Исходные данные, необходимые для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов, разбиты на индивидуальные и общие. 



Индивидуальные данные по вариантам приведены в прил. 1.

Вариант назначается преподавателем или принимается по двум последним цифрам номера зачетной книжки студента.

Общими для всех вариантов принимаются следующие данные.

  По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

· 1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;

· 3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

  Основные строительные конструкции:

Элемент

1 и 2-х этажные здания 3 и 4-х этажные здания

фундаменты

железобетонные ленточные железобетонные столбовые

каркас

нет железобетонные колонны и балки

стены и перегородки

кирпичные панели железобетонные и кирпичные

перекрытия

железобетонные плиты железобетонные плиты

крыша

совмещенная, плоская совмещенная, плоская

кровля

рулонная; рулонная

полы

плитка, линолеум линолеум

проемы

деревянные деревянные

отделка внутренняя

простая простая

отделка наружная

нет облицовка плиткой
инженерные системы

горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

       

       Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.

       Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’),составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

· вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2;

· отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;

· отремонтировать 25 форточек;

· осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;

· заменить 400 м плинтуса;

· заново застеклить 225 м2 оконных проемов;

· произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;

· отремонтировать 30 м лестниц;

· заменить 18 м поручней;

· отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;

· заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;

· заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.

  Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $10/м2/год.

Переменные расходы составляют $80/м2/год.

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

       Косвенные издержки (КИ’)составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

· заново застеклить 850 м2 оконных проемов;

· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

· произвести ремонт полов, на площади 550 м2;

· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;

· окрасить трубопроводы на площади 800 м2.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м2/год.

Переменные расходы составляют - $35/м2/год.

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

· фундаменты - сборные железобетонные;

· каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия - железобетонные плиты;

· крыша - совмещенная, плоская;

· кровля - рулонная;

· полы - асфальтовые;

· проемы - металлические;

· отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’)составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.; 

· возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;

· заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;

· заново застеклить 250 м2 оконных проемов;

· произвести ремонт полов, на площади 700 м2;

· произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;

· окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;

· промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;

· окрасить трубопроводы на площади 600 м2;

· вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $7/м2/год.

Переменные расходы составляют - $25/м2/год.

Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены в прил. 10.


Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 289; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!