Главная вещь и принадлежность (ст.135 ГК).



С ней связано огромное количество заблуждений в судебной практике.

 

Это тоже некая функциональная совокупность вещей.Функциональная совокупность заключается в том, что одна из вещей является обслуживающей главную вещь (т.е. одна вещь является главной, другая - обслуга главной вещи). И в этом отличие от сложной вещи - в распределении функционала.Классические примеры - чехол для лыж, чехлы, коробки и пр.

Здесь важно то, что и главная вещь, и принадлежность - самостоятельные вещи(они не утрачивают своей объектоспособности). Но поскольку принадлежность - довесок главной вещи, то действует правило, что по умолчанию, если мы не договорились об ином, принадлежность следует судьбе главной вещи.

Т.е. если вы продаете картину в раме, то рама - принадлежность главной вещи (тоже не очень корректный пример, потому что здесь есть соединенность).

Возьмем другой пример - лыжи и чехол (когда вы продаете лыжи, вам необязательно в договоре в качестве предмета указывать на чехол - в силу ст.135 ГК, действует презумпция, что если вы продаете главную вещь, то вы продаете и принадлежность тоже. Но вы можете в договоре прописать, что вы продаете лыжи без чехла, тогда предмет не будет предметом договоренности).

Следует обратить внимание, что ст.135 ГК говорит именно про договор (только договором можно разделить юр.судьбу главной вещи и принадлежности). Стало быть, во всех остальных случаях, разлучить главную вещь с принадлежность нельзя.

 

Вроде бы, казалось бы, что здесь сложного - если иного в договоре не указано, то принадлежность следует судьбе главной вещи. Однако на практике огромная путаница существует. Она заключается во смешении двух несмешимых понятий. Это понятие ст.135 ГК главной вещи и принадлежности и составной вещи. И перепутал все это ВАС №4777 2008 г. (на сайте): там приводится ошибка, которая потом пошла гулять по всей судебной практике. Там речь шла о виндикации мелиоративной системы (совокупность канав, труб и пр.), находящейся на земельном участке (эта система когда-то была кем-то создана на земельном участке и потом этот кто-то решил, что может ее виндицировать у собственника земельного участка, и встал вопрос, можно ли ее виндицировать. В итоге речь пошла о том, является ли эта система самостоятельной вещью (может ли она быть объектом ГП, можно ли быть ее собственником?) ВАС написал, что эта система - неотъемлемая часть земли, и применительно к ст.135 ГК, эта система должна следовать судьбе этого земельного участка. Вот где смешение. Если это неотъемлемая часть, то это составной элемент составной вещи. А ст.135 ГК - это главная вещь и принадлежность (это о другом). Здесь смешали ст.133 ГКист.135 ГК.

И дальше это пошло гулять по судебной практике (н-р, Постановление суда СПб 2013 г. - про забор идет речь, находящийся на земельном участке. Как принадлежность к основной вещи в силу ст.135 ГК, забор, являющийся объектом ГП, следует судьбе строения. С земельным участком он является неделимой вещью (ст.133 ГК). В первом предложении суд говорит, что забор является объектом ГП, во втором предложении - забор объектом ГП уже не является, поскольку входит в состав неделимой составной вещи). Эта путаница до сих пор пребывает в судебной практике.

Но путать главную вещь и принадлежность с составной вещью не следует.

 

Плоды, продукция, доходы.

Здесь все понятно, еще из РП может быть известно. Единственное - здесь поменялась редакция ст.136 ГК: раньше она говорила, что все плоды, продукция, доходы вещи принадлежат законному владельцу, а сейчас написано, что собственнику, если иное не предусмотрено(раньше любой законный владелец получал плоды, продукцию, доходы, а сейчас - собственник по умолчанию это все получает). Поэтому, если вы заключаете договор аренды коровы, то чтобы стать собственником ее плодов, нужно специально указывать на это в договоре (потому что иначе вы корову получили в аренду, а то молоко, что она отдает, вы должны отдать собственнику).

Движимые и недвижимые вещи. Никто до сих пор не знает, что такое вещь недвижимая. Это основное разделение.

 

Недвижимая вещь.

Всю недвижимость можно разделить на 2 категории: недвижимость по природе и недвижимость по Закону.

В свою очередь, недвижимость по природе можно разделить на 2 категории:

- земельный участок

- иное имущество, относящееся к этой категории (здания, сооружения, помещения и т.д. Это все определяется через свою связанность с земельным участком (считается, что земельный участок - якорный объект недвижимости, через который определяется все остальное)).

 

Недвижимость по природе - ст.130 ГК говорит, что это земельные участки и все остальное, что прочно связано с землей. А прочность этой связи определяется очень размыто.

Связано прочно, если перемещение этих объектовбез соразмерного ущерба назначению невозможно. Т.е. эти объекты должны быть настолько прочно связаны с землей, что их перемещение без соразмерного вреда назначению невозможно. Что такое несоразмерный вред назначению - никто не знает (в чем он выражается, в чем заключается?) Поговорим об этом, как разберемся с земельным участком.

