Итак, что же такое «кооперация»?

УТВЕРЖДАЮ

Генеральный директор  НП «СЭБ»

А.В.Майоров

Июня  2019 г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № ТЕ RV -36

 

Экспертиза начата: 31 января   2019 года

Экспертиза закончена: 25 июня 2019 года

Место проведения экспертизы:

- г. Москва, Кривоколенный переулок дом 12 стр. 1 офис 301;

- г. Санкт-Петербург, проспект Испытателей дом 39, литера А, помещение № С-3-8к

ЧАСТЬ I (вводная)

На основании договора заключенного между ЖК «Бес Вей» и НП «Совет экономической безопасности» № 20-06/19 от 11 июня 2019 года 

 

 Экспертами НП «СЭБ»:

 

- Майоровым Александром Владимировичем – образование высшее, должность – генеральный эксперт, академик Международной Академии  экономики, финансов и права, ревизор 1 категории Министерства финансов РСФСР;

- Богомоловой Галиной Ивановной- образование высшее, должность - эксперт;

- Селезневой Светланой Викторовной - образование высшее, должность – эксперт,

- Рубановым Владимиром Николаевичем- образование высшее, должность – эксперт.

 

проведена экспертиза:

Определение подтверждения (неподтверждения) в деятельности ЖК «Бест Вей» признаков «финансовой пирамиды» подпадающих под действие,  (неподпадающих) под действия УК РФ ст.159, часть 4 и ст.172, часть 2.

 

Форма экспертизы:

- Финансово-экономическая, комплексная (комиссионная), аналитическая, сопоставительная.

 

Задачи экспертизы:

 Определение подтверждения (неподтверждения) в деятельности Жилищного кооператива  «Бест Вей» признаков «финансовой пирамиды» подпадающих под действие ст.172, часть 2 УК РФ, ст. 159, часть 4 УК РФ.

· юридический адрес: 197349, Россия, г. Санкт-Петербург, проспект Испытателей дом.39, литера А, помещение № С-З-8 к, тел/факс +7 8122075870

· сайтwww: bestwaycoop.com

· e-mail: office@bestwaycoop.com

· ИНН/КПП 7814613150/781401001

· р/счет 40703810755070009293 в Северо-Западном Банке ПАО Сбербанк, г. Санкт- Петербург, кор/счет 30101810500000000653, БИК 044030653

· номер и дата государственной регистрации ОГРН 1147847190039 от 29.05.2014 г. Межрайонная инспекция ФНС №15 по Санкт-Петербургу

· Коды: ОКПО 58375354, ОКТМО 40325000000, ОКОГУ 4210014, ОКАТО 40270565000, ОКОПФ 20102, ОКФС 16, ОКВЭД 68.32

 

Для проведения экспертизы представлены следующие документы и материалы:

• Устав Жилищного кооператива «Бес Вей»;
• Свидетельство о государственной регистрации № 1147847190039 от 29.05.2014 года;
• Свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту её нахождения серия 78 № 009137299 от 29.мая 2014 года;
• Протокол №1 от 21.05.2014 года о создании ЖК «Бест Вей»;
• Бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2016 год;
• Бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2017 год;
• Бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2018 год.
• Информация размещенная на официальном сайте www: bestwaycoop.com о деятельности кооператива, а так же на сайтах: zhkbestway.ru; вместоипотеки.рф;vseotzyvy.ru; youtube.com; vklader.cоm; journal.tinkoff.ru; lifesgood.company.ru; nordconsulting.ru; urbc.ru; otzovik.com ; sejseed.ru и других
• Первичная и накопительная бухгалтерская, финансово-хозяйственная  и другая документация ЖК «Бест Вей» по вопросам взаимоотношений с контрагентами, посредниками и партнерами;
• Прочая документация, имеющая прямое или косвенное отношение к деятельности ЖК «Бест Вей»;
• Разрешительная документация на право осуществления основной деятельности.

 

Для составления экспертного заключения были проведены выездные конференции и семинары с пайщиками кооператива, а так же проведены консультации с действующими научным и профессиональным контингентом государственных высших образовательных учреждений, в том числе:

- Национальный исследовательский Университет Высшая школа экономики;

- Финансовый университет при Правительстве РФ;

- Российский экономический университет им. Плеханова;

- Российская Академия народного хозяйства и государственной службы при             Президенте РФ;

- Институт государственной власти и управления

- Профильными комитетами Государственной Думы РФ;

- Профильными комитетами Совета Федерации;

- Центральным банком РФ;

- Федеральная служба по финансовому мониторингу.

Аналитические материалы подвергнуты  сопоставительной экспертизе. Применена «шахматная» форма сопоставления данных. Использована методология «ЭДДИМ» ТУ-711-08/СЭБ «Экспертиза достоверности документов и материалов».

Проведены встречи с  партнерами и аффилированными лицами. Проведены консультации с юристами соответствующего отраслевого профиля, финансовыми и другими специалистами и экспертами.

       

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем государ­ства. С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирова­ние осуществления гражданами конституционного права на жилище изме­нилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество - объект гражданских прав. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, прода­вать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строи­тельство жилых домов.

Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, на­пример, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительно­го подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потреби­тельских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существен­ные отличия как по способу приобретения права собственности на недви­жимое имущество (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для полу­чения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потреб­ность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличива­ют стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на при­обретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвести­ционной сущностью.

В современной юридической науке отсутствует единообразное пони­мание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осу­ществления. Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестици­онная деятельность первоначально являлись исключительно экономиче­скими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с уча­стием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жи­лья, в том числе за счет паевого участия в ЖК Бест Вей».

Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной деятельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строи­тельство. Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и це­лях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления ни в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления.

Экспертные исследования обусловлены также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопи­тельных кооперативах», направленных на регламентацию отдельных пра­вовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строи­тельство, выработки рекомендаций по их совершенствованию, в том числе в исследовании законодательства, практики его применения и связанных с регулированием инвестици­онных отношений в жилищном строительстве с участием граждан, а так же взаимоотношения жилищного кооператива «Бест Вей» как юридического лица, с его пайщиками, субъектами предпринимательства других отраслевых направлений и форм собственности, в том числе банковскими, паевыми и инвестиционными фондами, государственными разрешительно - запретительными и контрольно-надзорными органами.

За основу сопоставительных экспертных действий следует принять отечественное гражданское зако­нодательство, регулирующее инвестиционные отношения в различных сфе­рах, в том числе и в улучшения своего бытия, правоприменительная прак­тика по спорам, возникающим вследствие нарушения прав граждан, вкладывающих денежные средства в улучшение условий своей жизни за счет консолидированного объединения финансовых, интеллектуальных, профессиональных, творческих и других потенциалов пайщиков жилищного кооператива «Бест Вей» на принципах очередности паевой взаимопомощи в удовлетворении персонифицированных потребностей пайщиков.

Предметом экспертного исследования выступает правовое положение сторон в инвестиционных отношениях, предполагающих вложение гражданами де­нежных средств в форме паевых взносов в деятельность жилищных кооперативах на правах собственного владения и управления.

Теоретическую и методологическую основу экспертизы состав­ляют основные понятия и категории гражданского права, а также ис­следования отечественных и зарубежных экономистов.

При проведении экспертного исследования мы применяли современные методы научного познания: диалектический, историко-юридический, нор­мативно-логический, сравнительный, сопоставительный, аналитический, системный и другие методы.

Теоретической основой экспертного исследования послужили работы М. И. Бра­гинского, С. Н. Братусь, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, П. В. Крашенин­никова, О. В. Макарова, Ю. В. Романца, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, Н. Г. Дорониной, Н. Г. Семилютиной, Л. Г. Сайфуловой, П. В. Сокола, Б. В. Муравьева и других авторов.

В экспертизе затрагиваются экономические аспекты инвестицион­ной деятельности, поэтому в работе нашли отражение труды таких эконо­мистов, как И. И. Веретенниковой, Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк, Н. В. Игошина, Дж. Кейнс, П. Массе, И. В. Сергеева, А. Н. Трошина, В. В. Янов­ского и других.

Данная экспертиза яв­ляется первым комплексным исследованием такого способа реа­лизации права на жилище, как возмездное приобретение гражданами жи­лых помещений в собственность. Экспертизой аргументирована необхо­димость рассматривать деятельность граждан, направленную на вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости, в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время рассматривают договор долевого участия (инвестиционный договор) в качестве правовой формы осуществления гражданами права на жилище, обязательственные правоотношения являются лишь одним из видов инвестиционных отношений граждан в решении жилищных проблем.

Основные выводы экспертизы отражены в следующих формах:

Правовые отношения с участием граждан по приобретению жилья в собственность за счет своих денежных средств с паевым участием в ЖК «Бест Вей» представляют собой граж­данские отношения с особой потребительской целью.

Под гражданскими отношениями в жилищном строительстве следует понимать отношения по вложению гражданами де­нежных средств или иного имущества в пай ЖК «Бест Вей» с по­следующим приобретением права собственности на жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений.

