Исходные данные, необходимые для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов, разбиты на индивидуальные и общие.
Индивидуальные данные по вариантам приведены в прил. 1.
Вариант назначается преподавателем или принимается по двум последним цифрам номера зачетной книжки студента.
Общими для всех вариантов принимаются следующие данные.
По административному корпусу
Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:
· 1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;
· 3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.
Основные строительные конструкции:
Элемент | 1 и 2-х этажные здания | 3 и 4-х этажные здания | |
фундаменты | железобетонные ленточные | железобетонные столбовые | |
каркас | нет | железобетонные колонны и балки | |
стены и перегородки | кирпичные | панели железобетонные и кирпичные | |
перекрытия | железобетонные плиты | железобетонные плиты | |
крыша | совмещенная, плоская | совмещенная, плоская | |
кровля | рулонная; | рулонная | |
полы | плитка, линолеум | линолеум | |
проемы | деревянные | деревянные | |
отделка внутренняя | простая | простая | |
отделка наружная | нет | облицовка плиткой | |
инженерные системы | горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами. | ||
Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.
|
|
Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’),составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.
Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:
· вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2;
· отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;
· отремонтировать 25 форточек;
· осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;
· заменить 400 м плинтуса;
· заново застеклить 225 м2 оконных проемов;
· произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
· отремонтировать 30 м лестниц;
· заменить 18 м поручней;
· отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;
· заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;
· заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
|
|
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $10/м2/год.
Переменные расходы составляют $80/м2/год.
По производственному цеху
Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.
Основные строительные конструкции:
· фундаменты – столбчатые, железобетонные;
· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;
· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;
· крыша – совмещенная, плоская;
· кровля – рулонная;
· полы – железобетонные;
|
|
· проемы – металлические;
· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.
Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.
Косвенные издержки (КИ’)составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:
· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;
· заново застеклить 850 м2 оконных проемов;
· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;
· произвести ремонт полов, на площади 550 м2;
· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;
· окрасить трубопроводы на площади 800 м2.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.
|
|
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $5/м2/год.
Переменные расходы составляют - $35/м2/год.
По складскому помещению
Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).
Основные строительные конструкции:
· фундаменты - сборные железобетонные;
· каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
· перекрытия - железобетонные плиты;
· крыша - совмещенная, плоская;
· кровля - рулонная;
· полы - асфальтовые;
· проемы - металлические;
· отделка внутренняя – простая, наружная – простая.
Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.
Косвенные издержки (КИ’)составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:
· заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;
· возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;
· заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
· заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
· произвести ремонт полов, на площади 700 м2;
· произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
· окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;
· промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
· окрасить трубопроводы на площади 600 м2;
· вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $7/м2/год.
Переменные расходы составляют - $25/м2/год.
Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены в прил. 10.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 289; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!