Итак, 2 категории недвижимости.

 

 

Для любого объекта недвижимости главным является то, что специфика его правового режима заключается в необходимости регистрации прав на этот объект. Любое право на объект недвижимого имущества для того, чтобы существовать, нуждается, по общему правилу, в гос.регистрации.

При этом, нужно обратить внимание на то, что наличие или отсутствие регистрации права на недвижимость не может являться квалифицирующим признаком недвижимости как таковой (условно говоря, то, что право на забор зарегистрировано в ЕГРП еще не означает, что забор есть недвижимость). И если мы начнем оспаривать в суде регистрационную запись, предъявим иск о признании права собственности кого-то на забор отсутствующим из-за того, что забор не является недвижимым имуществом, суд, когда будет оценивать, является забор движимостью или недвижимостью, не будет принимать внимание запись в ЕГРП, поскольку запись о праве на забор является следствием квалификации забора как движимость либо недвижимость, но не признаком. Т.е движимый или недвижимый характер вещи - объективная характеристика (она является таковой вне зависимости от того, какие права на нее существуют, и вообще, если никаких прав на нее не существует, она может быть квалифицирована как движимость и недвижимость. Н-р, есть такое понятие, как самовольная постройка - ст.222 ГК - прямо сказано, что на самовольную постройку никаких прав не существуют, но тем не менее, это недвижимая вещь.

Так что единственный признак движимости и недвижимости - характер связи с землей.

 

Т.е. это объективная характеристика, следствием которой является специфический правовой режим, который заключается в необходимости гос.регистрации прав на недвижимость. Эта регистрация прав на недвижимость различается в зависимости от того, о какой недвижимости идет речь.

 

Недвижимость по природе - права на нее регистрируются по Закону №122 О регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом; недвижимость по Закону - подпадает под действия специальных Законов (права на морские суда регистрируются в соответствии с Кодексом торгового мореплавания и пр.)

 

Земельный участок, как классический недвижимый объект.

Прежде всего, Рыбалов обращает наше внимание на различие или разграничение понятий "земля"и "земельный участок".В качестве объекта ГП может выступать только земельный участок.

 

Земельныйучасток - некая выделенная площадь, границы которой индивидуализированы. Земельный участок признается вещью(как ни странно до недавнего времени (до 1 марта 2014 г) это было обсуждаемой проблемой - является ли вещью земельный участок). Теперь в земельном кодексе прямо прописано, что это недвижимая вещь.

Но является ли земельный участок вещью природной? Потому что земельный участок не существует объективно, он всегда появляется в результате деятельности, которая называется землеустройство. Для того, чтобы сам земельный участок возник (как объект, не как право), недостаточно каких-то природных действий (ему сначала нужно придать индивидуально-определенные границы). В определении земельного участка нам помогает Земельный кодекс. Земельный кодекс говорит, что это недвижимая вещь, которая является частью земной поверхности, и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве вещи индивидуально-определенной.

Земельный участок - по общему правилу вещь делимая,но Закон может устанавливать ее неделимость в некоторых случаях. До этого действовало другое определение земельного участка.

Ст.6 Земельного кодекса, в соответствии с которой земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее как вещь индивидуально-определенную. При этом, земельный участок, будучи частью земельной поверхности, не имеет никаких природных характеристик, которые позволяют выделить его в качестве индивидуально-определенной вещи (редко бывают участки, граница которых совпадает с природными границами (овраги и пр.) По общему для того, чтобы земельный участок был индивидуализирован, необходима специальная процедура.

Земельный участок как объект права появляется тогда, когдаон становится индивидуально-определенной вещью.Это достаточно серьезная проблема для ГП сейчас, потому что очень много земельных участков не имеет этих границ, определенных на местности. Т.е очень часто встречается такая ситуация, когда у человека или юр.лица есть на руках документы, говорящие о том, что у него есть право собственности на земельный участок, а сам этот земельный участок не определен на местности (документы есть, а границ нет). Это приводит к проблемам: на что у него право собственности существует? Понятно, что права такого субъекта ничем не защищены.

Для того, чтобы индивидуализировать земельный участок (создать его в качестве объекта недвижимости) существует Закон о гос.кадастре недвижимости (индивидуализация земельного участка происходит в порядке, предусмотренном этим Законом). При этом возникает интересное взаимоотношение между Земельным кодексом и Законом о кадастре (ЗК говорит, что земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Раньше, прежде действовавшая редакция ЗК говорила о том, что земельный участок - это та часть земельной поверхности, границы которой определены в соответствии с ФЗ. А сейчас ЗК такой отсылки не содержит (по большому счету, ЗК позволяет крайне широко толковать понимание земельного участка. Т.е если раньше была формула нет кадастрового номера - нет участка, то сейчас из ЗК это не читается (только любые характеристики, которые позволяют индивидуализировать участок). Теоретически, это может на практике привести к тому, что земельные участки могут появляться и без тех процедур, которые предусмотрены Законом о гос.кадастре недвижимости (условно говоря, если вы вышли в чье-то поле и прокопали по периметру 10 соток, и провладели этими 10 сотками какое-то количество времени, необходимое для осуществления приобретательной давности, то теоретически вы можете ставить вопрос о приобретении этого земельного участка по приобретательной давности, несмотря на то, что этот участок кадастровый учет не прошел - на основании ст.6 ЗК. Но, с другой стороны, если мы обратимся к Закону о гос.кадастре недвижимости, мы увидим, что задачей кадастра является ни что иное, как внесение в Реестр сведений о недвижимости, которые подтверждают существование объекта недвижимого имущества. Более того, Закон говорит, что ГКН подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, которые свидетельствуют об индивидуальной определенности этой вещи. Т.о. Закон о кадастре говорит о том, что внесение сведений в кадастр является подтверждением того, является объект недвижимостью или не является.

