ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ



Ø Особенности продажи земельных участков

В регламентации вопросов возмездного отчуждения зем. участков приоритет имеют нормы земельного з-ва.

Объектом к-п могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При заключении договора к-п ПР обязан предоставить ПОлю информацию,касающуюся обременении земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Если указанная инф-ия будет заведомо ложной, то ПО вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора к-п земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

 

Земельное з-во под страхом недействительности договора к-п земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным(п. 2 ст. 37 ЗК). Если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на ПС одному лицу.

+ такие условия = ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 

Ст. 38 ЗК: покупка земельного участка из земель, находящихся в гос. или муниц. собственности, может иметь место только на торгах(конкурсах, аукционах). В кач-ве ПРа земельного участка выступает публично-пр. образование в лице исполнительного органа госвласти или ОМСУ. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс/аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности к-п земельных участков из состава земель сельскохозяйственногоназначения:

· иностранные граждане, иностранные юрл, лица без гражданства, а также юрл, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юрл, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, не могут быть покупателями таких земельных участков.

· не допускается совершение сделок к-п земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о мин., и о макс. размерах новых земельных участков, образуемых в результате их к-п (они устанавливаются законами SРФ).

· при продаже такого земельного участка SРФ или муниц. образование имеют преимущественное право покупкитакого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права SРФ или муниц. образование имеют право в течение года с момента госрегистрации требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

 

Ø Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, явл. перечень этих лицс указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень мб включены следующие субъекты:

а)      наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении (ст. 31 ЖК);

б)      наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

в)      поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);

г)      временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до 6 месяцев;

P.S. все это на основании того, что переход ПС на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее закл. договора найма.

д)      лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

е)      получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж)     ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

З-вом могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохран. в соотв. с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре к-п жилья, такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет считаться незаключенным.

В опр. случаях существуют и доп. условиядля совершения сделок к-п жилых помещений (п. 4 ст. 292 ГК: при некоторых обстоятельствах (когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жил. помещения либо оставшиеся без родит. попечения несовершеннолетние члены семьи собственника) продажа жилого помещения допускается только с согл. органа опеки и попечительства). При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

 

Покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме: ст. 38 ЖК: к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имуществов многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно кот. переход ПС на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.С коммуналкой у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК).

 

Ø Особенности продажи доли в ПС на недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за искл. земельных участков, явл. неделимыми вещами.Они делимы только юридически. У нас признаются в кач-ве юр. самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Эти части зданий (сооружений)регистрируются в госреестре в кач-ве самостоятельных недвижимых объектов. Их продажа представляет собой обычную к-п недвижимости. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в ПС на объект недвижимости.

В договоре продажи доли в ПС на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в ПС на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществленияправомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного владения и пользованияздание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользованиякаждому сособственнику выделяются конкретные помещения («реальная доля»), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам «идеальных долей» участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользованиякаждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в ПС на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность.

Особенности госрегистрации доли в ПСна недвижимое имущество закреплены в ст. 24 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 м. со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Ø Продажа предприятий и иные формы их приобретения

Приобретение предприятия, явл. особым объектом гр. прав, в целом или в части может быть осуществлено путем использования как договора к-п составл. его имущества, так и с помощью иных правовых форм:

· реорганизация комм. юрл - слияние или присоединение. При слияниивновь созданное юрл, по сути, приобретает в собственность бывшие самостоятельными предприятия, прекратившие свое существование в результате слияния. Аналогичные последствия - в случае присоединенияодного юрл к др.. Отл: собственником (приобретателем) увеличившегося предприятия обычно становится юрл, «поглотившее» присоединенное предприятие, принадлежавшее юрл, прекратившему существование. Путем использования механизмов разделенияюрл и выделения из состава юрл одного или нескольких юрл мб осуществлено присвоение части предприятия.

