Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 5 страница

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.11.2009 по делу N А53-13793/2009

"...20 ноября 2007 года постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 1200 "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 N 1" изменены базовые ставки, в частности в отношении встроенно-пристроенных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах с 45 рублей до 51 рубля 50 копеек (пункт 1.3.3 приложения N 1 к постановлению). Названным постановлением признано утратившим силу приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности".

15 октября 2008 года Мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 N 1200" которым предусмотрено, что приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности" применяется исключительно при расчете арендной платы для помещений, арендуемых в соответствии с договорами аренды, действующими по состоянию на 01.01.2008.

Полагая, что оспариваемым постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону размер арендной платы изменен дважды в течение 2008 года, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне исследовал фактические обстоятельства по делу, оценил представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, правильно применил нормы права и принял законное и обоснованное решение.

Условиями договора предусмотрен порядок (механизм) исчисления арендной платы, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определяемым. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки коэффициентов базовой ставки (Сб) и зонирования (Кз) не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2008 N Ф08-2418/2008 по делу N А53-12607/2007-С1-30

"...Во исполнение решения внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Новочеркасскгоргаз" от 20.09.2005 заключен договор аренды с предоставлением услуг по технической эксплуатации от 27.09.2005 N 01/206/281/05 между ОАО "Новочеркасскгоргаз" (арендодатель) и ОАО "Ростовоблгаз" (арендатор), в силу которого арендодатель за плату передает арендатору во временное владение пользование объекты газового хозяйства. Арендодатель также обязуется своими силами оказывать услуги по технической эксплуатации данных объектов.

Договор аренды является крупной сделкой, поскольку после ее заключения фактически была прекращена деятельность ОАО "Новочеркасскгоргаз". В результате подписания дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 21.04.2006 размер арендных платежей, получаемых ОАО "Новочеркасскгоргаз", существенно уменьшился по сравнению с размерами платежей, определенных в пункте 5.1 договора аренды газопроводов, соответственно уменьшилась и сумма дивидендов, на получение которых имеет право Ш.

Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по отдельному письменному соглашению сторон в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа.

Дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2 к договору от 27.09.2005 N 01/206/281/05 вносит изменение в пункт 5.1, в связи с изданием приказа Федеральной службы по тарифам от 20.12.2005 N 694-Э/1 "Об утверждении тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз", которым введены в действие с 01.01.2006 дифференцированные по группам потребителей тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз".

Таким образом, договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки тарифа (дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы и не требует процедуры одобрения, предусмотренной статьей 83 Закона об акционерных обществах..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2013 N Ф09-10729/13 по делу N А07-23356/2012

"...Установив, что общество "Камелот" обязательства по внесению арендной платы за спорный период надлежащим образом не исполнило, суды взыскали основной долг в размере 4 173 623 руб. 35 коп.

При этом судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод об отсутствии оснований для увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы.

Руководствуясь положениями ст. 431, п. 3 ст. 614, *** <*> п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценив в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора аренды, установили, что сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

--------------------------------

<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду "...ст. 431, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации...".

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 57 477 736 руб. 40 коп.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили первоначальный иск.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2013 N Ф09-10415/13 по делу N А76-19351/2012

"...Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в соответствии с указанными реквизитами (п. 5.2 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.

Предприятие "Областная казна", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Челябинсккнига" обязательства по внесению платы за пользование арендуемым помещением, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 5 641 546 руб. 40 коп. за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 и 177 157 руб. 79 коп. пени за период с 11.07.2012 по 29.01.2013, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При этом расчет задолженности по арендной плате произведен предприятием "Челябинсккнига" на основании Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, в том числе, исходя из коэффициента расположения (Кк1), коэффициента вида строительного материала (Кк2), коэффициента наличия и технического состояния конструктивных основных элементов (Кк4), наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5), коэффициента износа (Киз).

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П утверждена Методика расчета арендной платы и установлены соответствующие коэффициенты арендной платы, в том числе коэффициент износа, коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части (Кк), включающий коэффициент расположения (Кк1), коэффициент вида строительного материала (Кк2), коэффициент высоты потолков (Кк3), коэффициент наличия и технического состояния конструктивных основных элементов помещения (Кк4), коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5).

Проанализировав условия договора аренды от 20.12.2007 N 1822-р, приложений к нему с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названных приложениях.

