Удостоверение договоров ипотеки 11 страница
До исполнения всех условий договора (до уплаты всей причитающейся суммы денег, до передачи имущества, до государственной регистрации договора либо перехода прав по договору) сторонами по их взаимному согласию договор может быть изменен или расторгнут. Так, не существует препятствий для расторжения по соглашению сторон договора пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением, договора, по которому имущество продано с рассрочкой уплаты причитающейся суммы, и т.п.
По договору купли-продажи квартиры на заемные средства банк, являющийся залогодержателем в силу закона, требует подлинный экземпляр договора, хотя при подписании договора участником договора он не являлся. Возможно ли предоставить ему подлинный экземпляр договора?
Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, регламентировано ст. 60 Основ законодательства РФ о нотариате. Оно определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количества сторон, участвующих в сделке. Однако завещания и договоры о залоге имущества, отчуждении недвижимого имущества представляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.
Таким образом, количество экземпляров документов, оформляемых участниками нотариальных действий, не является произвольным. Если банк не являлся участником договора купли-продажи недвижимости на условиях ипотечного кредитования, подлинный экземпляр договора ему выдать нельзя. Поскольку при таком договоре возникает ипотека в силу закона, банку может быть выдана справка о совершенном нотариальном действии либо нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи недвижимости.
|
|
|
Обязательно ли оставлять в делах нотариальной конторы (нотариуса) подлинный экземпляр доверенности на отчуждение недвижимого имущества?
Как уже упоминалось, в соответствии со ст. 60 Основ законодательства РФ о нотариате в нотариальной конторе в обязательном порядке должны оставаться подлинные экземпляры завещаний и договоров о залоге имущества и отчуждении недвижимого имущества. Вместе с тем, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может осуществлять хранение любых нотариально удостоверенных документов, даже если в силу закона документ не подлежит обязательному хранению у нотариуса. В этом случае нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.
Удостоверение доверенностей
Какие виды доверенностей в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
|
|
|
В практике применения ст. 185 ГК РФ до настоящего времени не сформировалось единого мнения по поводу того, подлежат ли обязательному нотариальному удостоверению доверенности юридических лиц, выданные на совершение сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению; при этом отдельными авторами отстаиваются диаметрально противоположные точки зрения на этот вопрос. Мнение о возможности оформления любых доверенностей от имени юридических лиц в простой письменной форме высказывается и некоторыми известнейшими цивилистами России *(3).
Вместе с тем юридическая конструкция ст. 185 ГК РФ такова, что сделать на основании ее подобный вывод вряд ли возможно. Действительно, в соответствии с п. 5 названной статьи доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Однако эта норма не носит характер исключения из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 185 ГК РФ.
В п. 5 ст. 185 ГК РФ вообще не идет речи о форме (простой письменной либо нотариальной) доверенности, а устанавливаются лишь дополнительные требования к этой форме, касающиеся исключительно только доверенностей от имени юридических лиц, тогда как сама по себе форма доверенностей от их имени (простая письменная или нотариальная) уже определена в п. 2. Возможность установления дополнительных требований к форме доверенностей, равно как и любых иных сделок, предусмотрена ст. 160 ГК, в соответствии с которой законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.) *(4). Таким образом, требования, предусмотренные п. 5 ст. 185 ГК РФ, - это не что иное, как дополнительные требования к форме доверенностей от имени юридических лиц, порядок и механизм их выдачи, а именно: наличие помимо соответствующей подписи еще и печати организации. Дополнительное требование к форме содержится в обсуждаемой статье и в отношении доверенностей от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности: доверенность от его имени на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей кроме названных реквизитов должна быть также подписана главным (старшим) бухгалтером этой организации. Только после соблюдения указанной процедуры оформления доверенности встает вопрос об определении ее основной формы в соответствии с п. 2 ст. 185 ГК РФ с известным выводом: доверенности на совершение сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, сами должны быть нотариально удостоверены. Следует отметить, что в настоящее время осталось незначительное число сделок, подлежащих в соответствии с действующим законодательством обязательному нотариальному удостоверению, и соответственно, доверенностей, которые также должны быть нотариально удостоверены. К таким доверенностям относятся доверенности на заключение договоров ренты, а также соглашений о переводе долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, как по требованию закона, так и по желанию сторон (ст. 391 ГК РФ с отсылкой к п. 1 ст. 389 ГК РФ).
|
|
|
|
|
|
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат также доверенности, выдаваемые в порядке передоверия полномочий, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ (доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной).