Устанавливается, что жилая недвижимость является особым пред­метом гражданских отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначенным для еже­дневного потребительского использования.

Обосновывается, что вложение собственных денежных средств гражданами в ЖК «Бест Вей» может проявляться в индивидуальном жилищном строительстве или приобретении жилья. В этом случае правовой фор­мой осуществления приобретения жилья будет договор строительного под­ряда или купли продажи.

Доказывается, что паевые денежные средства фигурируют в двух правовых формах. Первая представляет собой обязательственные правоотноше­ния граждан с юридическими (физическими) лицами. Вторая — посредст­вом участия (членства) граждан в организациях с целью получения в буду­щем жилых помещений в собственность (корпоративные правоотношения граждан и юридических лиц).

Устанавливается, что обязательственные правоотношения граждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан, должны оформляться только посредством паевого участия.

Утверждается, что инвестиционная общность пайщиков ЖК «Бест Вей» имеет все гражданские права на самостоятельное использование собственных средств с принятием на себя всех рисков и ответственности, а так же обязательственные правоотношения ЖК «Бест Вей» в жилищном строительстве, субъектами которых выступают исключительно граждане, могут иметь место при объединении на основа­нии договора простого товарищества физическими лицами имущества, не­обходимого для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев. Такие договорные отношения не предполагают извлечения прибы­ли одной стороной за счет другой, направлены на достижение всеми участ­никами общей цели — приобретения права собственности на жилые поме­щения.

В ЖК «Бест Вей» паевые вложения граждан в жильё реализуются в правовой форме корпоративных правоотношений при фор­мировании гражданами имущества юридических лиц, осуществляющих приобретение либо строительство жилых помещений. Граждане, внося де­нежные средства в уставные (складочные) капиталы либо паевые фонды юридических лиц, получают их по истечении определенного времени об­ратно в натуральной форме (квартиры).

Констатировав тот факт, что в настоящее время приобретение гражданами жилых помещений за собственный счет является основной формой реализации конституционного права на жилище ЖК «Бест Вей» показывает, что в условиях свободных рыночных отношений жилые помещения являются не только необходимым материальным условием жизни людей, но и недвижимым имуществом- объектом гражданских прав. Граждане, осуществляя вложение денег в жилую недвижимость, становятся участниками различных имущественных отношений, направленных на возникновение у них права собственности на жилые помещения. Для приобретения жилья в собственность граждане становятся членами жилищных кооперативов. Гражданско-правовые конструкции, посредством которых граждане вкладывают денежные средства в жилую недвижимость, имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный либо производный) так и по характеру участия в них граждан(договорные отношения) или отношения членства в организации). В то же время цель участия граждан во всех перечисленных отношениях всегда одна – приобретение жилых помещений в собственность.

Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначена для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильной высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом жилище, но и сохраняют, а при удачном стечении обстоятельств и увеличивают потребительскую стоимость вложений. В связи с этим отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью, поэтому возможно объединение их в единую группу для рассмотрения в качестве гражданских инвестиционных отношений.

Несмотря на то, что инвестиции являлись первоначально исключительно экономическим понятием, в настоящее время этот термин часто употребляется как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья. Использование в юриспруденции категорий инвестиции, инвестирования и инвестиционной деятельности обусловлено необходимостью определения правовых форм осуществления инвестиционной деятельности, законодательного закрепления объектов гражданского права, которые могут являться инвестициями, а так же субъектов, способных выступать инвесторами.

В отечественной и зарубежной экономической литературе существуют разнообразные определения инвестиций. Приводя некоторые из них, показано, что не всеми экономистами под инвестиционной деятельностью понимается вложение материальных ресурсов непосредственно в производственный процесс. В частности, некоторые ученые определяют инвестиции как вложение свободных материальных ресурсов в любое имущество с целью сохранения или умножения их потребительской стоимости.

В широком понимании значения рассматриваемых терминов инвестиционная деятельность-это вложение различными субъектами инвестиций в материальные и интеллектуальные ценности, в том числе и в объекты предпринимательской деятельности, с целью дальнейшего получения прибыли (дохода) или достижения иного полезного эффекта, в том числе и в целях сохранения потребительской стоимости вложения. Под инвестициями же, в широком смысле, можно понимать любое имущество, вкладываемое в различные сферы деятельности с целью как получения прибыли(дохода), так и достижения иного полезного эффекта.

Любое вложение материальных ресурсов в развитие предпринимательской деятельности имеет инвестиционный характер, но в то же время инвестиционную деятельность могут осуществлять не только субъекты предпринимательства, но и граждане –потребители, вкладывая свободные денежные средства, например, в ценные бумаги или размещая их на депозитных счетах в кредитных учреждениях в том числе в ЖК «Бест Вей». Существующие же мнения, что физические лица не могут рассматриваться в качестве инвесторов, не отражают действительной ситуации, сложившейся в обществе. Не требует доказательств тот факт, что граждане, обладая свободными денежными , вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, они могут как приобретать на них различные товары повседневной необходимости, так и накапливать для удовлетворения в будущем различных потребностей. Свободное распоряжение своими доходами является неотъемлемым правом физического лица.. А значит , и инвестирование гражданами свободных денежных средств является одним из способов распоряжения гражданами своим имуществом . Причем инвестиции граждан всегда предполагают конечным результатом их потребление, так как накапливать бесконечно человеку бессмысленно. Но и само потребление может выражаться в инвестировании. Например, покупая жилую недвижимость, гражданин живет в ней, используя её, и в то же время денежные средства, потраченные на приобретение, не пропадают, а трансформируются в недвижимое имущество, которое, с учетом инфляции, только увеличивается в стоимости со временем.

Основываясь на имеющейся экономической науке точке зрения о существовании категорий потребительских инвестиций считается возможным использовать в юриспруденции термин потребительская инвестиционная деятельность для обозначения инвестиционных вложений граждан. Понятие инвестиционной деятельности в широком смысле включает в себя как инвестиционную деятельность субъектов предпринимательства, так и инвестиционную деятельность граждан-потребителей. Осуществление потребительской инвестиционной деятельности предполагает участие граждан в различных имущественных общественных отношениях, обладающих особой инвестиционной сущность -гражданских инвестиционных отношений.

Граждане являются участниками инвестиционных отношений в случае, если они размещают свободные денежные на депозитных счетах в кредитных учреждениях, покупают облигации и акции на фондовом рынке через специализированные организации, финансово участвуют в паевых инвестиционных фондах и кооперативах посредством приобретения соответствующих паев, учреждают хозяйственные общества либо приобретают их доли, вступают в качестве вкладчиков в коммандитные товарищества, а также покупают жилую недвижимость или вкладывают деньги в её строительство. Общим для всех перечисленных видов экономической деятельности является то, что вложение гражданами свободных денежных средств осуществляется с целью сохранения и увеличения при удачном стечении обстоятельств их потребительской стоимости, а также, что граждане вкладывая деньги , не осуществляют при этом предпринимательскую деятельность.

Цель вложения инвестиций субъектами предпринимательства и гражданами-потребителями различна. Смысл инвестиционной предпринимательской деятельности, даже учитывая возможность инвестирования в человеческий капитал, заключается в конечном итоге в извлечении прибыли. Граждане же осуществляют вложение денежных средств для сохранения и увеличения их потребительской стоимости с целью удовлетворения своих потребностей в будущем, поэтому и инвестиционные отношения физических лиц носят потребительский характер.

Отношения граждан по вложению денег в жилую недвижимость являются гражданскими инвестиционными отношениями в силу того, что жилая недвижимость является особым предметом таких отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью, и в то же время правовой статус жилых помещений предполагает использование их исключительно в потребительских целях.

 

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ОТНОШЕНИЙ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН

Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище

В статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено, что право на жилище относится к числу основных прав человека и гражданина. Жилые помещения являются важнейшим материальным условием жизни людей, и одна из главных задач государства заключается в создании дейст­венного механизма реализации права на жилище.

Право граждан на жилище регулируется различными отраслями за­конодательства. Вопросы обеспечения населения жилыми помещениями регламентируется целым комплексом нормативных актов (конституцион­ными, административными, гражданскими), исследуются юристами раз­личных специализаций.

В одной из последних работ, рассматривающих конституционно- правовые основы обеспечения права граждан на жилище, П. В. Сапрыки­ным проводится анализ организационно-правовых форм реализации соци­альной политики государства в жилищной сфере. Выделяется сложив­шиеся в России в настоящее время два основных направления решения жи­лищной проблемы граждан. Первое связано с обеспечением граждан жиль­ем за счет бюджетных и иных средств, то есть с помощью финансовых ре­сурсов государственных органов, органов местного самоуправления и ор­ганизаций всех форм собственности без привлечения средств граждан. Второе предполагает приобретение и строительство жилья населением за счет собственных средств. Причем второе направление выделяется как приоритетное, так как основано на современных рыночных механизмах (инвестирование в жилье денежных средств населения, жи­лищные сертификаты, паевые кооперативы, накопительные счета, ипотечное жилищное креди­тование). Данный вывод показывает, что в современных условиях основным способом реализации права на жилище становится возмездное приобретение гражданами жилых помещений.