· случаи установления хозяйственного господства над предприятием без приобретения ПС на него = приобретение прав участияв юрл, явл. собственником предприятия. Мб осуществлено путем приобретения акций АО/долей в уставном (складочном) капитале товариществ, ООО, ОДО и паев в производственных кооперативах. Хозяйственное господство над предприятием возможно, если субъекты обладают необходимым количеством голосующих акций АО, необходимой долей в уставном (складочном) капитале товариществ, ООО, ОДО и необход. кол-вом паев в уставном капитале кооператива.

P.S. во многих развитых правопорядках (Германия) в качестве покупки предприятия рассм. не только покупка его имущественного комплекса, но и получение контроля над юрл (компанией), явл. собственником этого имущества, с помощью договоров о приобретении соответствующего пакета его акций (долей участия). У нас эти договорные способы приобретения предприятий различаются по предмету, по содержанию (в частности, по общему правилу договор о приобретении пакета акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества не предоставляет покупателю возможностей для оспаривания его условий по причине плохого состояния имущества данного общества). Договор продажи предприятия порождает отдельную разновидность обязательств по передаче имущества в собственность, с возложением на продавца ответственности за качество данного имущества.

 

Ø Понятие, предмет и стороны договора продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

 

Специфика предмета — предприятия как имущественного комплекса,используемого для предприн. деятельности. П. 2 ст. 132 ГК: в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущ-ва, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут вкл. в состав предприятия законом или договором.

В состав предприятия как предмета продажи не вкл. права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии). Передача ПОлю в составе предприятия обязательств, исполнение которых ПОлем невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает ПРа от соотв. обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств ПР и ПО несут перед кредиторами солидарную отв. (п. 3 ст. 559 ГК).

 

Предприятие признается разновидностью недвижимого имущества.

* О необходимости «не квалифицировать предприятие как объект недвижимости» см.: Концепция развития гр. з-ва о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.

Такой подход игнорирует то обстоятельство, что сейчас предприятие — это живое предпринимательское дело — бизнес. Это не только обособленное имущество, оно вкл. в себя возможности, заключающиеся в клиентуре, репутации, комм., технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т.п. Вследствие этого особым нематериальным элементом предприятия является все то, что объективируется через такие правовые категории, как «шансы», «клиентела», «гудвилл», «деловая репутация».

 

Ст. 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части (имея в виду, например, возможность продажи цеха или участка производственного предприятия). Но из буквального толкования ст. 559 ГК должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса. Для имущественного оборота предприятие — это сложная, юр. единая совокупность имущества (предприятие как имущественный комплекс нельзя отнести к сложным вещам в традиционном смысле).Впредприятии юр. взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы:имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые по отдельности обладают своим собственным правовым режимом.

При так называемой продаже предприятия по частям фактически имеет место дробление целостного имущественного образования на составные части и их продажа в качестве конкретного движимого или недвижимого имущества,а не имущественного комплекса.

* ВАС РФ считает, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться в совокупности отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь, его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия (постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01).

Часть предприятия мб продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в качестве самостоятельного дела (бизнеса).Для этого необходимо присвоение данной части фирменного наименования, закрепление за ней средств индивидуализации товаров и услуг (товарных знаков, знаков обслуживания), передача ей клиентуры и т.д.

 

В роли ПРа предприятия по общему правилу могут выступать гр-предприниматель или юрл, которым предприятие принадлежит на ПС. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному гос. или муниц. предприятию на праве хозведения или праве оперуправления, продавцом мб только уполномоченный госорган, выступающий от имени публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие. При продаже имущественного комплекса владевшее им унитарное предприятие как юрл лишается имущества, служившего базой его правосубъектности, и вследствие этого прекращается.

 

ПОлями предприятия могут быть гр-предприниматели, юрл, гос-во, муниц. образования. В з-ве о приватизации и несостоятельности (банкротстве) могут устанавливаться особые требования к ПО.

EX: п. 2 ст. 184 Закона о банкротстве: покупателем имущественного комплекса страховой организации может выступать только страховая организация, имеющая лицензию ФОИВ по надзору за страховой деятельностью на осуществление соответствующего вида страхования и обладающая активами, достаточными для исполнения обязательств по принимаемым на себя договорам страхования.