Как понимать сочетание этих двух нормативных актов - ЗК и Закона о гос.кадстре недвижимости? Здесь 2 пути: первый - мы понимаем под земельным участком все, что индивидуально определено любыми способами (как при помощи инструментов, предусмотренных в Законе о ГКН, так и пр.) И тогда указания Закона о ГКН мы понимаем следующим образом - да, если сведения внесены в ГКН, то объект существует, но это не означает, что то, что в ГКН не внесено не существует.

Второй путь - того, чего нет в ГКН, того нет как объекта недвижимости. Теоретически и логически можно толковать и так, и так сочетание этих норм. Можно толковать изменение определения понятия земельного участка в ЗК, как то, что называется "квалифицированное умолчание законодателя" (раньше он говорил, что земельный участок - это только то, чьи границы определены в установленном Законе порядке, а теперь не говорит, т.е. можно предположить, что законодатель решил расширить понятие земельного участка. А можно и иным путем). В общем предугадать ход судейского толкования мы не можем.

 

Следует обратить внимание, что сейчас между этими двумя подходами есть определенное расхождение. Традиционный подход до сегодняшнего дня в том же - нет кадастрового номера, нет кадастрового учета - нет объекта недвижимости. Хотя, этот подход имеет исключения, которые есть и в Законе, и в судебной практике.

В Законе эти исключения заключаются в том, что есть т.н. ранее учтенные объекты недвижимости, т.е те объекты, права на которые возникли еще до возникновения требований об осуществлении этого кадастрового учета. Такие объекты считаются существующими и они называются "ранее учтенные объекты" (их полно в обороте). И если вы сталкиваетесь в обороте с земельным участком, который перешел в собственность физическому лицу в году 1993, то он может не стоять на кадастровом учете. С т.з. Закона это означает, что он существует, как объект права, но с т.з. здравого смысла это означает, что его границы не определены на местности и никто не знает, где этот участок находится (т.е. границы его в установленном Законом порядке не определены, и стало быть, возникновение споров касательно границ этого участка неизбежны. Поэтому такие участки покупать нельзя. Нужно сначала требовать, чтобы продавец его поставил на кадастровый учет, иначе можно купить "кота в мешке".

Кроме того, из принципа нет кадастра-нет объекта есть некоторые исключения и в судебной практике: земельный участок может быть похищен (путем мошеннических действий - подделки документов и пр. Его можно оформить на другое лицо, но на этом хищение нельзя заканчивать. Для того, чтобы участок спрятать, нужно его разделить (при разделе происходит юридическая гибель вещи. Если мы участок делим на 2 или более вещей, вместо 1 земельного участка появляются 2 или более земельных участков, стало быть, похищенный земельный участок у нас юр.погиб. А раздел земельного участка - процедура кадастрового учета (это процедура идеальная. Просто определяются новые координаты земельного участка. В натуре с земельным участком ничего не происходит (чисто умозрительно в кадастровом плане проводят новые границы). Т.о, юридически, наш участок вообще растворился, пропал, при том, что на самом деле он никуда не делся (он стоит там же). Но с т.з. ГП такого участка уже нет (теперь вместо него 3 другие участка) Так вот для таких целей судебная практика стала игнорировать требование, что объектом становится то, что внесено в ГКН (гос.кадастр недвижимости), потому что если земельный участок был похищен, и он в натуре сохранился в действительности (а он сохранился), то в таком случае судебная практика игнорирует эту юр.гибель (участок все равно сохранился, несмотря на все эти сложности с кадастровым учетом).

Но все же общее правило - без кадастрового учета нет объекта недвижимости.

 

Закон о ГКН, который имеет принципиальное значение для понятия недвижимости как таковой, в принципе регулирует отношения, связанные не со всей недвижимостью, а только с некоторыми основными объектами: земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. На кадастровый учет ставятся только эти объекты недвижимого имущества.

Цель этого учетазаключается в том, чтобы индивидуализировать каждый объект недвижимости (в частности, земельный участок) и кроме того, вести учет объектов (чтобы существовала база, в которой находились бы все эти объекты недвижимого имущества, для того, чтобы обеспечить прозрачность оборота).

