ТЕМА 4. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ
ПЛАН
4.1 Мета, завдання та принципи державної реєстрації прав власності на нерухомість
4.2 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно
4.3 Процедура державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомості
Мета, завдання та принципи державної реєстрації прав власності на нерухомість
У колишньому СРСР історично склалося так, що реєстрацією прав на нерухомість займалися організації, що здійснювали технічну інвентаризацію об’єктів нерухомості. При цьому на практиці дані про власників об'єкта нерухомості вносилися в паспорт об'єкта як одна з його технічних характеристик. На початку 90-х років бюро технічної інвентаризації (БТІ) були реорганізовані та придбали статус державних або муніципальних підприємств. При цьому реєстрація прав на об'єкти нерухомості увійшла в засновницькі документи цих підприємств як один з видів комерційної діяльності. Саме так йшла справа в містах до моменту введення системи державної реєстрації. Ця система зберігалася до введення в дію Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Як в ЦКУ, так і в законі про реєстрацію, словосполучення «реєстрація прав на нерухомість» завжди супроводжується визначенням «державна». Цим підкреслюється, що реєстрація об'єктів нерухомості є функцією держави. Відповідно і здійснювати свої функції держава може тільки через свої органи і установи. Делегування державних функцій комерційним структурам недопустимо. Плата за реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним зараховується до державного бюджету.
|
|
|
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державній реєстрації підлягають права власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення права на нерухоме майно, зокрема на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові і нежилі приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти. Сама по собі державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості є об'єктивною необхідністю, якщо ринок нерухомості існує, тобто є можливість переходу прав від одного власника до іншого. Зміна прав на об'єкти нерухомості завжди виступає в документальній формі. Державний орган реєструє всі зміни прав на відповідний об'єкт нерухомості та одночасно є держателем правової історії кожного об'єкта.
|
|
|
По суті названа реєстрація покликана служити забезпеченням стабільності оборотності нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, але й соціальну значущість. Забезпечення стабільності досягається за допомогою виділення операцій та тих актів з об'єктами нерухомості поза приватних інтересів сторін і створення особливої інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виняткові та єдино достовірні дані про правовий статус того або іншого об'єкта.
Головне завдання державної реєстрації - захист майнових прав на об'єкти нерухомості учасників цивільних операцій. Жоден власник не може бути упевнений в своїх правах на об'єкти нерухомості за відсутності реєстрації. Об'єкти нерухомості (земля, будівлі, споруди тощо) - істотне джерело державних прибутків, тому управління нерухомістю, що знаходиться в державній власності, можна вважати ще одним важливим завданням інституту державної реєстрації.
Будучи одним з джерел інформації про ринок нерухомості, а також важливим учасником ринкових відносин держава може впливати на процеси, що відбуваються на ринку нерухомості.
|
|
|
Функцією інституту державної реєстрації є також попередження та припинення правопорушень й злочинів в сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю. Боротьба із злочинами в цій сфері знаходить відображення як в нормах, що встановлюють порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими та правоохоронними органами.
Реєстрація об'єкта нерухомості й реєстрація прав на нього - це два різних види діяльності, що вимагають абсолютно різних методів і знань в абсолютно різних областях. Так, опис об'єктів нерухомості, які існують незалежно від прав на них, вимагає технічних знань, а встановлення прав на них - це юридична практика.
Об'єкти нерухомості - це особливий вид власності, а права володіння, користування та розпорядження цими об'єктами істотно відрізняються від прав володіння іншими видами майна. Так, під час продажу будівель, споруд й інших об'єктів нерухомості покупцю одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цими об'єктами, необхідна для їх використання, навіть якщо в договорі не обумовлене право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки та пов'язаного з ним об'єкта нерухомості є одна й та сама особа. У випадку, коли земельна ділянка належить іншій особі, покупець будівлі, споруди і т.п. одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець цього об'єкта нерухомості. При цьому не потрібно згоди власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, установлених законом або договором з продавцем.
|
|
|
Речові права є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свою правомочність самостійно без сприяння третіх осіб. Навіть у разі переходу права власності на об'єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, і вони можуть продовжити свою правомочність (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, що регламентує ЦКУ, має бути зареєстроване.