 

Ø Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению составапродаваемого предприятия, провести аудиторскую проверкуего деятельности и осуществить оценку предприятиякак бизнеса.

(*)На основании их результатов в соотв. с п. 2 ст. 561 ГК должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

· перечень долгов (обяз-в), вкл. в состав предприятия с указанием кредиторов, х-ра, размера и сроков требований;

Удостоверение состава продаваемого предприятия = его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация = проверка фактического наличиячислящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния. + это один из способов оценки состава предприятия.Инвентаризация должна быть полной,т.е. проводиться в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон (ст. 561 ГК).

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудиторао составе и фин. состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки: 1) проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям; 2) проверка законности совершенных хозопераций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского балансапредприятия.

Условие о ценеявляется существенным условием договора. При отсутствии - договор незаключенным(п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во внимание стоимость составляющего его имущества, + цена предприятия зависит от его деловой репутации, реноме («goodwill»). Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации.

 

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами.

К договору обязательно должны быть приложены документы, указанные в (*) (п. 1 ст. 560 ГК).

При отсутствии док-тов письменная форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность(п. 2 ст. 560 ГК).

 

Ø Исполнение договора продажи предприятия

Исполнение договора продажи предприятия можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:

1)      уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

2)      передача предприятия ПРом ПОлю;

3)      оплата ПОлем стоимости предприятия.

Уведомление кредиторовпо обязательствам, включенным в состав предприятия, по договоренности между сторонами осуществляется одной из них в порядке, предусм. ст. 562 ГК. Уведомление должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятияПРом ПОлю. Таким уведомлением кредитору, по сути, делается предложение о переводе долга с ПРа предприятия на его ПОля. Поэтому в соотв. с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК ответ кредитора будет считаться надлежащим образом оформленным, если ему будет придана письменная форма.

Кредитор, не сообщивший в пис. форме ПРу или ПОлю о своем согласии на перевод долга: в течение 3 месяцев со дня получения уведомления может потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обяз-в и возмещения ПРом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). Указанный 3-м срок по своей природе явл. сокращенным сроком иск. давности.

Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, ничего не сообщит ПРу или не заявит ни одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга по обяз-вам, включенным в состав предприятия, с ПРа на ПОля. Вследствие этого стороной по таким обязательствам остается ПР предприятия. Но если обяз-во будет исполнено ПОлем предприятия с соблюдением требований п. 1 ст. 313 ГК, то кредитор будет обязан принять такое исполнение. В договор продажи предприятия мб включено условие, обязывающее ПОля исполнить кредиторам ПРа обяз-ва, включенные в состав предприятия. Если кредитор не согласится с этим, то после передачи предприятия ПОлю ПР и ПО будут нести солидарную отв.по долгам, включенным в состав предприятия (п. 4 ст. 562 ГК).

Когда кредитор не был надлежащим образом уведомлено продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия ПРом ПОлю, заявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении ПРом причиненных этим убытков либо о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соотв. части. Указанный годичный срок является исковым.

 

П. 1 ст. 563 ГК: передача предприятия ПРом ПОлю осущ. по передаточному акту,в котором указываются:

· данные о составе предприятия;

· данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

· сведения о выявленных недостатках переданного имущества;

· перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавцаи осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на ПОля переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в составе предприятия (ст. 563 ГК). К нему переходит и право на использованиевошедшего в состав предприятия имущества в предприн. целях (включая ограниченное распоряжение им). Возникшие в результате этого имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия.

Если дог-ром предусмотрено сохранение за ПРом ПС на переданное ПОлю предприятие до оплаты предприятия/до наступления иных обст-в, ПО может распоряжаться имущ-вом и правами, вход. в состав предприятия в той мере, в какой необходимо для целей, для кот. предприятие было приобретено (п.3 ст.564).

