Особенности аренды недвижимого имущества



Тема 2.2. Лекция 2. Виды договоров аренды

Особенности договора проката

 

Договор проката - это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Нормы о прокате (ст. ст. 626 - 631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения Закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

 

Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

Предмет договора проката - это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката - до одного года.

Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Особенности прав и обязанностей, а также последствий их нарушения:

1) поскольку договор рассчитан на потребительские отношения, на арендодателя императивно возлагаются обязанности по проверке исправности имущества и предоставлению информации о нем, по замене имущества или устранению недостатков в 10-дневный срок, по капитальному и текущему ремонту;

2) арендатор не обладает какими-либо правами по распоряжению объектом аренды (субаренда, перенаем и т.п.);

3) арендная плата подлежит уплате за период с момента получения арендованной вещи арендатором по день фактического возврата имущества (включительно), даже если возврат осуществляется исключительно по инициативе арендатора.

Особенности изменения и расторжения:

1) не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок, т.е. истечение срока проката влечет его прекращение;

2) арендатор наделен безусловным правом на односторонний отказ от договора с предупреждением арендодателя за 10 дней.

 

Особенности аренды транспортных средств

 

Договор аренды транспортного средства - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. ст. 632 и 642 ГК).

Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. ст. 632 - 649), а также транспортными уставами и кодексами.

Квалифицирующим признаком данного договора является предмет. Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.

 

Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. XI КТМ.

 

Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.

Думается, это необходимо в том числе для отграничения договора аренды транспортного средства от договора фрахтования как разновидности перевозки (ст. 787 ГК).

 

Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.

Общие черты договоров аренды транспортных средств:

1) установлена обязательная письменная форма, но не под страхом недействительности;

2) даже если соответствующее транспортное средство является недвижимостью в силу закона, правила о регистрации договора аренды не применяются;

3) арендатор в любом случае, если иное не определено договором, несет расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства (на оплату топлива, материалов, сборов);

4) арендатору предоставлено право передавать транспортное средство в субаренду, если договором не установлено иное, а также императивно разрешено заключать договоры перевозки и другие договоры, лишь бы это не противоречило назначению транспортного средства или целям его использования, указанным в договоре;

5) у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок;

6) договоры аренды транспортных средств не возобновляются на неопределенный срок в случае, если по истечении срока арендатор продолжит пользоваться транспортным средством.

Особенности аренды с экипажем:

1) арендодатель обязан не только предоставить транспортное средство, но и оказывать услуги по его управлению и технической эксплуатации. При этом исходя из п. 1 ст. 635 ГК детально описывать эти услуги в договоре необязательно. Они должны быть оказаны в таком объеме, чтобы была обеспечена нормальная и безопасная эксплуатация транспортного средства в соответствии с целями аренды. Соответственно, именно на арендодателя возложены выполнение требований к составу экипажа, его квалификации и, если стороны не договорились об ином, расходы по оплате услуг членов экипажа. Обязанности поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предоставлять необходимые принадлежности императивно закреплены за арендодателем;

2) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендодателя;

3) при отсутствии специальных указаний закона или договора все риски, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, несет арендодатель;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендодатель, однако он имеет право предъявить регрессное требование, если докажет, что вред причинен по вине арендатора, например вследствие неисполнения обязанности по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Особенности аренды без экипажа:

1) обязанность поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предоставление необходимых принадлежностей, императивно закреплена за арендатором;

2) обязанность нести все расходы на содержание транспортного средства по умолчанию возложена на арендатора, однако договором может быть перенесена и на арендодателя;

3) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендатора;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендатор.

 

Особенности аренды недвижимого имущества

 

Договор аренды недвижимого имущества - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Правовое регулирование соответствующих отношений главным образом осуществляется ГК (ст. ст. 650 - 655).

Договор аренды недвижимости - это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

Здесь различаются:

1) Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.

2) Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

 

3) Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

4) Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых <1>. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

 

5) Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев - специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

Общие особенности аренды недвижимости:

1) при наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

2) по общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).

Не подлежат государственной регистрации:

- аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. ст. 633, 643 ГК);

 

- договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее года или на неопределенный срок.

 

3) размер арендной платы является существенным условием;

4) односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за три месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме здесь не могут быть приведены. Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его, особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и т.д.

Особенности аренды зданий, сооружений, помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения:

1) установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2) исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК, несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере если объект фактически передан арендатору;

 

3) поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

 

4) существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Ему придается настолько серьезное значение, что уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.


Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 177; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!