В чем состоит экономическая экспертиза объекта недвижимости
Экономическая экспертиза – анализ всех показателей для выражения денежной эквивалентности ценности ОН и оформление заключения об ожидаемой или текущей экономической эффективности использования ОН.
Основные аспекты экономической экспертизы ОН приведены в табл.
| Объект | Предмет | Мера | Вид результата | Результат |
| Здание, сооружение, земельно- имущественный комплекс | Эффективность использования | Трудоемкость, ценность, отдача капитала | Качественный | Эффективен/не эффективен |
| Количественный | Уровень полезности. Значение конкретного вида стоимости |
Основные задачи, решаемые в процессе экономической экспертизы ОН:
- Анализ эффективности предпринимательского (инвестиционного) проекта
- Определение экономических результатов воспроизводственных мероприятий
- Оценка объектов недвижимости
- Анализ эффективности системы управления недвижимостью
Экономическая экспертиза ОН должна осуществляться систематически, начиная с преднатального периода и вплоть до утилизации объекта.
При экономической экспертизе проводится оценка 2х видов эффективности инвестиционных проектов:
1.Эффективность проекта в целом
2.Эффективность участия в проекте
Основной принцип оценки эффективности проекта – принцип составления результатов и затрат.
Основные методы оценки эффективности проекта:
· Простые статические методы:
|
|
|
1. Срок окупаемости
PP=Io/CF1
2. Бухгалтерская эффективность инвестиций
ROI=2*EBIT*(1-H)/(Cн-Сk)
Где EBIT- чистая прибыль
H-ставка налогообложения в долях
Cн, Ск – учетная стоимость активов в начале и в конце года соответственно
· Дисконтный динамический метод:
1. NPV
2. IRR
3. IP
Основные принципы и методы оценки эффективности проектов
Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:
- общественную (социально - экономическую) эффективность проекта;
- коммерческую эффективность проекта.
критериями дляобоснованиями эффективности инвестиционного проекта могут быть максимум прибыли или доходности, минимум трудовых затрат, срок окупаемости или безубыточность, качество продукции, доля рынка и др. При их удовлетворении крайне важно правильно учесть затраты, связанные с реализацией проекта, а также размеры инфляции и риска.
В основу оценок эффективности ИП положены следующие основные принципы:
- рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода) - от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;
|
|
|
- моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчетный период с учетом возможности использования различных валют;
- сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
- принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;
- учет фактора времени. При оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе динамичность (изменение во времени) параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрат и / или результатов (предпочтительность более ранних результатов и более поздних затрат);
- учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов,
|
|
|
- сравнение "с проектом" и "без проекта". Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не "до проекта" и "после проекта", а "без проекта" и "с проектом";
- учет всех наиболее существенных последствий проекта. При определении эффективности ИП должны учитываться все последствия его реализации, как непосредственно экономические, так и внеэкономические (внешние эффекты, общественные блага - см. Приложение 1). В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;
- учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала, выражающихся в индивидуальных значениях нормы дисконта;
- многоэтапность оценки. На различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснование инвестиций, ТЭО, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки;
- учет влияния на эффективность ИП потребности в оборотном капитале, необходимом для функционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов;
- учет влияния инфляции (учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта) и возможности использования при реализации проекта нескольких валют;
- учет (в количественной форме) влияния неопределенностей и рисков, сопровождающих реализацию проекта.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 358; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!