Аналогичная позиция прослеживается и в деятельности органов за­конодательной власти, которые в настоящее время вырабатывают новые подходы к решению жилищной проблемы граждан. Так, в частности, фор­мирование рынка доступного жилья провозглашено одним из приоритетов государственной политики в ближайшие годы. Реализация политики госу­дарства в жилищной сфере видится законодателям «в создании рынка дос­тупного жилья, действующего на рыночных принципах, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответст­вующем их платежеспособному спросу, а также в разработке механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рын­ка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населе­ния, нуждающихся в такой поддержке». Таким образом, в настоящий мо­мент государственные органы рассматривают покупку и строительство гражданами жилых помещений (возмездное приобретение) в качестве при­оритетного направления в решении проблемы обеспечения населения жильем.

В то же время в условиях свободных рыночных отношений любое имущество, в том числе и жилая недвижимость, с экономической точки зрения, характеризуется как товар, имеющий свою стоимость. Причем осо­бенностью недвижимого имущества как товара является её стабильно вы­сокая потребительская стоимость, в результате чего жилая недвижимость рассматривается как доходный, а главное стабильный инструмент вложе­ния населением денег. Процесс же приобретения жилых помещений пред­ставляет собой вложение в него гражданами определенного количества де­нежных средств или иного имущества, и часто обозначается на практике термином «инвестирование».

С правовой точки зрения, граждане, осуществляя вложение денег в жилую недвижимость, становятся участниками различных имущественных общественных отношений, направленных на возникновение у них прав соб­ственности на жилые помещения. Например, для приобретения жилья в собственность, граждане заключают договоры купли-продажи недвижимо­сти, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Гражданско-правовые конструк­ции, посредством которых граждане вкладывают денежные средства в жи­лую недвижимость, имеют существенные отличия как по способу приобре­тения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный либо производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо членство в организациях). Но во все перечисленные отно­шения граждане вступают, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилище, для приобретения жилых помещений в собственность. Поэтому такие общественные отношения граждан возможно объеди­нить в единую группу и рассматривать в качестве особых инвестиционных отношений.

Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность являлись первоначально исключительно экономическими по­нятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в зако­нодательных актах, так и в различных гражданско-правовых отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья. Использование в юриспруденции этих терминов обусловлено, в пер­вую очередь, необходимостью законодательного закрепления того, что может являться инвестициями, определением правовых форм осуществле­ния инвестиционной деятельности, а также сферы применения данного ин­ститута.

Как и любые другие общественные явления, инвестиции и инвести­ционная деятельность получают необходимую правовую регламентацию по мере вовлечения их в гражданско-правовой оборот. О. С. Иоффе, выделяя особенности обязательственных правоотношений как вида гражданско- правовых отношений, подчеркивает, что все они охватываются понятием экономического оборота: они возникают в сфере экономического оборота и при совершении такого оборота. В результате правового регулирования от­ношения экономического оборота приобретают правовую форму и стано­вятся обязательственными правоотношениями.

В связи с этим, для характеристики инвестиционных отношений гра­ждан в жилищном секторе необходимо проанализиро­вать экономическое значение категорий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», выделить виды инвестиций, а также выявить связь между правоотношениями граждан, посредством которых они приобретают жи­лые помещения в собственность, с понятием инвестиционной деятельно­сти кооператива.

В отечественной и зарубежной экономической литературе существу­ют разнообразные определения инвестиций. Так, У. Ф. Шарп, Г. Дж. Алек- сандер и Дж. В. Бейли отмечают, что термин «инвестировать» означает «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем» . «Организация и финансирование инве­стиций» И. В. Сергеев и И. И. Веретенникова дают определение инвестициям - «осуществление определенных экономических проектов в настоящем, с расчетом получить доходы в будущем». Причем под инве­стиционной деятельностью понимается деятельность юридических, физических лиц и государства, направленная на привлечение и увеличение средств для реализации инвестиционного процесса с целью достижения не только экономического, но и социального эффекта. Под этим термином понимают покупку отдельными лицами или корпорациями какого-либо имущества, старого или нового. Инвестициями, является не только покупка ценных бумаг на фондовой бирже, но и приобретение дома или машины, незавершенное строительство или же накопление запасов готовой продукции, «вообще говоря, новые инвестиции означают покупку капитального имущества всякого рода за счет дохода». Еще одно определение инвестиции сформулировали Л. Дж. Гитман и М. Д. Джонк: «...это любой инструмент, в который можно поместить деньги, рассчитывая сохранить или умножить их стоимость и (или) обеспечить положительную величину дохода. Свободные денежные средства - не инвестиция, так как ценность наличных денег может быть «съедена» инфляцией и они не могут обеспечить никакого дохода. Если ту же сумму денежных средств поместить на сберегательный счет в банке, то их можно назвать инвестицией, так как счет гарантирует определенный доход» . Российский экономист Н. В. Игошин в наиболее общей форме определил инвестиции как «вложение свободных денежных средств в различные формы финансового и материального богатства». Таким образом, инвестиционная деятельность понимается довольно широко, как вложение свободных материальных ресурсов в различное имущество, как с целью получения прибыли, так и с целью достижения иного полезного эффекта.

Однако существует и несколько иное понимание инвестиций. Так, Н. В. Игошин дает и другое определение инвестициям - «это затраты денеж­ных средств, направленные на воспроизводство капитала, его поддержание и расширение». Под инвестициями понимают ни что иное, как вложение капиталов или капиталовложения. Наибо­лее общее определение, которое можно дать акту вложения капитала сво­дится к следующему: инвестирование представляет собой акт обмена удов­летворения сегодняшней потребности на ожидаемое удовлетворение её в будущем с помощью инвестиционных благ». Таким образом, что понятие инвестиции часто соотносят с понятием капитала. Причем не любое иму­щество может являться капиталом, а значит и инвестициями. Н. Г. Дорони­на и Н. Г. Семилютина, рассматривая классические в политэкономии опре­деления капитала, отмечают, что для превраще­ния любого имущества в капитал необходимо помещение этого имущества в производство для получения прибавочного продукта. Внешняя форма капитала (деньги или товар) не имеет существен­ного значения, хотя наиболее распространенным является инвестирование капитала именно в денежной форме. «Квалифицирующим свойством, пре­вращающим имущество в капитал, является способность имущества, трансформируемого в капитал, производить прибавочную стоимость...» . Такое понимание инвестиционной деятельности и инвестиций, предлагае­мое Н. Г. Дорониной и Н. Г. Семилютиной, исходит из классического по­нимания капитала, как самовозрастающей стоимости, сформулированного К. Марксом.

Изложив различные определения инвестиций и инвестиционной дея­тельности, можно сделать вывод, что различными авторами эти термины понимаются по-разному. Можно выделить понятия инвестиций и инве­стиционной деятельности в широком и в узком значении.

Так, в широком понимании значения рассматриваемых терминов, ин­вестиционная деятельность — это вложение различными субъектами инве­стиций в материальные и интеллектуальные ценности, в том числе и в объ­екты предпринимательской деятельности, с целью дальнейшего получения прибыли (дохода) или достижения иного полезного эффекта, в том числе и в целях сохранения потребительской стоимости инвестиций. Инвестициями же, в широком понимании, можно рассматривать любое имущество, вкла­дываемое в различные сферы деятельности с целью как получения прибы­ли (дохода), так и достижения иного полезного эффекта.

В узком значении инвестиционная деятельность рассматривается ис­ключительно как разновидность предпринимательской деятельности. Ин­вестиционная деятельность представляет собой деятельность государства, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, направленную на получение прибыли от вложения инвестиций. Инвестициями же является любое имущество в широком гражданско-правовом смысле, которое воз­можно вкладывать в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.

Определение инвестиций в узком смысле достаточно точно выражает экономическую сущность этого понятия как вида предпринимательской деятельности, однако в настоящее время тер­мин инвестиции используется значительно шире. В современных условиях инвестиционной деятельностью могут заниматься не только государство, юридические лица и индивидуальные предприниматели, но и граждане (это закреплено как в законодательных актах, так и широко распространено на практике). Кроме того, важной особенностью инвестиций, как в узком, так и в широком смысле, является то, что инвестициями является неиспользуе­мое, свободное к перемещению имущество. Это может быть прибыль от предпринимательской деятельности (если речь идет об инвестициях в уз­ком понимании) или же сбережения граждан (соответственно для инвести­ций в широком смысле).

В юридической науке вопрос о том, что следует понимать под инве­стициями и инвестиционной деятельностью является открытым. Если обра­титься к законодательным определениям инвестиций и инвестиционной деятельности, то видно, что в нормативных актах содержится раз­личное понимание этих терминов.