Есть такой ресурс - публичная кадастровая карта (онлайн-сервис на всю территорию РФ. Можно зайти и найти любой земельный участок, который прошел гос.кадастровый учет и получить о нем всю информацию). Следует обратить внимание, что ГКН - свод сведений не о правах на эти объекты, а об объектах недвижимого имущества.Каждому объекту, который там учитывается, присваивается свой уникальный кадастровый номер. И собственно для того, чтобы индивидуализировать объект недвижимости, этого номера достаточно (т.к. этот номер уникален). Соответственно кадастровый номер указывается в документах о правах на недвижимое имущество.

 

Т.о, если мы говорим о недвижимости, существуют 2 значимых Реестра:ГКН (сведения об объектах, технический учет) и ЕГРП (учет правана эти объекты). Сведения о собственнике могут попадать в ГКН, а могут и не попадать (это не принципиальное сведение). И тот, и другой Реестры публичны.

 

В чем заключается ГКН? Для того, чтобы создать земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, нужно сначала определить его границы на местности, т.е поставить межевые знаки. Это осуществляется в стадии, которая заканчивается созданием межевого плана. Предположим, у вас есть земельный участок и вы хотите из него выделить небольшой участок, чтобы его продать. Чтобы создать этот новый земельный участок, вы вызываете кадастрового инженера, он намечает координаты границ этого земельного участка и делает межевой план (схема с указанием координат). Кадастровый инженер - частное лицо. Определение координат - действие частно-правовое (осуществляется на основании договора с кадастровым инженером - обычный частно-правовой договор об оказании услуг). Затем, вы идете в кадастровуюпалату - орган, который занимается кадастровым учетом. Этот орган проверяет информацию, вашу уполномоченность на создание этого участка, техническую правильность выполнения проекта, и если все нормально, осуществляет кадастровый учет, присваивает кадастровый номер этому объекту и с этого момента ваш земельный участок существует как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Т.о земельный участок, когда создается - сочетание частно-правовых и публично-правовых действий. Т.е. межевой план создается в частно-правовом порядке, а объект возникает в результате действий публично-правового порядка, когда ваш участок ставится на кадастровый учет и ему присваивается кадастровый номер).

 

Чтотакоеземельный участок, который мы поставили на кадастровый учет?Раньше ЗК говорил, что это почвенный слой, находящийся в пределах границ, которые мы определили. Сейчас ЗК говорит о том, что это просто часть поверхности земли. А что будет в том случае, если никакого почвенного слоя на вашем участке нет? Н-р, там сплошная глина или гранит. Что принадлежит вам на праве собственности? Все, что лежит ниже почвенного слоя, все это недра. А все недра в границах РФ принадлежат РФ. У нас нижняя граница принадлежит РФ. При этом однако, РФ не так жестока и она позволяет собственнику земельного участка там что-то делать в своих недрах.

Во-первых, что такое недра (Закон о недрах: недра - все то, что находится ниже почвенного слоя).Если у вас нет почвенного слоя на участке, у вас это все недра, и если у вас участок представляет собой залежи глины или гранита - это все недра. Ну и недра эти простираются до глубин, которые доступны для идеологического освоения).

Это гос.собственность, но собственник земельного участка может в ограниченных объемах пользоваться этими недрами. Прежде всего, устраивать всякие подвалы, подземные учреждения на глубинудо 5 метров.Если вы углубитесь больше, то вы нарушите законодательство о недрах. Разрешено пользование подземными водами (разрешено устраивать колодцы до первого водоносного горизонта (самая грязная вода). А если вы бурите скважину, то здесь вы нарушаете законодательство и можете привлечены к административной ответственности, потому что теоретически, для того, чтобы бурить скважину, вы должны получить соответствующую лицензию.

Т.о, все, что ниже почвенного слоя - все государственное, но вам разрешается пользоваться. То, что вы оттуда добыли (песок, щебень) принадлежит вам на праве собственности.

Подземные воды - это недра. Если вам повезло, и у вас на вашем земельном участке есть поверхностный водный объект, то ваше положение еще более усугубляется, потому что поверхностные водные объекты по умолчанию тоже собственность РФ, за исключением изолированных водных объектов, которые находятся на одном земельном участке (т.е пруды, лужи и пр. Они будут у вас в собственности, как у собственника земельного участка).

 

Почему-то все, что находится в пределах земельного участка, названо в качестве самостоятельных объектов (т.е. пруд, находящийся на вашем участке, это не часть земельного участка, заполненная водой, а самостоятельный водный объект). Однако, право на пруд не может существовать отдельно от права на участок (с т.з здравого смысла - это один объект, но почему-то Закон их разграничивает).

Если водный объект не ограничен пределами земельного участка, то это фед.собственность. Если так, то там возникает достаточно сложное регулирование по поводу пользования прибрежной территорией (но это мы посмотрим, когда будем говорить о праве собственности).

 

Воздух. ГК в ст.261 говорит о том, чем может пользоваться собственник земельного участка. Ст.261 ГК: собственник может использовать по своему усмотрению то, что находится над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом об использовании воздушного пространства.

