Анализ ситуации на рынке недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒

В этом разделе студентами самостоятельно производится краткий анализ текущей (за последний год) ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости (производственного, офисного и складского назначения). Допускается исследование данных по другим сегментам: жилой и нежилой недвижимости; торгового, гаражного, учебно-научного, гостиничного и другого назначения.

Данный раздел выполняется на основе сбора текущих данных из доступных источников информации (газеты, журналы, буклеты, отчеты строительных и риэлтерских организаций, информационные сайты Интернета, и т.п.).

Цель анализа – выявить основные факторы и тенденции, которые, по мнению студента, могут повлиять на рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее увеличения или уменьшения.

Для анализа рыночной ситуации рекомендуется указать период (глубину) исследования, регион, источник информации и, придерживаясь следующей последовательности, определить:

1) долю рынка данного типа недвижимости;

2) количество сделок;

3) участников рынка (основных продавцов и покупателей);

4) состояние и характер изменения рыночных цен купли-продажи объектов на данном секторе рынка;

5) состояние и характер изменения арендных ставок по объектам на данном секторе рынка и т. п.

Расчет рыночной стоимости недвижимости

На основе затратного подхода

Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа (п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства– это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

Определение стоимости нового строительства

Здания МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого ( ) здания определяется по формуле:

,м³ (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м³), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также по прил. 2).

3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

, руб./м³ (2)

где K_i — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

а) различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты от одной группы капитальности к другой приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

, руб. (3)

где V – расчетный объем здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

(4)

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимается по исходным данным);

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

– сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (учитываемые в работе налоги приведены в прил. 7);

k_КИ’ – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. (принимается по заданию);

k_ПП – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по заданию).

2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

(ВС_Д.о.– И_У)), (5)

где И_Н– накопленный износ здания;

И_у – величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по заданию и справочно-нормативным данным из прил. 9);

ЭВ – эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию);

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб..

2.4. стоимость здания с учетом

накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – И_Н (6)

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч х Ц_З (7)

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: S_Уч = L x B;

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
	Объект оценки	1	2	3	4	5
Цена	?
Площадь
Цена продажи за 1 м²	?
Условия рынка
Корректировка на условия рынка
Скорректированная цена продажи
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена продажи
Корректировка на транспортную доступность
Корректировка на условия зонирования
Итого скорректированная цена продажи

Вывод о принимаемой для дальнейших расчетов величине удельной стоимости 1 м² оцениваемой земли делается студентами самостоятельно на основе полученных после корректировок результатов.

Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 300; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!