 

Из этого видно, что цель приобретения предприятия,обычно не входящая в состав существенных условий договора, в случае, когда ПО использует право ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до госрегистрации перехода ПС на предприятие, приобретает характер существенного условия,необходимого для договоров данного вида.

 

Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, это надлежит рассматривать как односторонний отказсоответственно ПРа — от исполнения обязательства по передаче предприятия, а ПОля — от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

 

Нормы ГК о передаче предприятия касаются лишь его материального компонента, причем преимущественно вещей, но не затрагивают в полном объеме передачу «нематериального ядра» предприятия. Полная передача предприятия как целостного имущественного комплекса невозможна без совершения ПРом и ПОлем массы различных сделок,направл. на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия покупателю.

Исключительные права на средства индивидуализации предпринимателя, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания) могут быть переданы ПОлю в форме уступки права по договорам. Исключительные права на объекты творческой деятельности могут быть переданы продавцом покупателю только по специальным договорам. Большой комплекс юридически значимых действий необходимо будет совершить сторонам договора продажи предприятия с целью перевода на покупателя прав по использованию природных ресурсов.

 

Обязанность ПРа по передаче предприятия не исчерпываются предоставлением совокупного имущества торгового дела, но и предполагают введение покупателя в сферу приобретенного бизнеса.

 

ПС на предприятие переходит к покупателю с момента госрегистрацииперехода этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, ПС на предприятие переходит к ПОлю и подлежит госрегистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю(п. 1 и 2 ст. 564 ГК).

 

Ø Ответственность сторон по договору продажи предприятия

Правила гр. з-ва о последствиях недействительности сделок, а также об изменении или о расторжении договора к-п, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов ПРа и ПОля, др. лиц и не противоречат общественным интересам.

Ст. 565 ГК: последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соотв. предусм. договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусм. ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, ПО вправе требовать соотв. уменьшения покупной цены , если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

ПО вправе требовать уменьшения покупной цены и в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) ПРа, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если ПР не докажет, что ПО знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

ПР в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имуществоненадлежащего качества/предоставить ПОлю недостающее имущество.

ПО вправе в суд. порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые ПР отвечает, непригодно для целей,названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены ПРом на условиях, в порядке и в сроки, указанные в законах или в договоре, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК).

 

Понятие надлежащего качества предприятия: качество предприятия определяется 2 критериями:

ü надлежащим качеством имущества, составляющего в комплексе предприятие;

ü пребыванием самого комплекса в состоянии, пригодном для целей использования,а именно для производства товаров или оказания услуг.

Надлежащее качество имущества, являющегося элементом состава предприятия, если в отношении него нет никаких особенных требований, оговоренных ПРом и ПОлем, должно означать пригодность данного имущества для использования по своему назначению (п. 2 ст. 469 ГК).

Доходность (прибыльность) и объем товарооборота предприятия могут явл. показателями качества предприятия, только в случаях, когда соотв. условия сформулированы сторонами в договоре продажи предприятия в форме специальной гарантии ПРа.

 

У нас нет норм о запрещении конкурентных действий со стороны продавца имущественного комплекса. Суть воздержания ПРа предприятия от конкуренции с его ПОлемзакл. в обязанности ПРа не способствовать переходу клиентов в свое новое дело или к конкурентам, а также не совершать действий, способных по иной причине уменьшить переданную клиентуру.


 

ДОГОВОР МЕНЫ

Ø Понятие договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой(п. 1 ст. 567 ГК).

 

Из законодательного определения: договор консенсуальный, возмездный и двусторонний, + синаллагматический (Брагинский/Витрянский).

В силу договора мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем одна сторона, приобретая вещь всобственность, передает другой стороне иную вещь. Т.о., каждая из сторон договора одновременно является продавцомв отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателемвотношении товара, который она обязуется принять в обмен. => к договору мены соответственно применяются правила о договоре к-п,если только это не противоречит существу отношений мены (п. 2 ст. 567 ГК). 

EX: к нему неприменимы правила о денежных расчетах покупателя и продавца или о возможности уценки товара ненадлежащего качества.