Закон об использовании воздушного пространства - воздушный кодекс (но на самом деле он не об этом). Нормы, которые устанавливают пределы вторжения в воздушное пространство над земельным участком вообще отсутствуют. Все эти отношения должны решаться на основании обычного здравого смысла.

Если что-то у нас не урегулировано, то мы пользуемся аналогией права и аналогией Закона, т.е мы разрешаем дело, исходя из общих требований справедливости, разумности и добросовестности.

Как разрешить вопрос о том, где границы земельного участка вверх? До тех пор, покуда вторжение в воздушное пространство мешает пользованию земельным участком, это вторжение в земельный участок. Суд в каждом конкретном деле должен разрешить ситуацию.

 

 

Т.о земельный участок - очень сложный объект с т.з ГП (то, о чем мы поговорили, это 1 сотая всех проблем, которые связаны с пониманием земельного участка, как объекта). Главное - запомнить, что это часть поверхности, некое пространство, на котором не может быть даже почвенного слоя, который принадлежал бы вам на праве собственности. Но, при этом, земельный участок - самый простой объект недвижимости, при всех проблемах, которые существуют. Это основная недвижимость по природе и вся остальная недвижимость по природе тоже определяется через связь с земельным участком. Однако, как только мы начинаем говорить о зданиях, сооружениях и помещениях, все становится запутанным и неясным.

 

 

Все остальные объекты недвижимости определяются через связь с земельным участком(у них такая сильная связь с земельным участком, что перемещение без соразмерного вреда невозможно). Однако, что это за несоразмерный вред назначению? Всем известны переносы и зданий, и мостов и пр. Этот критерий совершенно нерабочий - неясно, в чем она должна выражаться.

Поэтому, очень часто возникают споры, является ли то или иное сооружение объектом недвижимого имущества, или нет. А ответ на этот вопрос может быть очень важен, потому что если у вас на публичном земельном участке находится объект недвижимости, который вам на праве собственности принадлежит, то вы можете земельный участок приватизировать. Или более широко у вас возникают права на земельный участок (если у вас есть право на какую-то недвижимость, находящуюся на земельном участке, у вас возникают и права на земельный участок тоже; а если это какая-то движимость, то никаких прав у вас нет). И эти споры часто возникают, когда какие-то публичные земельные участки берутся в аренду, на них строится ларек и затем начинаются многолетние судебные разбирательства на тему того, это движимость или недвижимость. И здесь судебная практика к сожалению еще не выработала однозначных общепризнанных критериев того, когда то или иное здание или сооружение будет являться недвижимостью.

Есть самые общие представления - если здание имеет стационарный углубленный фундамент, подключено к стационарным коммуникациям, то тогда это недвижимость. Но это критерии неуниверсальные, поскольку и ларек можно подключить к стационарным коммуникациям, но от этого он объектом недвижимости не станет).

 

Поэтому, в конце концов, как эти споры разрешаются. Вы создаете некий объект, который вам показался недвижимостью. Если вы полагаете, что то, что вы построили из картонных картонок - недвижимость, вы должны попытаться поставить этот объект на кадастровый учет, потому что только он подтверждает существование объекта недвижимого имущества (вы опять вызываете кадастрового инженера, каким-то образом внушаете ему мысль, что это недвижимое имущество, он составляет технический план этого объекта, вы относите это в кадастровую палату и она принимает решение о том, чтобы поставить этот объект на кадастровый учет. С этого момента считается, что это недвижимость. Но это не является бесповоротным решением, потому что это решение о постановке этого объекта на кадастровый учет, как недвижимость, можно оспорить в суде (собственник земельного участка, на котором вы построили свою избушку и поставили ее на кадастровый учет как недвижимость, может оспорить в суде это решение и суд будет разбираться, а правильно поставили на учет, как недвижимость, или неправильно (т.е. будет разбираться, движимость это, или недвижимость)). Т.е, в конце концов, решение вопроса о том, движимость это или недвижимость относится к органам технического кадастрового учета, а потом в судебном порядке это можно оспаривать.

 

Что еще нам помогает определиться со зданиями, сооружениями и помещениями? Есть Закон о техническом регламенте, безопасности зданий и сооружений 2009 г. Там дается детальное определение зданий и сооружений.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую наземную и (или) подземную части, включающие в себя помещения, предназначенные для проживания или деятельности людей, производства или хранения продукции, содержания животных.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную и (или) подземную части, состоящие из несущих, а в отдельных случаях, ограждающих конструкций, и предназначенную для производственных процессов разного вида, хранения, временного пребывания людей.

Условно говоря, здания и сооружения отличаются тем, что в здании люди и животные могут находиться постоянно, а в сооружении - возможно только временное пребывание.

Помещение - часть объема здания, которая ограничена строительными конструкциями (ограниченность строительными конструкциями очень важна).