В статье 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» иностранные инвестиции определены как «вложе­ние иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору...». В статье 1 Закона отмечает­ся, что он не регулирует отношения, связанные с вложением иностранного капитала в некоммерческие организации для достижения общественно по­лезной цели. Следовательно, закрепленное для иностранных инвесторов значение термина инвестиций ограничивается лишь пониманием его как разновидности предпринимательской деятельности. А заложенное в Феде­ральном законе «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» понятие инвестиций достаточно полно выражает экономическую сущность инвестиций, как капитала, вкладываемого в производственный процесс (объекты предпринимательской деятельности), с целью получения приба­вочной стоимости (прибыли). Однако подобное понимание присуще только иностранным инвестициям.

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Россий­ской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» катего­рия инвестиции определена как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие де­нежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта». Нельзя не заметить, что приведенное определение ин­вестиций значительно шире, чем содержащееся в Федеральном законе «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под инвестициями, по Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», понимаются не только вложения в предпринимательскую, но и в иную другую деятель­ность. Цель инвестирования может быть альтернативной: как получение прибыли, так и достижение полезного эффекта.

Таким образом, анализ законодательных определений инвестиций позволяет  сделать следующие выводы. Понятие иностранных инвести­ций, содержащееся в Федеральном законе «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», достаточно точно отражает сущность категории инвестиций в узком значении этого термина, то есть капитала, вкладывае­мого в объекты предпринимательской деятельности, с целью получения прибыли. Понятие же инвестиций для отечественных инвесторов позволяет понимать этот термин в широком смысле.

На возможность осуществления инвестиционной деятельности не только субъектами предпринимательства, но и гражданами указывают ав­торы учебного пособия по предпринимательскому праву И. В. Ершова и Т. М. Иванова. «Вопрос о том, является ли инвестиционная деятельность предпринимательской, представляется дискуссионным. Если безуслов­но признать инвестиционную деятельность предпринимательской, то у любого лица, которое приобретает ценную бумагу, возникает обязанность регистрироваться в качестве предпринимателя. Поэтому ... инвестицион­ная деятельность в разных своих проявлениях может носить статус пред­принимательской, а может таковой и не являться». Аналогичную пози­цию можно встретить и у авторов других работ по предпринимательскому праву. В частности, по мнению И. С. Шиткиной, каждый предприниматель, развивающий бизнес, вкладывает в дело свои, заемные или привлеченные средства и, соответственно, в определенных правоотношениях выступает как инвестор. Но далеко не каждый инвестор должен быть предпринимате­лем, так как приобретатель акции или иной ценной бумаги не обязан реги­стрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В работах, затрагивающих вопросы инвестиций в жилищном секторе, в большинстве своем, руководствуются легальным опре­делением инвестиционной деятельности, содержащемся в Федеральном за­коне «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуще­ствляемой в форме капитальных вложений». Так Л. Г. Сайфулова, исследуя договор долевого участия в жилищном строительстве, признает деятель­ность граждан, направленную на финансирование строительства жилья, инвестиционной деятельностью, но не обязательно связанную с извлечением прибыли . Л. Г. Сайфулова отмечает также, что в действующем законо­дательстве «отсутствуют единые критерии для определения деятельности как инвестиционной. Она может осуществляться как для извлечения при­были, так и для извлечения иного полезного эффекта» . Другой автор, Б. В. Муравьев, анализируя вопросы инвестиций и потребительской коопера­ции, также рассматривает объединение граждан в потребительские строи­тельные кооперативы в качестве варианта осуществления последними ин­вестиционной деятельности по строительству жилых домов, наряду с инве­стиционными договорами . Еще одним примером рассмотрения инвести­ционной деятельности в широком смысле может послужить работа П. В. Сокола. Анализируя цель инвестиционной деятельности, указывает, что «она может состоять как в получении прибыли от вложений, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть социальным, то есть общезначимым, и значимым, важным лишь для одного субъекта — инвестора или другого лица...». В то же время «отношения сторон по долевому участию нельзя понимать как инвестиционную деятельность, если в них участвуют граждане, приобретающие  квартиру для личных потребностей».

Приведенные примеры демонстрируют неоднородное, а в некоторых аспектах и противоречивое понимание категорий инвестиции и инвестици­онной деятельности, сложившееся в России.

Экономистами предлагаются различ­ные классификации инвестиций по разнообразным основаниям. Разделяют инвестиции на реальные (капитальные) и финансовые (портфельные). Например, такую классификацию проводят И. В. Сергеев и И. И. Веретенникова. К реальным авторы относят сле­дующие виды инвестиций: на развитие, техническое перевооружение и ре­конструкцию производства, на модернизацию продукции, освоение новых ресурсов, выпуск новой продукции, на приобретение нематериальных ак­тивов и развитие непроизводственной сферы, на жилищное строительство и сооружение спортивных и оздоровительных объектов. Портфельные же инвестиции определяются как приобретение ценных бумаг, в том числе ак­ций других коммерческих организаций, облигаций и других ценных бумаг, вложение в активы других предприятий, а также финансово-кредитных уч­реждений и паевых кооперативов.

По характеру участия в инвестициях выделяют прямые и непрямые инвестиции. Под прямыми инвестициями понимают непосредственное уча­стие инвестора в выборе объектов инвестирования и вложения средств. Под непрямыми инвестициями подразумевается инвестирование, опосред­ствуемое другими лицами (инвестиционными и другими финансовыми по­средниками). К разновидности непрямых можно отнести совместные ин­вестиции, которыми иногда обозначается «объединение средств индивиду­альных вкладчиков в общий фонд или жилищный кооператив с целью увеличения диверсификации, стабилизации доходов или достижение иных инвестиционных целей».

По формам собственности инвестиционных ресурсов инвестиции обычно классифицируют на государственные, муниципальные и частные. Особо выделяют иностранные и российские инвестиции.

В зависимости от срока вложения инвестиции делят на краткосроч­ные (на период не более одного года) и долгосрочные (вложение средств на срок более одного года). Иногда выделяют еще среднесрочные инвести­ции - от одного до пяти лет.

В некоторых источниках можно встретить упоминание об интеллек­туальных инвестициях, под которыми понимаются, в частности, вложения средств в подготовку кадров, разработку новых технологий, ноу-хау, фи­нансирование исследовательской деятельности. В особый вид также вы­деляют инвестиции в человеческий капитал — то есть «целенаправленное формирование главного из всех ресурсов экономики (труда, капитала, зем­ли), так называемого ресурса "К" (от англ. knowledge - знание)». Челове­ческий капитал - это знания, опыт, творческий и физический потенциал, морально-психологическое и социальное здоровье, духовные качества, способность к мобильности человека, то есть совокупность свойств, обес­печивающих рост дохода владельцу («носителю») человеческого капитала и увеличение прибыли предпринимателю. Для формирования человеческо­го капитала недостаточно материальных средств, необходимы труд носите­ля этого капитала, а также духовные и культурные вложения семьи и обще­ства. Основными направлениями инвестиций в человеческий капитал яв­ляются вложения в образование, здравоохранение, уход за детьми, обеспе­чение мобильности, в доступность информации. Конечной целью инвести­ций в человеческий капитал является повышение производительности тру­да, что способствуют увеличению прибыли субъектов предпринимательст­ва и устойчивому росту экономики страны.

В экономической литературе можно встретить и точку зрения о су­ществовании потребительских инвестиций, под которыми понимается вло­жение капитала в товары длительного пользования или в недвижимость, в частности, в объекты непроизводственной недвижимости (жилые дома). Этот вид инвестиций «расширяет размеры индивидуальной частной собст­венности, но не всегда дает доход на вложенный капитал».

Отметим также, что П. Массе подразделяет капиталовложения (инве­стиции) в зависимости от субъекта их осуществления на индивидуальные и капиталовложения предприятий. «Лицо, производящее капиталовложения, может быть физическим или юридическим. Это может быть индивидуум, для которого затраты на инвестиции выражаются в отрицательной полез­ности в настоящий момент, а вознаграждение — в ожидаемой в будущем полезности. Этим лицом может быть предприятие, для которого капитало­вложение представляет собой нынешние расходы в денежной форме, а воз­награждение — ожидаемые доходы также в денежной форме.

Возвращаясь к Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» и попытаемся проанализировать содержащиеся в нем поня­тия в свете проведенной экономической классификации. В частности, отмечено выше, что понимание инвестиций и инвестиционной деятельно­сти, заложенное в законе, позволяет трактовать эти термины в широком смысле. Однако если проанализировать законодательные определения с точки зрения инвестиций в человеческий капитал, можно обнаружить в них несколько иной смысл. Так, законодатель, определяя цель инвестирования как достижение инвестором «иного полезного эффекта», имел в виду получение последним, как результата инвестиционной деятельно­сти, какого либо объекта недвижимости, не предназначенного для извлече­ния прибыли, например, здания спортивного комплекса или жилого дома или квартиры. Такая инвестиционная деятельность, с экономической точки зрения, будет представлять собой инвестиции в человеческий капитал. Поэтому содержащееся в рассматриваемом законе альтернативное пони­мание результата инвестиционной деятельности, а именно достижение ин­вестором «иного полезного эффекта», вписывается в значение инвестиционной деятельности в узком смысле, а именно — ис­ключительно как предпринимательской. Принимая подобную позицию, возражения может вызвать лишь определение капитальных вложений, ис­пользуемое законодателем. Так, в статье 1 рассматриваемого закона под ними понимаются «инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательные работы и другие затраты», то есть инвестиции в форме капитальных вло­жений рассматриваются исключительно как вложения в основные средства предприятий.