 

Вилкин: Может возникнуть такая ситуация: одной из сторон предоставлено право альтернативного выбора (напр, даешь мне либо деньги, либо ячмень). С момента, когда выбор будет произведен и предмет конкретизирован как ячмень – перед нами договор мены. (а до этого мы не могли об этом говорить).

 

Брагинский/Витрянский:

Консенсуальный => считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. Собственно, фактический обмен товарами представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены. О том, что договор мены является консенсуальным договором, свидетельствует также само его законодательное определение: каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Возмездный => каждая из его сторон за исполнение своих обязанностей по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Синаллагматический => две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Также синаллагматический х-р в: в установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК); в определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который "привязывается" к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК); в применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК)

 

Брагинский/Витрянский:

предмет =объект первого рода (юробъект) = действия сторон + объект второго рода = определенный объект.

Т.о. Предметом договора мены с этой тч зр явл. действия каждой из сторон по передаче в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне обмениваемого товара.

Предмет договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ЦБ и валютные ценности (с соблюдением требований спец. з-ва — п. 2 ст. 454 ГК), так и недвижимое имущество. Объектом мены может быть лишь то имущество, которое

· либо находится у отчуждателя на ПС (праве хозяйственного ведения (ПХВ)),

· либо будет приобретено им на этом праве у 3его лица.

Иначе отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Т.о. не может быть признан договором мены договор обмена жилых помещений между их нанимателями по договорам социального найма (ст. 72-75 ЖК), т.к. происходит взаимная передача и прав, и обязанностей наним-ей, кот. не мб предметом мены.

Брагинский/Витрянский:

правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом ПС или иного ОВП на это имущество. При осуществлении обмена имущества во исполнение договора комиссии стороной по договору мены этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор мены агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве стороны договора мены) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).

 

Объектами договора к-п могут быть некоторые имущественные права(п. 4 ст. 454 ГК), т.о. вопрос о возможности для них стать предметом договора мены. Представляется, что в этом качестве могут выступать корпоративные права,в том числе выраженные «бездокументарными ЦБ» (акциями), которые наше з-во о ЦБ, по сути, приравняло к вещам (в частности, при обмене акций или долей участия в ООО, который иногда используют и публично-пр. образования), а также безналичные деньги(по существу, являющиеся правами требования клиента к банку, но зачастую приравниваемые к являющимся вещами наличным деньгам).

EX: Последние в качестве товара (а не платежного средства) обмениваются на иностранную валюту (другой товар).

+ обмен корпоративными правами («паенакоплениями») (между членами жилищных, иных потребительских кооперативов). В форме договора мены возможна и уступка корпоративного права в обмен на вещь(отчуждение акционером своих акций в обмен на недвижимость).

В отношении взаимной передачи обязательственных правречь должна идти не о договорах мены, а об их возмездной взаимной уступке контрагентами («двойной цессии»), так как договор мены все же рассчитан на обмен вещей, а не прав.

Не могут быть признаны договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие передачу товара в обмен на уступку права требования или обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. В этих случаях отсутствует прямо установленный законом конститутивный признак данного договора — взаимная передача товара в собственность. Такие отношения квалиф. как смешанные договоры(п. 3 ст. 421 ГК), содержащие в себе элементы нескольких различных договоров (п. 1 и 3 инфп 69).

 

Для признания договора мены заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании обмениваемых товаров.

 

Брагинский/Витрянский:

Договор мены и договор к-п:

1) Тот и другой договоры служат цели экономического обмена. 2) в обоих случаях обязанность контрагентов состоит в передаче соответствующей вещи в собственностьдругой стороне. Поэтому не будет договором мены, напр., "соглашение, по которому одно лицо, взамен приобретаемой на праве собственности вещи, предоставляет другому пользование своей вещью"

Г.Ф. Шершеневича: "Договор мены отличается от к-п тем только, что в нем вещь обменивается на вещь, а не на деньги, как в к- п"

Квалификация договора, связанного с обменом денег (две позиции):

1) подобные отношения сторон должны регулироваться договором к-п, поскольку мена тем и отличается от к- п, что не допускает употребления денег; ценность обмениваемой вещи измеряется не деньгами, а другой вещью, получаемой взамен.