Проанализировав расчет задолженности по арендной плате за спорный период, произведенный предприятием "Областная казна" на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006, с применением соответствующих поправочных коэффициентов, суды признали его обоснованным и сделали верный вывод о том, что арендная плата за пользование нежилым помещением рассчитана в соответствии с положениями ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение арендодателем ее размера в связи с применением действующего нормативного акта произведено в порядке исполнения условий договора и не свидетельствует об одностороннем изменении его условий.

С учетом этих обстоятельств и поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом обществом "Челябинсккнига" за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 в размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов не исполнено, доказательств подтверждающих внесение денежных средств за указанный период в полном объеме, не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества "Челябинсккнига" в пользу предприятия "Областная казна" 5 641 546 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2792/10-С6 по делу N А50-26775/2009

"...Общество "НОВОГОР-Прикамье", полагая, что уведомление от 29.08.2008 N 4 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку им произведено повторное увеличение размера арендной платы в 2008 году, что противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав п. 4.1, 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, согласно которым размер арендной платы равен сумме годовой амортизации арендуемого имущества, размер арендной платы может быть изменен без согласия арендатора в связи с переоценкой стоимости имущества, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что сторонами установлен механизм исчисления размера арендной платы.

Однако, поскольку сумма годовой амортизации арендуемого имущества не является величиной постоянной, изменение размера арендной платы в связи с ежегодной переоценкой стоимости имущества не означает изменения порядка (механизма) исчисления и размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, является обязательным для сторон и не требует подписания дополнительного соглашения к договору.

Истцом не доказано, что повторным направлением уведомления от 29.08.2008 N 4, арендодателем изменен предусмотренный договором механизм исчисления арендной платы, чем нарушаются его права, а также то, что в течение года более одного раза изменен размер арендной платы по непредусмотренному договором основанию, что согласно п. 4.4 договора требовало бы подписания дополнительного соглашения и порождало, изменяло или прекращало для него возникновение новых прав и обязанностей..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.09.2015 N Ф10-3120/2015 по делу N А09-9070/2014

"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 25.10.2004 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО ПКФ "Янтарь-2" (арендатор) был заключен договор N 31182 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 7 516 кв. м, с кадастровым номером 32:28:03:11:19:0000:00, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, 79, участок ч. 2, для использования зданий мастерских профилактория гаража модуля "Кисловодск", сроком с 01.10.2004 по 01.10.2047.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы производится в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления и определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.5 договора).

Расчет во всех случаях увязан со стоимостным выражением единицы площади и площадью арендуемого участка, расчетная база выражена как размер ставки земельного налога, иные составляющие алгоритма расчета арендной платы также не претерпели изменений, что свидетельствует об отсутствии изменения методики расчета.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал, что увеличение размера арендной платы вызвано не изменением методики расчета, а увеличением размера ставки земельного налога. Следовательно, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления соответствующего нормативного акта и не является изменением условия о цене применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.

С учетом изложенного, Управление правомерно начисляло в 2011 - 2012 арендную плату исходя из ставки земельного налога, а с 2013 г. - исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы в результате применения соответствующих нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды.

Таким образом, кассационная коллегия полагает, что в данном случае судом обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2011 по делу N А54-677/2011

"...В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ на лиц, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.

Из п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что размер арендной платы за землю определяется договором аренды, а государственные или местные органы устанавливают порядок ее определения.

Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно п. 1.10 решения Пронской районной Думы муниципального образования - Пронский район от 26.01.2006 N 7/40 "О Положении об аренде земельных участков и порядке расчета арендной платы на территории муниципального образования - Пронский муниципальный район" арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается на основании действующих ставок земельного налога (из расчета кадастровой стоимости) и коэффициентов, утвержденных Пронской районной Думой. Установление или выбор удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и иных его экономических характеристик не относится к полномочиям Администрации МО - Пронский муниципальный район Рязанской области.

Постановлением Правительства Рязанской области N 223 от 03.09.2007 внесены изменения в Постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 "О кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Рязанской области", в котором определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 167,54 руб./кв. м (п/п N 810).

Исходя из вышеназванных правовых норм и обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента внесения изменений в постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 (т.е. с 03.09.2007) у арендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 167,54 руб./кв. м. Указанное изменение размера арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (п. 2.1).

Учитывая изложенное, недоплата за пользование земельным участком в спорный период составляет разницу между подлежащей внесению арендной платой и суммой внесенной платы, т.е. 1535431 руб. 88 коп., которая правомерно взыскана судом с ООО "АНП-Скопинская нива"..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!