Таким образом, Федеральный закон «Об инвестиционной деятельно­сти в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вло­жений» в целом отражает правовую сущность инвестиций в пред­принимательской деятельности, если бы не одно содержащееся в нем явное противоречие. Оно касается круга субъектов способных осуществлять ин­вестиционную деятельность. Согласно п. 2 ст. 4 рассматриваемого закона кроме юридических лиц, объединений юридических лиц, государственных органов, органов местного самоуправления, а также иностранных субъек­тов предпринимательской деятельности инвесторами могут быть и физиче­ские лица. Это положение не соответствует, общему смыслу закона, который и по названию и по сути призван регулировать инвестици­онную деятельность субъектов предпринимательства. Законода­тель, осознавая возможность вложения гражданами денежных средств в строительство жилья, объединил в одном нормативном акте и инвестиции субъектов предпринимательской деятельности и физических лиц. Органы законодательной власти не стали выявлять цели и разрабатывать принципы инвестиционной деятельности граждан, они лишь предусмотрели возмож­ность физических лиц выступать инвесторами.

Законодательная регламентации инвестиционных отношений граж­дан немыслима без выявления объектов гражданских прав, вложение де­нежных средств в которые имеют признаки инвестиционной деятельности и в то же время не требуют от граждан приобретения статуса индивидуаль­ного предпринимателя. Поэтому, прежде всего, необходимо установить со­отношение между категориями инвестиционной и предпринимательской деятельности.

Инвестиционная деятельность и предпринима­тельская деятельность охватываются более общим понятием — деятельно­стью экономической. Инвестиционная деятельность также как и предпри­нимательская, кроме этого, имеют многие схожие внешние признаки. Так, своей целью субъекты, осуществляющие данные виды деятельности, име­ют получение какого-либо материального блага (прибыль от предпринима­тельской деятельности, доход в виде увеличения стоимости вложений в ин­вестиционной деятельности) по истечении определенного временного ин­тервала. Предпринимательская деятельность, так же как и инвестиционная, связана с определенным риском. Субъекты как инвестиционной, так и предпринимательской деятельности самостоятельны и инициативны в при­нятии решений об осуществлении ими данных видов деятельности. Следу­ет отметить также то, что предпринимательская деятельность может выра­жаться в получении прибыли от использования имущества, что, по сути, составляет основу инвестиционной деятельности (использование денежных средств как разновидности имущества). Все выше перечисленное уклады­вается в легальные определения этих двух понятий. Отличительной осо­бенностью понятия предпринимательской деятельности является указание на ее систематичность, а также то, что субъекты, её осуществляющие, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В зако­нодательстве, в то же время, не содержится ясного ответа на вопрос о том, что же следует понимать под систематичностью. Поэтому фактически единственным отличием в легальном определении предпринимательской деятельности от определений инвестиционной деятельности является необ­ходимость государственной регистрации субъектов предпринимательства.

Инвестиционная деятельность граждан отличается от инвестицион­ной деятельности субъектов предпринимательства и по цели её осуществ­ления. Смысл инвестиционной предпринимательской деятельности, даже учитывая возможность инвестирования в человеческий капитал, в конеч­ном итоге заключается в извлечении прибыли. Физическое же лицо, право­вой статус которого не предполагает осуществления им предприниматель­ской деятельности, инвестирует для сохранения и увеличения потребитель­ской стоимости денежных средств с целью удовлетворения своих потреб­ностей в будущем, поэтому и инвестиционная деятельность физических лиц носит потребительский характер.

Существующие же мнения, что физические лица не могут рассматри­ваться в качестве инвесторов, отражают действительной ситуации сложившейся в обществе. Не требует доказательств тот факт, что граждане, обладая свободными денежными средствами, вправе распоря­жаться ими по своему усмотрению, они могут как приобретать на них раз­личные товары повседневной необходимости, так и накапливать для удов­летворения в будущем различных потребностей. Свободное распоряжение своими доходами является неотъемлемым правом физического лица. По­этому думаем, что инвестирование гражданами свободных денежных средств является одним из способов распоряжения ими своим имуществом. Причем инвестиции граждан всегда предполагают конечным результатом их потребление, так как накапливать бесконечно человеку бессмысленно. Но и само потребление может выражаться в инвестировании, например, покупая жилую недвижимость, гражданин, живя в ней, использует её и в то же время денежные средства, потраченные на приобретение, не пропа­дают, а трансформируются в недвижимое имущество, которое только уве­личивается в стоимости со временем в связи с инфляционными процесса­ми.

Всё вышеизложенное наглядно свидетельствует о том, что в Россий­ской Федерации граждане фактически уже давно являются субъектами гражданских правоотношений, обладающих особой инвестиционной сущ­ностью. Несмотря на отсутствие в гражданско-правовой науке разработан­ных положений об инвестиционной деятельности физических лиц, гражда­не в настоящее время имеют право размещать денежные средства на депозитных счетах в банках, паевых кооперативах, приобретать недвижимое имущество, акции, иные ценные бумаги и т.д.

Осуществляя потребительскую инвестиционную деятельность, граж­дане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, обладающих особой инвестиционной сущностью — граждан­ских инвестиционных отношений. Считаем возможным говорить о том, что граждане являются участниками инвестиционных отношений в случае, ес­ли они размещают свободные денежные средства на депозитных счетах в кредитных учреждениях, покупают облигации и акции на фондовом рынке через специализированные организации, финансово участвуют в паевых инвестиционных фондах посредством приобретения соответствующих па­ев, учреждают хозяйственные общества либо приобретают их доли, всту­пают в качестве вкладчиков в коммандитные товарищества, а также поку­пают жилую недвижимость или вкладывают деньги в её строительство. Общим для всех перечисленных видов экономической деятельности явля­ется то, что вложение гражданами свободных денежных средств осуществ­ляется, с целью сохранения и увеличения, при удачном стечении обстоя­тельств их потребительской стоимости, а также то, что субъекты, вклады­вающие деньги, не осуществляют при этом предпринимательскую деятельность.

Следует отметить, что в настоящее время государство законодатель­но признает большинство из перечисленных видов инвестиционных отношений граждан, тем самым предоставляя им правовые гарантии.

      Был принят Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». В статье 1 закона закре­плено, что «Целями настоящего Федерального закона являются защита прав и законных интересов вкладчиков банков Российской Федерации, ук­репление доверия к банковской системе Российской Федерации и стимули­рование привлечения сбережений населения в банковскую систему Россий­ской Федерации».

Ранее был принят Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг». Цели принятия закона бы­ли сформулированы в статье 1 как «обеспечение государственной и обще­ственной защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц, объектом инвестирования которых являются эмиссионные ценные бу­маги (далее - инвесторы), а также определение порядка выплаты компенса­ций и предоставления иных форм возмещения ущерба инвесторам - физи­ческим лицам, причиненного противоправными действиями эмитентов и других участников рынка ценных бумаг (далее - профессиональные участ­ники) на рынке ценных бумаг».

Федеральным собранием был принят также Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» , который призван регулировать отношения, в том числе связанные с привлечением денежных средств граждан в целях их объединения и последующего инвестирования в объекты предпринима­тельской деятельности.

Вопросы инвестирования гражданами денежных средств в объекты жилой недвижимости (оно может осуществляться в форме приобретения уже существующего жилого помещения или же в строительстве нового, как самостоятельно, так и на долевых началах с другими гражданами или орга­низациями) также получили в настоящее время необходимое законодатель­ное урегулирование.

В случае приобретения гражданином жилья на вторичном рынке не­движимости, то есть жилого помещения, которое уже находилось в чьей- либо собственности, такие потребительские инвестиции гарантируются Федеральным законом Российской Федерации «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, все сделки, влекущие изменения собственников жилой недвижимости, налагающих на жилые помещения ограничения и обременения, а также сами права на жи­лое недвижимое имущество (все вещные права, а в ряде случаев и обяза­тельственные), подлежат регистрации в Федеральной регистрационной службе. Само же отчуждение недвижимости на вторичном рынке, чаще всего, осуществляются посредством гражданско-правовых конструкций регламентированных Гражданским кодексом РФ (купля-продажа, мена, дарение, наследование и др.). Таким образом, покупка готовых жилых по­мещений имеет необходимую законодательную регламентацию. Рассмат­риваемые вопросы получили достаточное освещение в юридической лите­ратуре, в науке и практике сложилось однозначное отношение к подоб­ным правовым явлениям, поэтому детальный анализ таких инвестицион­ных отношений граждан не представляется целесообразным в рамках на­стоящего исследования. Необходимо лишь подчеркнуть ещё раз, что смысл покупки жилой недвижимости заключается в том, что для населения это является одновременно и инвестициями и потреблением (гражданин, ку­пивший квартиру, живя в ней, использует ее, а в то же время стоимость квартиры возрастает со временем в связи с инфляционными процессами). Именно благодаря такому экономическому свойству недвижимого имуще­ства как сохранение и увеличение потребительской стоимости, рас­сматривается приобретение гражданами жилья на вторичном рынке в каче­стве вида гражданских инвестиционных отношений.