2) сделка по размену (обмену) денег представляет собой договор мены, поскольку деньги используются в таком обязательстве не в смысле меры ценностей, а как индивидуальные вещи или как вещи известного рода или сорта. В этом случае деньги являются такими же предметами обязательства, как и всякие другие вещи, определяемые индивидуально или обобщенно.

Имущественные права, как объект мены:

Законодательное определение договора мены (и договора к-п) исключает возможность признания имущественных прав товаром и соответственно сделки по взаимной уступке сторонами имущественных прав договорами мены. Дело в том, что по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на ПС или ином вещном праве. Таким образом, имущественные права не могут признаваться объектами договора мены, а положения гл. 31 ГК - применяться к сделкам, связанным со взаимной уступкой имущественных прав. В последнем случае речь идет о двойной цессии, которая регулируется нормами ГК об уступке прав требования (ст. 382 - 390 ГК). По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передает другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права.

Договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, т.е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем.

 

Ø Особенности договора мены

В законе имеется ряд спец. предписаний,отражающих особенности содержания и исполнения договора мены в сравнении с аналогичными правилами о договоре к-п.

Необходимо учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена. Поэтому, если в договоре мены отсутствуют указания на цену или хотя бы сравнительную стоимость обмениваемых товаров, они предполагаются равноценными. Вэтом случае расходы по исполнению договора, в том числе по передаче и принятию обмениваемых товаров, возлагаются на ту сторону, которая в конкретной ситуации несет соотв. обязанности (п. 1 ст. 568 ГК) - обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по его принятию. Договором мены может быть предусмотрено иное распределение таких обязанностей.

Вилкин: равноценность поделил на объективную - есть критерии, позволяющие определить эквивалентность, и субъективную - решение за сторонами. ГК исходит из второго. Стороны в договоре должны были изначально указать, что товар неравноценный, и тогда типа доплата. А так, равноценный товар.

Закон рассматривает в качестве мены и ситуации, когда по условиям договора обмениваемые товары не являются равноценными.Тогда сторона, предоставляющая в обмен меньший по стоимости товар, обязана оплатить другой стороне разницу в ценахобмениваемых товаров непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар (п. 2 ст. 568 ГК), что не превращает такой договор в к-п или в смешанный договор.

Обмен товарами по данному договору совсем необязательно должен быть одномоментным. По условиям конкретного договора одна из сторон может быть обязана передать товар ранее, чем другая предоставит обмениваемый товар. В таком случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств(ст. 569, 328 ГК).Т.о. имеется возможность приостановить передачу товара либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент предварительно не передал ей товар.

Переход ПС на обмениваемые товары по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е. предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором (ПС на недвижимые вещи по общему правилу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК возникает и прекращается в момент госрегистрации) (ст. 570 ГК).

Особенностью в отношениях мены обладает также правило об эвикции — отв. продавца за истребование вещи у покупателя 3им лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 461 ГК продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Для отношений мены это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК предоставляет право стороне договора мены, у которой 3им лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения соответствующих убытков, но и возвращения полученного в обмен товара.

Брагинский/Витрянский:

Момент исполнения обязанности передать товар определяется одним из 3 вариантов:

1) при наличии в договоре условия об обязанности соответствующей стороны по доставке товара, - моментом вручения товара другой стороне; 2) если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара, - моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте; 3) во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

 

Ø Внешнеторговый бартер

В лексическом значении между словами «мена» и «бартер» можно провести тождество(от англ. barter = менять, обменивать). Термин «бартер» в течение многих лет используется для обозначения внешнеторговых операций. В период кризиса денежного обращения между коммерческими организациями СССР (как позднее и в РФ) широкое распространение получили отношения натурального обмена, которые тоже именовались бартером. Однако более корректно применение термина «бартер» к внешнеторговым сделкам.