В обязательном нотариальном порядке должны быть удостоверены также некоторые доверенности на совершение определенных юридически значимых действий. Так, на основании п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об актах гражданского состояния" должны быть нотариально засвидетельствованы доверенности на получение повторного свидетельства о государственной гражданского состояния" должны быть нотариально засвидетельствованы
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально (п. 2 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
При выборах Президента РФ к ходатайству о регистрации группы избирателей должна быть приложена нотариально удостоверенная доверенность на уполномоченного представителя (нотариально удостоверенные доверенности на уполномоченных представителей) по финансовым вопросам кандидата (пп. 4 п. 6 ст. 34 Федерального закона N 19-ФЗ "О выборах Президента Российской Федерации".
Приравниваются ли к нотариально удостоверенным доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов и изоляторов временного содержания?
Поскольку СИЗО и ИВС не являются местами лишения свободы, а являются лишь местами временного содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений, то доверенности, в силу закона требующие обязательной нотариальной формы, начальниками названных учреждений удостоверены быть не могут. Вместе с тем известны ситуации, когда гражданин, уже приговоренный судом к лишению свободы, в силу каких-либо обстоятельств отбывает наказание не в колонии, а в следственном изоляторе. В подобных случаях следственный изолятор является для него местом лишения свободы, и начальник СИЗО вправе удостоверить от его имени доверенность, которая будет приравниваться к нотариальной. Однако совершенно очевидно, что указанное обстоятельство необходимо отразить в тексте доверенности.
Совершение каких сделок и иных юридически значимых действий невозможно по доверенности?
Следует помнить, что даже по общим (генеральным) доверенностям, как правило, содержащим чрезвычайно широкий круг предоставляемых поверенному лицу полномочий и возможность совершения им практически всех действий от имени представляемого, ряд сделок оформлен быть не может.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. К сделкам, носящим исключительно личностный характер, являются, к примеру, завещания, брачные договоры, трудовые договоры. Представляется, что нельзя заключить по доверенности договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку он также весьма существенно связан с личными отношениями сторон, основан на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга и т.п.
В соответствии с абз.3 п. 3 ст. 68 Федерального закона об АО от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ невозможна выдача доверенности на участие в голосовании на совете директоров (наблюдательном совете) акционерного общества, поскольку передача голоса одним членом совета директоров (наблюдательного совета) общества другому члену совета директоров (наблюдательного совета) общества запрещается.
Практически исключена возможность оформления по генеральной доверенности и договоров дарения. Согласно п. 5 ст. 576 ГК РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Весьма маловероятно, что в момент оформления генеральной доверенности лицо, выдающее ее, изначально может предполагать возникновение у себя в будущем намерения подарить определенное конкретное имущество столь же заведомо конкретному лицу.
В нотариальной практике достаточно часто имеют место обращения граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью, с просьбой удостоверить доверенность на совершение всех видов этой деятельности. В удостоверении такой доверенности должно быть отказано. В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Занятие предпринимательством без государственной регистрации является нарушением требований указанной статьи. При полной передаче полномочий, связанных с предпринимательской деятельностью, происходит подмена субъекта предпринимательства. Вместе с тем полномочия по выполнению отдельных действий могут быть переданы индивидуальным предпринимателем. Так, возможна выдача индивидуальным предпринимателем доверенности на заключение какого-либо договора, снятие денежных средств со счета в банке и т.п.
Нельзя выдать доверенность также и на совершение некоторых юридически значимых действий, например, на регистрацию брака, усыновление ребенка и др.
Федеральный закон N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусматривает еще одно ограничение представительства по доверенности.
Абзацем 3 п. 1 ст. 9 названного закона установлен порядок представления документов при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Заявление, подаваемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).
При государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться следующие физические лица:
- руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица;
- учредитель (учредители) юридического лица при его создании;
- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического лица;
- конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) при ликвидации юридического лица;
- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.
