Права та обов’язки сторін за договором найму (оренди).



Серед обов'язків наймодавця назвемо:

- своєчасно передати майно наймачеві в стані, який відповідає призначенню майна і умовам договору. Передача здійснюється в строк, який зазначено в договорі, якщо він відсутній — то за першою вимогою наймача. Передача, як правило, повинна бути оформлена приймально-здавальним актом, в якому зазначається технічний стан майна, що передається;

- виконувати за свій рахунок капітальний ремонт, якщо інше не передбачено законом чи договором (наприклад, за договором побутового прокату і капітальний, і поточний ремонт виконує наймодавець).

Наймач зобов'язаний:

- користуватися майном відповідно до його призначення та договору;

- підтримувати майно в належному стані;

- виконувати поточний ремонт, якщо інше не передбачено законом чи договором;

- своєчасно сплачувати за майно.

Залежно від виду майна, яке передається в найм (оренду), на наймача за договором можуть бути покладені й інші обов'язки (застрахувати майно, укласти договір охорони, своєчасно проводити ветеринарний огляд тощо).

Серед прав наймача наведемо наступні:

- право на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю;

- право на здачу майна за згодою наймодавця в піднайм;

- переважне право на укладення договору найму на новий строк. Якщо наймач належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, йому надається переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;

- переважне право на придбання речі. У разі продажу речі, наймач, який належним чином виконує свої зобов'язання, має переважне право на придбання цієї речі перед іншими особами;

  

Підстави та наслідки припинення договору найму (оренди).

Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 188 ГК, зміна та розірвання господар­ських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено за­коном або договором. Виходячи з цього ч. І коментованої статті містить заборону односторонньої відмови від договору оренди. Така відмова неможлива і на підставі ст. 782 ЦК, яка передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить пла­ту за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Договір оренди припиняється з підстав:

закінчення строку, на який його було укладено. Однак за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 4 ст. 284 ГК);

викупу (приватизації) об'єкта оренди. Викуп (приватизація) об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди, якщо вони здійснені орендарем або за його участю (див. ко­ментар до ст. 289 ГК), тобто орендар стає власником об'єкта оренди. Якщо ж орендар від­мовився виступити засновником акціонерного товариства, створюваного у процесі привати­зації орендованого ним майна, приватизація останнього здійснюється без його згоди і участі і договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна;

ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. За загальним правилом, встановленим ст. 609 ЦК та ч. З ст. 205 ГК, зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (борж­ника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими акта­ми виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу таку особу. Припинення договору оренди згідно з ч. 2 коментованої статті може мати місце лише в разі ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. Ліквідація орендодавця не може бути під­ставою для припинення договору оренди, оскільки виконання його функцій і зобов'язань за договором оренди покладається на інші органи або інших суб'єктів господарювання;

загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Частина 3 встановлює два способи розірвання договору оренди, наслідком застосуван­ня яких є припинення господарського зобов'язання (ст. 202 ГК). По-перше, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Відповідно до ст. 188 ГК розірвання господарських договорів за згодою сторін має відбуватися у порядку, вста­новленому її частинами 2—5. По-друге, договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін.

Підстави дострокового розірвання договору оренди передбачені Цивільним кодексом Укра­їни для розірвання договору найму.

Так, згідно із статтею 783 ЦК наймодавець має право вимагати розірвання договору най­му, якщо наймач: а) користується річчю всупереч договору або призначенню речі; б) без до­зволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; в) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; г) не приступив до проведення капітального ремонту ре­чі, якщо обов'язок проведення такого ремонту був покладений на наймача.

Наймач відповідно до статті 784 ЦК має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: а) передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та при­значенню речі; б) не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

ГК не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до відпо­відних норм, що регулюють відносини найму, встановлених ЦК.

Керуючись положеннями статті 785 ЦК, у разі припинення договору оренди орендар зо­бов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з ура­хуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вима­гати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Договір прокату.

За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ст. 787 ЦК).

Правове регулювання цього договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в § 2 гл. 58 ЦК та правилами щодо прокату окремих видів майна.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний або реальний, відплатний.

Договір прокату є договором приєднання, оскільки наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату; крім того, належить до публічних договорів.

Сторонами договору є наймодавець і наймач. Наймодавцем може бути як юридична, так і фізична особа, для якої надання речей у користування є видом підприємницької діяльності, а наймачем — лише повнолітня фізична особа за наявності у неї паспорта. Щоб одержати автомобіль, мотоцикл, моторолер, моторний човен або катер, обов'язково подають документ, який засвідчує право керувати цими транспортними засобами.