ГКне содержит определения бартера. Традиционно пр. регулирование внешнеторговых бартерных сделок осуществляется на уровне подзаконных НА, направленных в первую очередь на обеспечение таможенного режима.Различают понятие бартера в узком и широком смысле.

· В узком смысле под бартером понимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена.

· В широком смысле под внешнеторговым бартеромпонимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности сделки, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности (РИД).

В 1ом случае имеется в виду обмен вещами,имеющими товарную форму, что по своей природе ближе всего к договору мены, а во 2ом случае предусматривается обмен не только вещами, но также имеющими товарную форму работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности.Вэтом случае аргументированной представляется позиция В. В. Витрянского, который предлагает подобные сделки квалифицировать не как мену, а как смешанный договор. Вобоих случаях к бартерным не относятся сделки, предусм. использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств, т.е. механизма валютно-финансовых расчетов.

Договор внешнеторгового бартера: двусторонний, возмездный, консенсуальный, заключается в простой письменной форме.

Договор мены vs. договор внешнеторгового бартера (особенности):

1) как следует из самого названия, бартер является внешнеэкономической сделкой,где одной из сторон договора выступает S предприн. деятельности РФ, а в качестве др. стороны — S предприн. деятельности иностранного гос-ва.

2) для внешнеторгового бартера предусмотрен только эквивалентный по стоимости обмен(даже без частичного использования платежных средств для компенсации возможной разницы цен). В случае изменения условий договора в сторону возможности осуществления расчетов платежными средствами данное соглашение перестает считаться бартерной сделкой, а за оборотом платежных средств предусмотрен строгий админ. контроль.

3) при совершении бартерных сделок (в широком смысле) в качестве предмета могут использоваться не только вещив форме товара, но также работы, услуги и результаты интеллектуальной деятельности.

В системе традиционно формализованного осуществления внешнеторговых операций бартерные сделки выделяются особым контролем со стороны финансовых и таможенных органов (Указ ПРФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О госрегулировании внешнеторговых бартерных сделок»). Данный порядок обусловлен тем, что внешнеторговый бартер объективно представляет собой вариант заключения притворной сделки.

В связи с этим главными подконтрольными параметрами бартерной сделки являются:

· реальность;

· кол-во и кач-во исполнения (особенно в случае обмена работами, услугами и РИД);

· соблюдение условия «эквивалентности».

Существенным условием явл. предмет договора,т.е. номенклатура, количество и качество, если речь идет о вещах в форме товара, или перечень работ, услуг и РИД (с определением в тексте договора перечня документов, подтв. факты выполнения работ, оказания услуг и предоставления прав на РИД).

Согласование предмета бартерной сделки представляет сложность в сравнении с иными видами об-в, поскольку обычные платежные средства здесь могут применяться только в качестве условно-расчетной величины. Каждый из контрагентов в качестве возмещения предлагает товар, стоимость которого должна соответствовать принципу эквивалентности.

В качестве условий договора необходимо выделить срок и условия экспорта-импорта,чтобы исключить вариант скрытого кредитования, а также порядок удовлетворения претензийв случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий договора.

 

Брагинский/Витрянский:

Считает, что Указ ПРФ о регулировании бартерных сделок – это все к таможенному з-ву, в ГП же в качестве договора мены могут рассматриваться только те сделки, которые предусматривают обмен одного товара на другой. В остальных же случаях, когда вместо расчетов за товары, работы, услуги предусматриваются выполнение работ, оказание услуг, передача исключительных прав и т.п., сделки должны квалифицироваться как смешанные договоры. + Указывается, что в практике Международного коммерческого арбитражного суда (МКАС) при ТПП РФ так называемые бартерные контракты, предусматривающие обязательство одной из сторон по поставке товаров в счет оплаты полученных товаров (как особую форму расчетов за переданные товары), никогда не рассматривались и не рассматриваются в качестве договора мены.


 


Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 186; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!