При государственной регистрации индивидуального предпринимателя заявителем может являться физическое лицо, обращающееся за государственной регистрацией или зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, подписание заявлений о регистрации по доверенности недопустимо.
Кроме того, при удостоверении любых видов доверенностей необходимо учитывать общие нормы действующего законодательства о представительстве, согласно которым представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично и в отношении другого лица, представителем которого он является, за исключением случаев коммерческого представительства (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
Хотя представитель не участвует в процессе совершения доверенности, в ряде случаев личность его имеет юридическое значение. Так, п. 2 ст. 29 НК РФ предусмотрено, что уполномоченными представителями налогоплательщика не могут быть должностные лица налоговых органов, таможенных органов, органов государственных внебюджетных фондов, органов налоговой полиции, судьи, следователи и прокуроры.
Существуют ли какие-либо полномочия, которые в силу указания закона должны быть особо оговорены в доверенности?
Подобных указаний в законодательстве содержится достаточно немного. К самым распространенным из них можно отнести следующие:
1) принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства (абз. 3 п. 1 ст. 1153 ГК РФ);
2) отказ от наследства через представителя возможен, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на такой отказ (п. 3 ст. 1159 ГК РФ);
3) право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом (ст. 54 ГПК РФ);
4) в доверенности, выданной представляемым лицом, или ином документе должно быть специально оговорено право представителя на подписание искового заявления и отзыва на исковое заявление, заявления об обеспечении иска, передачу дела в третейский суд, полный или частичный отказ от исковых требований и признание иска, изменение основания или предмета иска, заключение мирового соглашения и соглашения по фактическим обстоятельствам, передачу своих полномочий представителя другому лицу (передоверие), а также право на подписание заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, обжалование судебного акта арбитражного суда, получение присужденных денежных средств или иного имущества (п. 2 ст. 62 АПК РФ);
5) в доверенности, выдаваемой представляемым, должны быть специально оговорены полномочия представителя на совершение следующих действий:
- предъявление и отзыв исполнительного документа;
- передача полномочий другому лицу (передоверие);
- обжалование действий судебного пристава-исполнителя;
- получение присужденного имущества (в том числе денег) (п. 2 ст. 35 Федерального закона N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве").
Вправе ли внешний управляющий или конкурсный управляющий выдать доверенность другому лицу на осуществление каких-либо входящих в его компетенцию полномочий?
В удостоверении такой доверенности должно быть отказано. Конкурсный управляющий назначается арбитражным судом и лично должен выполнять возложенные на него функции. Передача полномочий другим лицам представляет собой подмену субъекта указанной деятельности.
Подобный вопрос являлся предметом обсуждения Арбитражного суда Свердловской области.
Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области 4 июня 2001 г. рассмотрела в заседании апелляционную жалобу (протест) конкурсного управляющего ОАО "АБ "Инкомбанк"" В.Н. Алексеева на определение Арбитражного суда Свердловской области от 6 апреля 2001 г. по иску конкурсного управляющего ОАО "СИБ "Уралинкомбанк" о взыскании 838935 руб. (постановление А 60-С26101/2001).
Определением от 6 апреля 2001 г. в принятии искового заявления отказано по п. 1 ч. 1 ст. 107 АПК РФ. Правильность вынесения решения была проверена в соответствии со ст. 146, 153 АПК РФ по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ОАО "АБ "Инкомбанк"" В.Н. Алексеева, который с определением не согласен, просил его отменить, принять дело к производству.
Оспаривая определение, заявитель ссылается на то, что на основании ст. 101 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе предъявить иски от своего имени. Конкурсный управляющий действует как предприниматель без образования юридического лица в интересах должника и его кредиторов.
При рассмотрении материалов дела было установлено, что в соответствии с п. 3, 4 ст. 101 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий принимает меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих (банкротстве)" конкурсный управляющий принимает меры, направленные на сделок, совершенных должником, а также совершения иных действий, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 22 АПК РФ арбитражному суду подведомственны споры между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке.
Полномочия конкурсного управляющего, которыми он обладает в процессе конкурсного производства, включают в себя как полномочия органов управления должника, которые используются для поддержания действительности должника на период конкурсного производства, так и полномочия, специфические именно для конкурсного управляющего.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 142; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!