ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДПРИЯТИЙ



ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ[4]

Ø Понятие и предмет договора продажи недвижимости

По договору к-п недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

 

Договор = консенсуальный, двусторонний (причем взаимный) и возмездный.

 

П. 1 ст. 549 ГК: предметом договора к-п недвижимости мб любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Ст. 130: К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам мб отнесено и иное имущество.

 

ПС на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной госрегистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта ПС и должны отчуждаться.

Продажа незавершенного строительством объекта: для ее совершения необходима предварительная госрегистрация ПС на объект незавершенного строительства (на основании док-тов, подтверждающих его ПС на данный земельный участок/право пользования данным земельным участком, +разрешения на строительство, проектно-сметной док-тации +док-тов, содержащих описание объекта незав. строительства).

Предметом договора мб только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности(ст. 129 ГК). В числе объектов, сост. природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь зем. участки, за искл. изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, мб предметом договора только при соблюдении порядка его отчуждения (малоинтенсивные жд линии «РЖД» могут продаваться только с согласия Прав-ва РФ).

 

Ø Стороны договора продажи недвижимости

Так-то как юрл, так и граждане, но специальными предписаниями закона или уставом на юрл могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества (в большинстве случаев продажа АО дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, со всеми вытек. последствиями).

По общему правилу в кач-ве продавца- собственник недвижимого имущества + лицо, уполном. собственником в силу закона/договора. В кач-ве продавцов при продаже нед. имущества, явл. объектом фед. гос.собственности, могут выступать ОИВ, наделенные Прав-вом РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации фед. имущества. По спец. поручению Прав-ва РФ от его имени функции по продаже приватизир. фед. имущества могут осуществлять специализированные госучреждения.

При продаже имущества SРФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами госвласти SРФ, а при продаже муниц. имущества — продавцы, назначенные ОМСУ.

Унитарные предприятия, владеющие нед. имуществом на праве хозведения или на праве оперуправления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований з-ва и границ своей спец.правоспособности.

Сделки, совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника (т.е. отчуждать недвижимость так, что это приведет к данным последствиям - нельзя) (ППВС/ВАС 10/22 ).

 

Учреждения, имеющие право на осуществление комм. деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от комм. деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).

 

По отношению к покупателямнедвиж. закон может устанавливать спец. правила, а так нет ограничений.

 

Имеются особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости (П. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки).

 

Ø Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).

 

ПС на недвижимость возникает у ПОля на основе сложного юрсостава:

1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости (считается заключенным с момента подписания сторонами единого док-та, в котором сформул. все его существенные условия)

2) акта госрегистрации перехода ПС.

При продаже жилых помещений в юрсостав также входиЛА регистрация договора, но с 03.2013 не регистрируем.

 

Договор продажи недвижимости = консенсуальный,т.о., если ПР и ПО договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до госрегистрации перехода ПС, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения. П. 2 ст. 551 ГК: исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации не явл. основанием для изменения их отношений с 3ими л. => заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право ПРа распоряжатьсяв дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество ПОлю, ПР исчерпывает правомочие распоряжения,принадлежавшее ему как собственнику.

Любая последующая сделка, совершенная ПРом после передачи недвижимого имущества ПОлю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента госрегистрации, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Указанное имущество служит предметом исполненного ПРом обязательства, возникшего из договора продажи, а ПО является его законным владельцем.

До госрегистрации перехода ПС ПР, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение ПОля, сохраняет полномочие на защиту своего ПС. Он может заявлять виндикационный и негаторный иски. ПО, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до госрегистрации, становится его титульным владельцеми тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. НО, не обладая титулом собственности, он в отл. от ПРа не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости порождает гр.-пр. обязательство сторон зарегистрировать переход ПС,  т.о. есть и право требовать регистрации. => п. 3 ст. 551 ГК: в случае, когда одна из сторон уклоняется от госрегистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ППВС/ВАС 10/22: Если продавец заключил несколько договоров к-п в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о госрегистрации перехода ПС того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Если продавец заключил несколько договоров к-п в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена госрегистрация перехода ПС за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора к-п.