Самая сложная проблема заключается в соотношении помещении и тех первичных объектов, в которых они находятся. Н-р, офисное здание. Это здание объект ГП, объект недвижимого имущества. Оно состоит из помещений. Проблема заключается, прежде всего, в том, что наше право вообще признает в качестве объекта помещение. Это уже не стандартный подход, некоторые правопорядки не знают такого объекта права, как помещение (либо земельный участок вместе со зданием - это один объект, либо здание как таковое объект помещения). И, стало быть, в таких правопорядках нет права собственности на квартиру или помещение в здании - есть доля в праве собственности на здание как таковое (вам принадлежит 1 сотая в праве собственности на строение и в соответствии с 1 сотой, вы можете пользоваться определенным помещением). У нас другая система построения объектов - у нас как здания признаются объектом, так и помещения в них. Из-за этого начинается масса проблем.

 

Дело в том, что есть Постановление Пленума ВАС №64 2012 г., в соответствии с которым, если мы в здании выделяем помещение, то здание перестает существовать как таковое. Т.е, с т.з ВАС, у нас есть либо здание как единый монолитный объект, либо это набор помещений. И поэтому, если вы зачем-то в качестве самостоятельного объекта выделили помещение, здание как объект прекращается.

Такой подход противоречит Закону о ГКН (по нему если у нас есть здание как объект недвижимости, стоящее на гос.кадастровом учете, то по определению в этом здании уже нарезаны помещения и каждому помещению уже присвоен свой собственный кадастровый номер. Т.е. с т.з зрения Закона о ГКН у нас возникает матрешка - у нас существует здание как единый (первичный) объект недвижимости, и в нем существуют помещения, как вторичные объекты недвижимости. При этом и здание является объектом, раз он на учете в ГКН состоит, и каждое из помещений является объектом, потому что они тоже стоят на учете в ГКН. Т.е. с т.з Закона о кадастре, у нас получается матрешка. Ну и соответственно эта матрешка может принадлежать одному лицу, или нескольким. Т.е. если лицу принадлежит здание как таковое, то обычно все помещения в нем принадлежат этому же лицу.

Такая позиция ВАС не удобна, потому что если мы становимся на эту позицию, то если мы выделяем хотя бы одно помещение, в результате мы утрачиваем первичный объект, а это огромная проблема. Представьте себе, что вы один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Забегая вперед, для многоквартирного дома и нежилых зданий действует такое правило, что собственникам помещений в этих зданиях на праве общей собственности принадлежит и общее имущество здания. Это общее имущество здания может пониматься 2 путями: это либо здание как первичный объект недвижимости, либо набор строительных конструкций (крыша, лестницы, лифт и пр.). В первом случае мы имеем объект недвижимого имущества, во втором - непонятно что. Если вы собственник помещения в таком доме, то вам конечно удобнее иметь первичный объект недвижимости, потому что в этом случае вы более привлекательны для арендаторов (одно дело сдавать лист крыши в аренду для размещения вышки сотовой связи, а другое дело - заключать долгосрочный договор аренды в отношении здания, как недвижимого имущества). Поэтому ВАС, испарив первичные объекты, по большому счету здорово нагадил собственникам квартир в многоквартирных домах, потому что они становятся непривлекательными для размещения различных конструкций и много денег теряется. Это решение странное, и не совсем объяснимое с т.з здравого смысла. Вроде вопрос схоластики (то ли мы признаем, что здание сохраняется при выделении помещения, то ли не признаем), но на самом деле из этого возникают реальные экономические проблемы. Так что пока сейчас такая совершенно непонятная ситуация о соотношении помещений и зданий.

Т.е есть позиция ВАС в Пленуме №64, который говорит, что здание исчезает как объект (вы видите, что перед вами дом, но на самом деле это набор строительных материалов (лестниц, крыши пр.) и есть позиция Закона о ГКН, в соответствии с которым и здания как первичный объект недвижимости и помещения, как вторичный объект существуют одновременно. На взгляд Рыбалова, втораяпозиция более удобна для оборота, да и более правильная, потому что Закон об этом говорит прямо и недвусмысленно. Кстати, Постановление Пленума было вынесено до принятия этого Закона о ГКН, поэтому может быть это противоречие будет снято в ближайшее время.

 

Едем дальше. Здания, сооружения и помещения также ставятся на кадастровый учет, и всему этому тоже присваивается кадастровый номер.

Есть еще 2 объекта недвижимости - объектнезавершенногостроительства (тоже может ставиться на кадастровый учет, на него может существовать право собственности. Это и котлован, и фундамент, и стены, возведенные до 50%) и объект самовольногостроительства, т.е здание, сооружение возведенное без разрешения, на чужом земельном участке, или на участке, не предназначенном для такого строительства.

 

Самовольное строительство - ст.222 ГК.

Строительство такого объекта является правонарушением и на него не могут возникатьникакиегражданские права, т.е. он не может быть объектом чьего-либо права собственностииподлежит сносу. Но объектом недвижимости он является.

Яркий пример часто встречающийся самовольной постройки - когда на участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, возводится многоквартирный дом.

 

Как же соотносятся все эти здания, сооружения с земельным участком? Это т.н принцип единства судьбы земельного участка и построек на нем. Он заявлен как принцип в ЗК, и в ГК. Суть принципа заключается в том, что все неразрывно связанные с земельным участком строения (объекты) следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, которые прямо в Законе указаны. Это ст.1 ЗК. Кроме того, он дублируется и развивается в ст.35 ГК, и в ст.552 в ГК. Суть принципа в том, что если строение и земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, то отчуждать их по отдельности нельзя.