Инвестиции же граждан в жилье на первичном рынке гарантируются принятыми Федеральным законом «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о вне­сении изменений в законодательные акты Российской Федерации», Феде­ральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» и рядом других нормативных актов. В дальнейших параграфах настоящей работы мы попытаемся детально проанализировать указанные правовые акты, а также рассмотреть существующие в юридической науке теоретические по­ложения по вопросам участия граждан в финансировании строительства жилых помещений.

Говоря о цели вложения населением денежных средств в жилую не­движимость, необходимо отметить, что она всегда должна признаваться потребительской по следующим причинам. Во-первых, правовой статус жилых помещений предполагает их использование исключительно в по­требительских целях. Жилая недвижимость является особым товаром, об­ладающим стабильно высокой рыночной стоимостью, и в то же время, предназначенным для ежедневного потребительского использования. Во- вторых, правовой статус физического лица не предполагает занятие им предпринимательской деятельностью. Осуществление такой деятельности возможно лишь при наличии регистрации гражданина в качестве индиви­дуального предпринимателя. Поэтому любая деятельность физического лица (не предпринимателя), направленная на вложение денежных средств в объекты жилой недвижимости должна рассматриваться как потребитель­ская. Так, например, вкладывая денежные средства в строительство жилья, граждане стремятся, прежде всего, получить жилое помещение, то есть улучшить свои жилищные условия, что по сути является удовлетворением потребности в необходимом им жилище. Сразу бы хотелось ответить на возможные возражения, что в последнее время многие физические лица вкладывают денежные средства в строительство квартир не с целью даль­нейшего их использования (проживания в них), а с целью перепродажи на стадии готовности и получения дохода от разницы между ценой готового жилья и инвестиционными затратами. Да, на самом деле, действительно невозможно выяснить как тот или иной гражданин, вкладывающий денеж­ные средства в строительство жилой недвижимости, поступит с ней после сдачи ее в эксплуатацию. Но, на наш взгляд, и не нужно пытаться этого де­лать. Не имеет никакого значения, что будет делать инвестор-физическое лицо с готовой квартирой: будет ли жить сам, продаст или подарит. Глав­ное, что вложения осуществляются в строительство объекта жилой недви­жимости, имеющего исключительно потребительское назначение. С эко­номической точки зрения, государство только выиграет, если сбережения населения будут вложены в строительство жилья, так как это будет способ­ствовать как развитию строительной отрасли, так и увеличению жилого фонда. Все мы много раз слышали о необходимости возвращения зарубеж­ного денежного капитала, которым обладает определенная часть граждан России. По нашему мнению, одной из важнейших причин, по которым рос­сийские граждане переводят денежные средства за границу и тем самым вкладывают их в экономику иностранных государств, является отсутствие в нашей стране выгодных и в то же время надежных, гарантированных го­сударством вариантов вложения свободных денежных средств. Поэтому реальным шагом государства для активизации строительства жилья было предоставление гарантий защиты прав всем гражданам, вкладывающим денежные средства в строительство жилых помещений, вне зависимости от того собираются ли они в них проживать или нет.

Таким образом, что граждане не осуществляют пред­принимательскую деятельность, инвестируя денежные средства в жилую недвижимость (даже в том случае если они вкладывают деньги в строи­тельство жилья с целью его дальнейшей перепродажи). По своей сути это такая же инвестиционная деятельность, как и размещение денежных средств на депозитных счетах в кредитных учреждениях, только в некото­рых случаях более доходная. К тому же упомянутая нами в начале пара­графа концепция жилищной политики государства на ближайшие годы предполагает обеспечение жильем граждан за их собственный счет, что оз­начает для граждан необходимость покупки или строительства жилых по­мещений. То есть, в идеале предполагается, что каждая семья станет собст­венником жилой недвижимости, а не субъектом предпринимательства.

В современных условиях, в связи с переходом к рыночным отноше­ниям, основной формой реализации конституционного права граждан на жилище становится покупка и строительство жилых помещений за собст­венный счет. Деятельность граждан, направленная на приобретение жилья в собственность путем вложения свободных денежных средств в жилую недвижимость, имеет все необходимые признаки для признания её потре­бительской инвестиционной деятельностью. Осуществляя вложение денег в жилое недвижимое имущество, граждане становятся участниками раз­личных общественных отношений, направленных на возникновение у них права собственности на жилые помещения - гражданских инвестиционных отношений с особой потребительской целью. Жилая недвижимость являет­ся особым предметом таких отношений, так как она обладает стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначена для еже­дневного потребительского использования.

Под гражданскими инвестиционными отношениями следует понимать отношения по вложению гражданами де­нежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с по­следующим приобретением права собственности на жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений. Инвестиционные отношения граждан в жилищном строительстве должны иметь надлежащую правую регламентацию в силу того, что граж­дане-инвесторы являются наименее защищенной, с юридической точки зрения, стороной таких отношений. В инвестиционных отношениях субъ­екты, привлекающие инвестиции, всегда находятся в более выгодном по­ложении по сравнению с инвесторами, так как последние, вложив денеж­ные средства, практически лишены возможности контролировать осущест­вление инвестиционных проектов. Поэтому существует объективная необ­ходимость исследования инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве и выработки рекомендаций по совершенствованию дейст­вующего законодательства с целью предоставления юридических гарантий физическим лицам-участникам подобных отношений.

Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном кооперативе

В настоящее время обеспеченность большей части населения жильем в России является низкой. В улучшении жилищных условий в целом по стране нуждается 60% российских семей. Около 40 миллионов человек проживает в неблагоустроенных квартирах, около 5 миллионов человек - в строениях, подлежащих сносу как аварийные или ветхие. Потребность в жилье, оцененная по данным социологического опроса, определяет необ­ходимость увеличения жилого фонда в 1,5 раза. Связана такая ситуация в первую очередь с тем, что за последние годы произошло существенное снижение объемов жилищного строительства. Таким образом, в сложив­шейся ситуации изношенности значительной части жилого фонда, строи­тельство нового жилья видится единственно возможным способом обеспе­чения населения жилыми помещениями.

Государство всегда рассматривало жилищное строительство в каче­стве основного способа обеспечения граждан жильем. Однако, в качестве главного источника финансирования строительства жилья долгое время рассматривались исключительно государственные капитальные вложения.

В последнее же время государство, в условиях нехватки финансов, осознает свою неспособность обеспечить жильем всех нуждающихся. «Для удовлетворения всех нуждающихся в жилье очередников при существую­щих темпах строительства потребуется более 20 лет». Поэтому государ­ственными органами в настоящее время разрабатывается концепция поли­тики в жилищной сфере, основанная на приобретении жилья населением за счет собственных денежных средств. В связи с этим в новом Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрено бесплатное предоставле­ние жилых помещений по договору социального найма только для нуж­дающихся в улучшении жилищных условий малоимущим гражданам (признанных таковыми органами местного самоуправления) . В то же время в статье 2 Жилищного кодекса РФ к мерам, обеспечивающим условия для осуществления права на жилище, законодатели относят: содействие разви­тию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходи­мых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; исполь­зование бюджетных и иных денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном по­рядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений; сти­мулирование жилищного строительства и ряд других. Таким образом, по­ложения, содержащиеся в Жилищном кодексе, свидетельствуют о переходе Российского государства к новой жилищной политике, «которая будет со­действовать гражданам в покупке и строительстве жилья, ... при этом для малоимущих граждан, которые не смогут самостоятельно приобрести жи­лье, будет предусмотрена возможность получения бесплатного социально­го жилья». Это положение подтверждает вывод, о том, что основной формой осуществления права граждан на жилище, в настоящее время, становятся жилищные инвестиции, то есть вложение денежных средств в жилую недвижимость.

Следовательно, ещё одной важной особенностью гражданских инве­стиционных отношений в жилищном строительстве является то, что их участниками в настоящий момент могут выступать не только государство, в лице органов различных уровней власти, и субъекты предпринимательст­ва, но и непосредственно граждане. В то же время необходимо отметить, что инвестиции граждан в жилую недвижимость фактически уже давно стали одним из действенных вариантов решения населением жилищной проблемы. Так, благодаря тому, что Конституция РФ закрепила возмож­ность существования различных форм собственности, в том числе и част­ной, а Гражданский кодекс РФ определил правовой статус жилых помеще­ний в качестве недвижимого имущества и включил их в число объектов гражданских прав, физические лица получили возможность не только иметь недвижимость на праве собственности, но и вкладывать денежные средства в строительство объектов жилой недвижимости. Выше указано, что вложение гражданами денежных средств в строительство жилой недвижимости может осуществляться как в индиви­дуальное жилищное строительство, так и в строительство многоквартир­ных жилых домов на долевых началах.

