вправе ли нотариусы удостоверять сделки с недвижимым имуществом, права на которое не зарегистрированы?
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
Кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
В некоторых нотариально удостоверенных договорах об отчуждении недвижимости имеется пункт, в соответствии с которым продавец передает покупателю полномочия зарегистрировать в ФРС договор и право собственности с правом передоверия названных полномочий иным лицам. Правомерно ли включение подобного пункта в договор?
Включение в текст договора отчуждения недвижимого имущества пункта о передаче полномочий по регистрации договора (либо регистрации перехода права собственности), хотя и без права дальнейшего передоверия указанных полномочий, уже само по себе вызывает большие сомнения. В подобных случаях возможно сделать вывод о том, что договор, помимо условий об основной сделке (например, купли-продажи) содержит элементы еще одного договора, а именно - договора поручения.
В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Однако согласно ст. 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения. Таким образом, основанием представительства в любом случае будет являться именно доверенность.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Передача представителем полномочий иным лицам возможна на основании доверенности, выдаваемой в порядке передоверия. Передоверие допустимо, если доверитель уполномочен на это самой доверенностью либо вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов лица, выдавшего доверенность.
Доверенность на совершение регистрационных действий, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
Может ли супруг собственника отчуждаемого недвижимого имущества дать согласие на отчуждение этого имущества на каких-либо конкретных условиях?
Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в браке и являющегося общей совместной собственностью, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если же согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. В текст договора можно включить указание о том, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.
Текст согласия может быть различным. Супруг продавца может выразить согласие на продажу недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, на условиях и за цену по усмотрению самого супруга-продавца. Вместе с тем согласие на продажу совместно нажитого имущества может быть дано супругом продавца и на более конкретных условиях. Например, супруг может установить минимальную цену, за которую возможно продать имущество, и порядок получения денежной суммы, установленной в качестве цены (к примеру, единовременная ее уплата до подписания договора и недопустимость рассрочки платежей), может указать персонального покупателя, предложить свои требования к оформлению передачи отчуждаемого имущества и т.п. В подобных случаях нотариус должен проверить исполнение названных супругом продавца условий совершения сделки.
Требуется ли согласие супруга при отчуждении квартиры, приватизированной на имя второго супруга?
По общему правилу не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ относится имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК РФ добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья - это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одним из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору. Как известно, на начальном этапе приватизации не все жилье передавалось гражданам, проживающим в нем, бесплатно. До 1 января 1993 г. приватизация проводилась с учетом определенной площади занимаемых гражданами жилых помещений в расчете на каждого члена семьи, и часть договоров передачи жилых помещений в собственность производилась с денежной доплатой. В этом случае на основании договора приватизации жилого помещения у супругов возникает право общей совместной собственности на него, причем независимо от размера произведенной доплаты. На отчуждение таких жилых помещений требуется согласие второго супруга.
Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам, может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п. ). Чаще всего нотариусу об этом просто не бывает известно. Однако возможны случаи, когда вывод о значительных вложениях, существенно увеличивших стоимость отчуждаемого недвижимого имущества, нотариус может сделать уже на основании предъявленных ему документов. К примеру, нотариусу представлены документы о праве собственности на жилой дом, приобретенный одним из супругов до брака. Однако из документов о технической инвентаризации дома (справки бюро технической инвентаризации дома, технического паспорта на дом и т.п.) видно, что дом в период брака существенно перестроен. Для отчуждения такого жилого дома необходимо истребовать согласие второго супруга.
Если гражданин, отчуждающий квартиру или иную недвижимость, приобрел ее по безвозмездной сделке, состоит в браке, целесообразно истребовать от него заявление о том, что в период брака за счет общего имущества супругов никаких вложений в отчуждаемое имущество, значительно увеличивающих его стоимость, не производилось.
Необходимо ли согласие супруга на отчуждение квартиры, если документом, подтверждающим право собственности на нее, у одного из супругов является регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации, либо свидетельство о праве собственности, выданное комитетом по жилищной политике?
Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга на отчуждение такого имущества. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак.
Если в качестве правоподтверждающего документа на квартиру представлено свидетельство о праве собственности, выдаваемое органами по жилищной политике (или иными уполномоченными органами) на основании договора о долевом участии в строительстве жилья (договора инвестирования), факт вложения в указанную квартиру средств только одного супругов также должен быть подтвержден дополнительно (например, самим договором о долевом участии в строительстве либо справкой организации-застройщика о том, что вся сумма вложений была внесена до брака).
Если дополнительных документов, свидетельствующих о единоличной собственности супруга на отчуждаемое имущество, не представлено либо имеющаяся в них информация недостаточно бесспорна для того, чтобы сделать соответствующий вывод, для отчуждения имущества требуется согласие супруга. Собственник имущества, не согласный с этим обстоятельством и не желающий представить нотариусу нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества, вправе обратиться в суд и установить факт приобретения имущества исключительно на свои личные средства.
Можно ли удостоверить без согласия супруга, не являющегося титульным собственником имущества, договор отчуждения квартиры, приобретенной в период брака, если местонахождение этого супруга не известно либо он уклоняется от нотариального оформления согласия на отчуждение квартиры?
Договор об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без согласия второго супруга в случае, когда место жительства последнего неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства нотариусу должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Однако при этом нотариусу следует обращать особое внимание на содержание представленного ему судебного решения, ибо признание гражданина безвестно отсутствующим влечет определенные правовые последствия. Судом при вынесении решения могут быть применены требования п. 1 ст. 43 ГК РФ: в случае необходимости имущество лица, признанного безвестно отсутствующим, может быть передано в доверительное управление другому лицу (в том числе и не супругу), определяемому органом опеки и попечительства и действующему на основании соответствующего договора, заключаемого с этим органом. Такое решение, в частности, может быть вынесено, если у суда при признании гражданина безвестно отсутствующим имелись основания полагать, что супруг, за которым зарегистрировано имущество, не сможет в силу каких-либо причин обеспечить должную заботу об этом имуществе. В подобных случаях на совершение сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества, требуется согласие доверительного управляющего с соблюдением условий договора доверительного управления (возможно - с разрешения органов опеки и попечительства).
В случае когда супруг лица, отчуждающего недвижимое имущество, уклоняется от оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества, собственник может передать в порядке ст. 86 Основ законодательства о нотариате заявление супругу с предложением дать согласие на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество. Если он не явится к нотариусу к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня вручения ему указанного заявления свои возражения, нотариус может удостоверить договор об отчуждении недвижимого имущества от имени того супруга, за которым по правоустанавливающему документу зарегистрировано это имущество. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Вручение ему соответствующего заявления будет являться важным доказательством его информированности о состоявшейся сделке. В таком заявлении должны содержаться все сведения, касающиеся предстоящей сделки, а при дарении имущества - обязательно указание лица, в пользу которого производится дарение. Вместе с тем даже при оформленной передаче заявления нотариально удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества в отсутствие супруга следует лишь в исключительных случаях, с разъяснением продавцу, и особенно приобретателю имущества правовых последствий совершаемой ими сделки, поскольку она является оспоримой. Представляется, что в случае уклонения супруга продавца дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку возможно оформить без согласия второго супруга.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 167; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!