Более того, когда собственник один и у постройки и у земельного участка, и н-р заключается договор по продаже постройки, то и право собственности на землю тоже переходит по умолчанию(даже если вы ничего не написали в договоре купли-продажи по землям, но вы являетесь собственником земельного участка, на котором находится отчуждаемое строение, право собственности на землю тоже перейдет). Это очень важно, потому что если вы по оплошности в договоре купли-продажи напишете только цену здания, получится, что земельный участок покупателю перейдет бесплатно. Это ст.552 ГК.

А вот если земельный участок продавцу строения на праве собственности не принадлежит, то, прежде всего, продавать это строение можно, если иное прямо не предусмотрено соглашением между собственником строения и собственником земли. Но, приобретатель этого строения, по умолчанию, получит те же права пользования земельным участком, которые были у продавца строения.

Часто бывает, что есть земельный участок, особенно если речь идет о публичных землях, на которых находится чье-то строение, и право на землю никак не оформлено (просто де-факто на чужом земельном участке стоит какой-то объект (н-р, жилой дом), и права пользования земельным участком никак не оформлены). Но все равно если продается дом, то приобретатель этого дома приобретет право пользования этим земельным участком, которым обладал и продавец. В ЗК тоже развивается эта же мысль - ст.35 ЗК. Там устанавливается запрет на раздельное отчуждение здания и земельного участка, если они принадлежат одному лицу и дублируется норма ГК.

 

Едем дальше. Если у нас есть некое здание как первичный объект недвижимости и в нем есть помещения, то собственником этих помещений будет принадлежать на праве долевой собственности то, что будет называться общим имуществом здания.

И здесь только расходится мнение о том, что такое общее имущество (то ли здание как таковое, то ли набор конструкций).

 

Едем дальше. Недвижимость по Закону. Это то, что по природе движимо, но Закон называет почему-то это недвижимостью. Это редкий случай для мировой практики. Вообще обычно морские суда, воздушные суда - это движимое имущество, но наш законодатель пошел другим путем и признал это все недвижимостью. Причем изначально идея заключалась в том, чтобы подчинить всю недвижимость и по природе и по Закону одному правовому режиму (чтобы один Закон регулировал оборот этих активов), но в итоге не получилось - у нас Закон о гос.регистрации прав распространяется только на недвижимость по природе. А для недвижимости по Закону для каждого вида такой недвижимости есть собственный Закон, в соответствии с которым осуществляется оборот и регистрация прав. Н-р, для воздушных судов есть специальный Закон о гос.регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними. Морские суда - кодекс торгового мореплавания. Кодекс внутреннего водного транспорта - все суда речного и смешанного плавания.

В общем правовой режим их разный, общее то, что права на них подлежат регистрации в этих Реестрах и существует только при условии такой регистрации. С недвижимостью все.

 

Все то, что не является недвижимостью, является движимостью. Рыбалов напоминает, что к вещам (телесным предметам) относятся наличные деньги и документарные ценные бумаги.

Едем дальше по объектам - животные. У нас животные прямо вещами не названы в ГК, сказано лишь, что к ним применяются общие правила об имуществе. Но способы приобретения на безнадзорных животных располагаются в главе о праве собственности на вещи, т.е. можно сказать, что косвенно законодатели относят животных к вещам. В то же время есть примеры другого регулирования, н-р, в Голландии, в Германии прямо сказано, что животные - не вещи. В Швейцарии животные вообще не объекты права. Касательно животных помимо ГК есть забавный нормативный акт - Закон о животном мире. Животный мир в представлении этого Закона - животные, находящиеся в состоянии естественной свободы (дикие животные). Эти животные являются гос.собственностью.

Человек. Человек как таковой объектом ГП являться не может, но есть проблема признания человеческих органов в качестве объектов (тема перспективная и совершенно не разработанная не только у нас, но и во всем мире).