В силу перечисленных выше причин, в крупных населенных пунктах большее распространение получило инвестирование гражданами денежных средств в многоквартирное жилищное строительство. Особенностью вло­жения гражданами денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов, в отличие от индивидуального жилищного строительства, является то, что при многоквартирном строительстве происходит объеди­нение денежных средств нескольких инвесторов, в том числе в жилищные кооперативы то есть осуществляется совместное инвестирование. Связано это, в первую очередь с тем, что при строительстве многоквартирных домов необходимы значительные финан­совые ресурсы.

В настоящее время такой способ осуществления права на жилище, как вложение денег в долевое строительство многоквартирных домов, пре­доставляет гражданам, инвестирующим строительство, неоспоримые пре­имущества по сравнению с покупкой готового жилья. Во-первых, вклады­вая денежные средства в строительство новых жилых помещений, гражда­нин имеет возможность получить квартиру за меньшую стоимость по срав­нению с ценами на аналогичное готовое жилье. Во-вторых, приобретатель квартиры в строящемся доме после сдачи его в эксплуатацию становится обладателем современного, комфортного помещения, максимально удовле­творяющего его потребностям, например, индивидуальная планировка, оп­ределенный уровень отделки.

Инвестиционные отношения граждан по приобретению жилых поме­щений в многоквартирных домах, могут осуществ­ляться в двух различных правовых формах. При первой из них, граждане выступают субъектами обязательственных правоотношений с юридиче­скими (физическими) лицами по поводу вложения денежных средств в строительство конкретных жилых помещений. При второй — граждане яв­ляются субъектами корпоративных правоотношений, то есть становятся участниками (членами) коммерческих и некоммерческих организаций, формируя имущество таких юридических лиц, с целью получения в буду­щем жилых помещений в собственность.

Если проанализировать различные варианты инвестиционных отно­шений граждан в жилищный кооператив в свете при­веденного определения правового отношения, то можно обнаружить, что при вложении инвестиций граждане становятся участниками не просто общественных отношений, а именно гражданских правоотношений.

Так, гражданин, вкладывая денежные средства в приобретение жи­лья, вступает тем самым в отношения с иными гражданами или коммерче­скими либо некоммерческими организациями. Такие отношения устанав­ливают взаимные права и обязанности граждан, либо гражданина и юриди­ческого лица, то есть закрепляют взаимное поведение его участников. Пра­ва и обязанности субъектов рассматриваемых отношений могут устанавли­ваться как договором, так и фактом вступления граждан в юридическое ли­цо (например, жилищный кооператив), Осуществление отношений, возни­кающих между гражданами, вкладывающими денежные средства в много­квартирное жилье и юридическими (физическими) ли­цами, принимающими инвестиции, обеспечивается силой государственного принуждения (нормативные акты не только регулируют указанные отно­шения, но и предоставляют субъектам, участвующим в них, юридические гарантии соблюдения их прав). Таким образом, в инвестиционных отноше­ниях граждан в жилищном строительстве налицо все че­тыре признака, выделенные О. С. Иоффе, необходимые для признания их правоотношениями. Учитывая же то, что подобные отношения регулиру­ются нормами гражданского права, соответственно необходимо рассматри­вать инвестиционные отношения граждан по строительству жилья в много­квартирных домах гражданскими правоотношениями.

Гражданские правоотношения классифицируются также на имущест­венные и неимущественные. При этом самым распространенным абсолют­ным имущественным правоотношением является право собственности, то­гда как относительным - обязательство. В то же время указывается на существование в качестве самостоятельного вида относи­тельного имущественного правоотношения корпоративных правоотноше­ний.

Категория обязательственных правоотношений, в отличие от корпо­ративных, хорошо разработана в юридической науке. Так, легальное опре­деление обязательства содержится в статье 307 Гражданского кодекса РФ: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имуще­ство, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от опре­деленного действия, а кредитор имеет право требовать от должника испол­нения его обязанности. Помимо законодательной дефиниции обязательства в юридической литературе существуют и различные авторские определе­ния, сущность которых во многом одинакова. Одно из наиболее удачных научных определений обязательственного правоотношения, на наш взгляд, сформулировал Н. Д. Егоров: «обязательство — это относительное правоот­ношение, опосредующее товарное перемещение материальных благ, в ко­тором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обя­зано совершить действие по предоставлению ему определенных матери­альных благ».

 Необходимо отметить, что личные неимущественные права по своей природе неотчуждаемы от личности, а членские права утрачиваются их обладателем при выходе из кооператив­ной организации, что отмечали и С. Н. Братусь и Е. Н. Гендзехадзе. Следо­вательно, нельзя говорить, что права членов кооперативов неразрывно свя­заны с личностью их обладателя, так как утрачиваются гражданином при выходе из кооператива.

Личные неимущественные отношения, которые регулируются и (или только) защищаются гражданским правом, бывают двух видов: связанные с имущественными отношениями и не связанные с ними. И первые, и вторые нельзя отделить от личности, поэтому сами по себе экономической ценно­сти они не имеют. К личным отношениям, связанным с имущественными отношениями, обычно относят отношения, складывающиеся в области ох­раны и использования результатов интеллектуальной деятельности и при­равненных к ним средств индивидуализации. Исключительные права, су­ществующие в рамках этих правоотношений, по своей природе являются абсолютными, то есть их носителю (управомоченному субъекту) противо­стоит неопределенный круг обязанных лиц. Корпоративные же правоотно­шения никак нельзя отождествлять с вышеназванными отношениями, по­скольку управомоченному субъекту в таких правоотношениях противосто­ит вполне определенный круг обязанных лиц, а значит эти отношения но­сят не абсолютный, а относительный характер. Что касается личных не­имущественных отношений, которые не связаны с имущественными, то эти отношения складываются по поводу различных нематериальных благ, ко­торые невозможно отделить от личности человека (например, жизнь, здо­ровье, честь, достоинство). Очевидно, что корпоративные правоотношения нельзя отнести к этой категории, поскольку права членов корпорации от­чуждаемы и не связаны с личностью участника.

В то же время многими авторами, признающими имущественный ха­рактер отношений членства в корпорации, отмечается, что правовая приро­да таких правоотношений является обязательственной. Для аргументации противоположного, обратимся к высказываниям И. Н. Шабуновой, которая в публикации «Корпоративные правоотношения как предмет гражданского права», по нашему мнению, достаточно четко разграничивает корпора­тивные и обязательственные правоотношения.

В обязательстве право требования обычно погашается после того, как должник исполнит свою обязанность. В корпоративных же отношениях типична противоположная ситуация: за исключением, пожалуй, исполне­ния участником своей обязанности по внесению вклада, исполнение других обязанностей, как участником, так и корпорацией не говорит об их пре­кращении в будущем. То есть если корпорация предоставила участнику информацию о ее деятельности однажды, то она обязана (при соблюдении определенных условий) предоставлять ее в течение всего времени сущест­вования корпоративных отношений. Это указывает и на еще одну особен­ность: срок действия корпоративных отношений в отличие от обязательст­венных редко можно точно определить. Такие отношения существуют до тех пор, пока существует сама корпорация и хотя бы один ее участник.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что корпоративные пра­воотношения, возникающие между юридическим лицом, построенным на началах членства (корпорацией), и его участниками, являются имущест­венными отношениями между юридически равными, имущественно обо­собленными и самостоятельными субъектами гражданского оборота. Кор­поративные правоотношения являются относительными, существуют толь­ко между корпорацией и ее участниками на протяжении всего периода членства участника в корпорации. Регулируются такие правоотношения нормами гражданского права и учредительных документов корпораций.

Важным видится также то, что корпоративные правоотношения отличаются от обязательств по своему объекту. Объектом корпоративных правоотношений, как отмечает П. В. Степанов, является не отдельное дей­ствие или совокупность действий организации (как в обязательственных правоотношениях), а сама деятельность юридического лица, а также ре­зультаты ее деятельности.

Анализируя сущность инвестиционных отношений граждан и юри­дических (физических) лиц, привлекающих денежные средства для строи­тельства жилья в многоквартирных домах, мы признали их гражданскими правоотношениями. В то же время необходимо отметить, что подобные правоотношения отличаются по объектам. Так, в настоящее время вложе­ние гражданами денежных средств в строительство жилых помещений в многоквартирных домах может осуществляться не только посредством за­ключения гражданами договоров о финансировании строительства кон­кретных жилых помещений, но и путем вступления физических лиц в раз­личные организации, с целью предоставления им в будущем такой органи­зацией жилой недвижимости в собственность. Таким образом, в первом случае объектом правоотношения выступают конкретные действия юриди­ческого лица (обязательственные правоотношения), а во втором - непо­средственно деятельность организации (корпоративные правоотношения).