Державна реєстрація передачі нерухомості в довірче управління здійснюється в тому ж порядку, що й перехід права власності. Згідно із законом, будь-які права на об'єкти нерухомості, пов'язані з розпорядженням ним на умовах довірчого 
управління або опіки, мають реєструватися тільки на основі документів, що визначають такі відносини, зокрема на основі договорів або рішення суду.
Оскільки саме право оренди втілюється в договорі оренди, підлягає реєстрації саме договір як носій права оренди. Права ж та обов'язки орендодавця та орендаря, які виникають з договору оренди, є зобов'язальними і не мають реєструватися.
Під час здійснення операцій з об'єктом незавершеного будівництва право на нього реєструють на основі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомості, або проектно-кошторисної документації й опису об'єкта незавершеного будівництва.
Крім державної реєстрації, можуть здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна, а також кадастровий та технічний облік (інвентаризація) об'єктів нерухомості. Тому не слід ототожнювати правовий й технічний облік об'єктів нерухомості, який ведуть різні державні органи.
До принципів державної реєстрації нерухомості можна віднести наступні:
1. Речові права на нерухоме майно, їх обмеження підлягають обов'язковій державній реєстрації у встановленому державою порядку.
2. В Україні формується єдиний Державний реєстр нерухомості, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
3. Реєстрація речових прав базується на кадастровому номері земельної
ділянки, присвоєному у встановленому порядку.
4. Реєстрація речових прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється місцевим органом реєстрації, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані речові права та їх обмеження в порядку, встановленому Законом.
5. Правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до чинного законодавства.
7. Інші зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над
незареєстрованими.
8. Реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень проводить місцевий орган реєстрації того реєстраційного округу, в якому розміщена нерухомість або більша її частина.
Отож, як бачимо, один з найважливіших принципів - державний характер реєстрації прав на об'єкт нерухомості. Це положення закріплене законодавчо і увесь комплекс дій, пов'язаних з державною реєстрацією, віднесений до компетенції установ юстиції, й можливість делегування цих функцій будь-кому виключається.
Принцип самостійності функції реєстрації прав на об'єкт нерухомості виходить з самостійної системи цілей та специфічної форми здійснення цієї діяльності. Законом про реєстрацію визначені як реєструючи органи установи юстиції по реєстрації прав, повністю відділені від будь-яких органів держави, що виступають на ринку нерухомості як представники держави.
Як зазначалося, функції адміністратора Державного реєстру земель покладено на Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, функції адміністратора Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснює державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України.
Принцип відповідальності держави за діяльність з реєстрації прав на об'єкти нерухомості випливає з двох вище розглянутих принципів. Установа юстиції з реєстрації прав несе відповідальність за своєчасність і точність записів про право на нерухоме майно і операцій з ним в Єдиному державному реєстрі прав, за повноту інформації, що видається, про права на нерухоме майно та операції з ним.
Принцип відкритості інформації та реєстрації прав на об'єкти нерухомості проголошений Цивільним кодексом України й законом про реєстрацію. Будь-яка особа може отримати виписку з єдиного державного реєстру прав, щодо інформації про зареєстровані права на будь-які об'єкти нерухомості, обмеження (обтяження) прав, а також опис об'єкта. Для цього необхідно подати письмову заяву та пред'явити належні документи (для юридичної особи - документ про державну реєстрацію й довіреність про повноваження представника, який від імені юридичної особи звертається за інформацією; для фізичної особи - паспорт).
Правоутримувач має право отримувати інформацію про те, які особи (фізичні та юридичні) запитували й отримували відомості про права на відповідні об'єкти нерухомості, що також можна розцінити як захист інтересів правоутримувача.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 353; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!