Предметом договору є рухома річ, яку використовують для задоволення побутових невиробничих потреб. Однак предмет договору прокату може бути використано і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.

Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця.

Наймач має право відмовитися від договору прокату та повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Причому плата за прокат речі, яку наймач сплатив за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю.

Специфіка договору прокату полягає в тому, що: а) наймач не має права на укладення договору піднайму; б) наймач не має переважного права на купівлю речі в разі її продажу наймодавцем; в) капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

Форма договору — усна. Організація прокату видає письмовий документ, наприклад, квитанцію.

Надання предметів прокату на пляжах, катках, лижних станціях, у парках та зонах відпочинку може здійснюватися під грошову заставу, розмір якої визначає наймодавець. А особам, які відпочивають у санаторіях і будинках відпочинку предмети прокату надаються не більше, ніж на термін перебування їх у цих закладах за пред'явленням паспорта і санаторно-курортної книжки.

Побутові машини, побутова радіоелектронна апаратура та інші предмети побутової техніки мають бути опломбовані. За збереження пломби відповідає наймач.

 

21. Договори найму (оренди) земельних ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК).

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Сторонами договору є наймодавець та наймач.

Істотними умовами договору є: умови про предмет (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, термін та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Предметом найму є земельна ділянка з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які містяться на ній, або без них. Під земельною ділянкою слід розуміти частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Специфіка цього договору полягає також у формі оплати орендної плати, яка може бути грошовою, натуральною або відробітковою.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є строковим.

Форма договору: письмова, а за бажанням сторін може посвідчуватися нотаріально.

Наймач може передати земельну ділянку або її частину в користування іншій особі (піднайм, суборенду) лише з дозволу наймодавця.

Певною специфікою наділено й обов'язки, які покладаються на наймача. Зокрема, наймач земельної ділянки зобов'язаний: а) використовувати земельну ділянку відповідно до мети, яку визначено в договорі; б) здійснювати комплекс заходів щодо запобігання псуванню, забрудненню земельної ділянки; в) утримуватися від порушень прав власників сусідніх земельних ділянок і суб'єктів сервітутних прав.

Договір найму (оренди) земельної ділянки припиняється:

1) у разі закінчення строку дії договору;

2) на вимогу наймача, з попереднім повідомленням про це наймодавця. У разі відмови наймача від договору наймодавець має право на одержання з нього плати за 6 місяців, якщо доведе, що не міг знайти осіб, які бажали б укласти договір найму на тих самих умовах;

3) на вимогу наймодавця.

Ще одним особливим договором найму (оренди) слід визнати договір найму будівлі або іншої споруди, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Форма договору: письмова, а строком на 1 рік і більше чи за бажанням однієї із сторін підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати за користування. Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди. За своїм правовим режимом ці об'єкти належать до нерухомих речей, тому їх можна визначити як штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. А плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 795 ЦК, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

У разі припинення договірних відносин, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Тому відмова однієї із сторін від підписання відповідного документа (акту) розглядатиметься як відмова від виконання зобов'язання про повернення предмету найму.

Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридично пов'язаний із земельною ділянкою. У зв'язку із цим будівля або інша капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони містяться, розглядаються як єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. При цьому, земельна ділянка є річчю-приналежністю головних речей — будівлі або іншої капітальної споруди. Взаємозв'язок прав наймача будівлі або іншої капітальної споруди з правами на земельну ділянку встановлено в ст. 796 ЦК, де зазначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Крім того, в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Ще одним особливим договором найму (оренди) є договір найму транспортного засобу, який можна визначити як договір, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб за плату в тимчасове володіння та користування і надає послуги для забезпечення нормального його використання або без надання таких послуг.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату за користування. Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Крім того, сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ст. 798 ЦК).

Форма договору: письмова, а за участі фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.

До основних прав наймача транспортного засобу законодавець відносить такі його можливості (ст. 800 ЦК): а) самостійно використовувати транспортний засіб у своїй діяльності; б) без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу. На наймача покладається обов'язок підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані, а також нести витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів (ст. 801 ЦК).

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження речі несе наймодавець. Тому страхування транспортного засобу здійснює наймодавець. Однак наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Крім того, він зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану іншій особі в зв'язку з використанням транспортного засобу, відповідно до глави 82 ЦК.

Законодавець виділяє такі різновиди договору найму транспортного засобу:

• договір найму транспортного засобу з екіпажем;

• договір найму транспортного засобу без екіпажу.

Відповідно до ст. 805 ЦК, управління та технічну експлуатацію транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, проводить його екіпаж. При цьому, екіпаж не припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу несе наймодавець. Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб. Крім того, законом може бути встановлено також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем.

 


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 190; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