Обязанности продавца по договору к-п переходят к его универсальным правопреемникам.

Ø Содержание договора продажи недвижимости

Кчислу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соотв. земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии указ. данных условие считается несогласованным, а договор незаключенным(ст. 554 ГК).

Эти данные о продаваемой недвижимости содержатся в спец. документах.

К числу обязательных док-тов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участкас указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений,находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта, а также соотв. справки,выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Требование закона об определенности предмета договора означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированыв госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в госреестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос,то согласно з-ву речь идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий и сооружений должен быть разрешен соответствующим гос. или муниц. ОИВ (необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей).

Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то разрешения государственного или муниципальным ОИВ на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).

 

Договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.При отсутствии условия договор считается незаключенным(п. 1 ст. 555 ГК).

По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соотв. части участка земли или права на нее , (п. 2 ст. 555 ГК)если иное не предусмотрено законом или договором.

Цена недвижимости в договоре может опр. сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размерапереданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

 

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по госрегистрацииэти расходы должны быть возложены на ПР, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность ПОля. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

 

Ø Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Здания и сооружения обозначаются термином «строение». Строение - постройка, юридически прочно связанная с земельным участком. => строение и земельный участок под ним рассм. как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект.

Продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для использования последней по назначению. Недвижимостью признается также строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле).В связи с этим з-во регламентирует юрсудьбу земельных участков как при продаже строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности др. лиц.

При переходе ПС на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка,которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК).

· Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка,согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Искл. составляет отчуждение части строения,которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборотав соотв. со ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в оборотеи принадлежащем продавцу строения на ПС, проводится вместе с земельным участком, если ФЗ разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юрл.

· Если ПР здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то ПО приобретает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственникаэтого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установ. законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка.Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Если земельный участок находится в гос. или муниц. собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК).

 

Ø Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное обяз-во, подлежащее исполнению ПРом и ПОлем, состоит в передаче недвижимости ПРом и принятии ее ПОлем по передаточному актуили иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Это юр. обязательная процедура передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусм. договором, считается отказом соответственно ПРа от исполнения обязанности передать имущество, а ПОля — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества явл. обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусм. законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении доп. юр. фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Напр, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а)          подпишет передаточный акт;

б)          фактически передаст недвижимое имущество;

в)          оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче явл. проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятийна предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.

 

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью ПОляпо договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате.Форма, порядок и способ оплаты опр. сторонами договора самостоятельно. Допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку/в кредит/предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредитв соотв. с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавцадля обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Ст. 20 Закона об ипотеке: ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируетсябез представления отдельного заявления одновременно с госрегистрацией ПС лица, чьи права обременяются ипотекой.

 

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущ. отв., что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими искл.:

· принятие ПОлем недвижимости, не соотв. условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения ПРа от отв. за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

· при передаче ПРцом ПОлю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости ПО не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это искл. объясняется тем, что объектом недвижимости является индивид-опр вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

 

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента госрегистрации перехода ПС, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Госрегистрация не явл. препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусм. ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой ПОлем имущества.

ППВС/ВАС 10/22:

Расторжение договоров продажи недвижимости, по кот. осущ. госрегистрация перехода к покупателям ПС:

ü Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход ПС, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты % в соотв. со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода ПС к покупателю на проданное недвижимое имущество не явл. препятствием для расторжения договора по основаниям, предусм. ст. 450 ГК РФ.

 

Для расторжения договора недостаточно факта отказа ПРа или ПОля от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода ПС к ПРу. Необходимо обращение всуд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода ПС от ПОля к ПРу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договорепродажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительным предшествующего акта госрегистрации. Данная регистрационная запись о переходе ПС от ПРа к ПОлю, как осущ. на законном основании — договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе ПС будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

 


Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 142; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!