Человеческие органы и ткани в качестве объектов ГП. 2 основных Закона, которые нужно иметь ввиду: Основы законодательства об охране здоровья в РФ и Закон о трансплантации органов и тканей человека. Оба Закона устанавливают презумпцию согласия (это презумпция, вокруг которой много споров). Существует презумпция, что любой из нас согласен на то, что после его смерти его органы могут быть использованы для каких-то медицинских целей. Поэтому, если кто-то полагает, что его органы не должны пересаживаться, то лицо должно прямо об этом заявить. Это ст.47 Закона об охране здоровья - устанавливает, что такое волеизъявление о запрете использовать органы возможно по заявлению самого гражданина. Если гражданин об этой проблеме не озаботился при жизни, тогда это волеизъявление может совершить его супруг, родители, близкие родственники. Это заявление должно учитываться в мед.документах лица, причем это волеизъявление можно сделать только уже находясь в мед.учреждении. Только попав в мед.учреждение можно сделать такое заявление. Соответственно изъятие органов не допускается только в том случае, если такое волеизъявление прямое и недвусмысленное было сделано. Это же положение дублируется в ст.8 Закона о трансплантации (презумпция согласия). Она выражена здесь даже более четко (сказано, что изъятие не допускается только в том случае, если мед.учреждение на момент изъятия было поставлено в известие). Как раз и возникают вопросы - являются ли органы человека объектом ГП? Какой общий подход должен быть, чтобы понять, является ли что-то объектом права, или не является? Общий подход заключается в том, что обычно под объектом права понимается то, в отношении чего возможны споры о принадлежности, или то, что нуждается в неком распределении (некий ресурс, благо, которое нуждается в распределении). Очевидно, что в отношении человеческих органов такие споры возможны. Такой правовой режим этих органов еще не разработан совершенно (н-р, есть два лица, претендующие на донорский орган). Как распределить этот орган, который достался мед.учреждению? Какие нормы здесь применять, к кому перераспределить орган? Можно ли включать здесь финансовые механизмы, или здесь должен действовать принцип очередности и пр.? Очевидно, что в реальной жизни рынок этих органов существует, однако Закон о трансплантации устанавливает прямой запрет на продажу (органы и ткани не могут быть предметом-купли продажи. Купля-продажа органа влечет за собой уголовную ответственность). Запрет сам по себе технически не совершенен, поскольку видимо не запрещено дарение, мена и пр. А можно ли распорядится при жизни человека каким-то своим органом безвозмездно? Получается, что да.

Если мы посмотрим Закон о донорской крови, то там запрета по сути нет - продавать свою кровь возможно. Другое дело, что покупателем там может выступать только специализированное учреждение. Но как бы то ни было, здесь нет устоявшегося подхода - органы продавать нельзя, ткани какие-то можно (нельзя сказать, что существует императивный запрет на оборот такого рода объектов). На взгляд Рыбалова, самая интересная проблема: инструкция по применению методов вспомогательных репродуктивных технологий. В рамках этих отношений допускается не только донорство спермы, но и донорство эмбрионов. В рамках искусственного оплодотворения возникает эмбрион. Когда такой эмбрион возник, можно заключать договор о его креоконсервации (заморозка и оставление в мед.организации). Т.е. по сути, этот эмбрион будет выступать предметом договора хранения. Более того, если пара, при помощи которых эмбрионы создавались, утратила интерес к этим эмбрионам, они могут их подарить (донорство). По сути, можно совершить сделку по отчуждению этого эмбриона. И эта сделка дарения называется "донация". Если пара может совершить в отношении эмбриона донацию, то существует ли запрет возмездного отчуждения? Это же не орган человека, в отношении которого купля-продажа запрещена. Н-р, кто-то заключил договор купли-продажи эмбриона, отдал деньги, а затем те, кто обещал отдать, передумал. Можно ли их привлекать к ответственности? Ведь в ГП все разрешено, что не запрещено. Запрет о продаже органов в этом случае не применим, поэтому нужно рассуждать из общих соображений морали, нравственности, справедливости и пр. И в итоге размытая категория нравственности и безнравственности будет играть. Поэтому, проблема интересная, с т.з преломления этических проблем в ГП. Можно ли сделки совершать возмездно? Есть ст.169 в ГП, которая говорит, что сделка, которая не соответствует основам нравственности, будет признаваться ничтожной. Интересный вопрос, если суд рассматривает такой спор из такого договора купли-продажи, как он будет применять ст.169 ГК? Вообще ничего не урегулировано в этой сфере. Если кто-то станет специалистом в этой области, он будет, безусловно, весьма востребован. Рыбалов полагает, что лучше дать эмбриону шанс (лучше быть проданным даже на аукционе, нежели чем отправится в канализацию). В качестве примера, интересное решение ВС от 15 января 2011 г. (оспаривалась инструкция о применении методик искусственного оплодотворения). Истица оспаривала пункт инструкции, который говорит о том, что донор должен быть анонимный. А там женщина заявила, что он же отец, должен элементы платить. Понятно, что здесь ВС говорит о том, что мед.тайна должна обеспечиваться. Женщина, которая собирается вступить в эти отношения, она вступает в эти отношения не с донором, а с мед.учреждением (она заключает договор с мед.учреждением, а не с донором). Равно и донор вступает в отношения с мед.учреждением, заключая договор. Т.е биологический материал расценивается как объект, потому что учреждение его приобретает, получает права на этот объект. И дальше шедевр юр.мысли от ВС: "Т.о женщина, родившая ребенка в результате искусственного оплодотворения, и донор не вступают с друг с другом в какие-либо правоотношения (видимо, в других случаях они вступают друг с другом в какие-то правоотношения), в связи с чем положения ст.49 Семейного кодекса об установлении отцовства в судебном порядке не применимы и донор не может признаваться отцом. ВС говорит, что донор с ней в правоотношения не вступает, поэтому отцом признаваться не может (а с ней в правоотношение вступает мед.учреждение).

 


Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 2777; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!