Полагаем, что выделение корпоративных правоотношений наряду с обязательственными, в качестве правовых форм вложения гражданами де­нежных средств в строительство жилых помещений в многоквартирных домах, имеет важное практическое значение для характеристики граждан­ских инвестиционных отношений. Корпоративные правоотношения, как вид гражданских инвестиционных отношений в многоквартирном жилищ­ном строительстве, отличает от обязательственных правоотношений осо­бый характер взаимоотношений сторон, а именно участие (членство) граж­дан в юридических лицах. Эта особенность не может не влиять на правовое положение участников таких правоотношений, степень юридической от­ветственности организаций, привлекающих инвестиции граждан.

Так, О. В. Макаров, при анализе правоотношений физического лица- члена потребительского кооператива и соответствующего кооператива, де­лает вывод, что «...возникающие отношения носят членский, а не договор­ный характер». В силу этого к особенностям правового положения граж­дан-членов кооперативов автор относит то, что на их «внутренние» отно­шения с кооперативом не распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Действительно, в рамках корпоративных правоотношений не проис­ходит выполнения работ либо оказания услуг. Граждане фактически вносят денежные средства не на финансирование строительства конкретных жи­лых помещений, а для обеспечения деятельности организаций, участника­ми которых они являются, формируя для этого уставные (складочные) ка­питалы или паевые фонды соответствующих юридических лиц. Поэтому правовое регулирование подобных правоотношений составляют лишь нор­мы законов о конкретных видах юридических лиц и их учредительных до­кументов.

Инвестиции граждан в покупку многоквартирного жилья, в на­стоящее время, являются одним из важнейших способов реализации граж­данами права на жилище. Анализ же возможных вариантов инвестицион­ных отношений граждан в многоквартирном жилищном строительстве спо­собствует выявлению положительных и отрицательных юридических ас­пектов правового положения граждан, вкладывающих денежные средства в строительство квартир, позволяет определить степень надежности их инве­стиций в жильё. Проведенная классификация инвестиционных отношений граждан в жилищном кооперативе на обязательствен­ные и корпоративные правоотношения, позволяет не только четко опреде­лить правовые нормы, подлежащие применению для регулирования на­званных правоотношений, но и выявить особенности прав, обязанностей и ответственности сторон подобных правоотношений.

В частности, было установлено, что в форме обязательственных пра­воотношений граждане вкладывают денежные средства в покупку конкретных жилых помещений. Обязательственные правоотношения пред­ставляют собой встречные отношения самостоятельных, независимых субъектов гражданского права, поэтому основное направление в их право­вом регулировании должно быть направлено на выравнивание правового положения сторон таких правоотношений.

Корпоративные же правоотношения являются, по сути, однонаправ­ленными. Они опосредуют отношения граждан по созданию юридических лиц, наделению их имуществом, осуществлению руководства ими, извле­чению экономической либо иной выгоды из их деятельности. В форме кор­поративных правоотношений в многоквартирном жилищном строительстве граждане своими денежными средствами формируют имущество юридиче­ских лиц, которые и осуществляют финансирование строительства жилых домов. Поэтому граждане-субъекты подобных правоотношений не могут требовать встречного удовлетворения от организации, имущество которой они формируют и тем более применять меры гражданско-правовой ответ­ственности за несвоевременное предоставление жилого помещения в соб­ственность. Вследствие этого основным направлением в правовом регули­ровании корпоративных правоотношений в жилищном строительстве нам видится в законодательном ограничении организационно-правовых форм юридических лиц, которые способны формировать свое имущество за счет вкладов граждан с принятием на себя обязательств предоставления гражда­нам в будущем жилых помещений в собственность. Необходимо также четко регламентировать деятельность подобных юридических лиц с целью недопущения нарушения прав граждан-участников таких организаций.

Выявив отличительные признаки современного жилищного строи­тельства, мы можем выделить следующие особенности гражданских инве­стиционных отношений, возникающих по поводу строительства жилой не­движимости.

Во-первых, значимым источником финансирования жилищного строительства в настоящее время являются не только инвестиции государ­ства и субъектов предпринимательства, но и денежные средства граждан- потребителей (потребительские инвестиции) и паевых кооперативов.

Во-вторых, инвестиции граждан в жилищное строительство могут выражаться как в индивидуальном жилищном строительстве, так и в строи­тельстве жилых помещений в многоквартирных домах на долевых и паевых началах. Правовой формой осуществления индивидуального жилищного строитель­ства, чаще всего, выступает договор строительного подряда.

В третьих, инвестиционные отношения граждан в паевых кооперативах существуют в двух правовых формах. Первая из них представляет собой обязательственные правоотношения граждан с юридическими (физическими) лицами. Вторая — корпоративные правоот­ношения граждан и юридических лиц, предполагающие участие (членство) граждан в организациях с целью получения в будущем жилых помещений в собственность. Обязательственные отношения граждан и юридических лиц в на­стоящее время являются основной правовой формой инвестирования строительства жилых помещений в многоквартирных домах. Однако вкла­дывать денежные средства в многоквартирное строительство физические лица могут не только посредством заключения договоров участия в доле­вом строительстве конкретных жилых помещений, но и путем вступления в различные организации, с целью предоставления им в будущем такой орга­низацией жилой недвижимости в собственность. В этом случае граждане становятся участниками корпоративных правоотношений.

Выделение корпоративных правоотношений наряду с обязательст­венными, в качестве правовой формы вложения гражданами денежных средств в строительство жилых помещений в многоквартирных домах, имеет важное практическое значение для характеристики гражданских ин­вестиционных отношений. Корпоративные правоотношения, как вид граж­данских инвестиционных отношений в многоквартирном жилищном строительстве, отличает от обязательственных правоотношений особый ха­рактер взаимоотношений сторон, а именно участие (членство) граждан в юридических лицах. Эта особенность не может не влиять на правовое по­ложение участников таких правоотношений, степень юридической ответст­венности организаций привлекающих инвестиции граждан.

Граждане, вкладывая деньги в строительство жилых помещений в многоквартирных домах, выступают субъектами корпоратив­ных правоотношений в случае, если они становятся членами жилищных кооперативов, а также вступают в качестве вкладчиков в коммандитные товарищества, за­нимающиеся строительством жилья. Граждане, участвуя во всех перечис­ленных юридических лицах, являются субъектами корпоративных право­отношений, так как становясь членами таких организаций приобретают право на информацию о деятельности организаций, возможность участво­вать в её управлении (кооперативы) либо получать доход от её деятельно­сти (товарищества), а также имеют права на часть имущества организации в случае её ликвидации. В то же время цель, ради которой физические лица вступают в ряды участников подобных организаций, заключается в приоб­ретении по истечении определенного времени права собственности на жи­лые помещения. То есть такие отношения являются инвестиционными гра­жданскими отношениями в жилищном строительстве с особой потреби­тельской целью.

Жилищная кооперация в 80-х годах прошлого века имела значи­тельное распространение в нашей стране. Подобные организации создава­лись на добровольной основе гражданами и предприятиями при поддержке органов государственной власти, прежде всего, для улучшения жилищных условий населения. Основной формой жилищной кооперации в советское время являлись жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В науке во­просы участия граждан в жилищно-строительных кооперативах получили освещение, например, в работах Е. Н. Гендзехадзе и Ш. Д. Чиквашви- ли. Среди особенностей жилищной кооперации в СССР можно выделить, в частности то, что право на вступление в ЖСК и получение в ней кварти­ры имели лишь граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий распоряжение же кооператив­ной квартирой было существенно ограничено.

В настоящее же время, жилищная кооперация предоставляет гражда­нам-членам кооперативов возможность, после выплаты паевых взносов, получить жилое помещение в частную собственность. Причем членство в кооперативе теоретически позволяет гражданину приобрести квартиру по себестоимости строительства, так как кооператив, являясь некоммерческой потребительской организацией, не должен извлекать прибыль за счет своих членов. Например, Б. В. Муравьев, анализируя особенности современной жилищной кооперации, отмечает, что «... правовые принципы, заложенные в основе организационно-правовой формы - потребительский кооператив, позволяют говорить о потребительском строительном кооперативе как еще об одной серьезной (помимо инвестиционного договора) форме осуществ­ления инвестиций...».

На сегодняшний день жилищная кооперация возможна в трех органи­зационно-правовых формах: жилищных, жилищно-строительных и жи­лищных накопительных кооперативов. Все перечисленные организации яв­ляются некоммерческими (потребительскими кооперативами), цель созда­ния каждой из них - удовлетворение потребностей своих членов в жилых помещениях. В то же время способ достижения отмеченной цели у этих ор­ганизаций отличается. Так, жилищные кооперативы удовлетворяют по­требности своих членов в жилье посредством приобретения готовых мно­гоквартирных домов, жилищно-строительные кооперативы сами строят жилые дома, а жилищные накопительные кооперативы осуществляют как приобретение, так и строительство жилых помещений, в том числе и в мно­гоквартирных домах.

Правовое положение организаций жилищной кооперации регулиру­ется статьей 116 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ «О потребитель­ской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской

Федерации», разделом 5 Жилищного кодекса РФ, а также Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах». Следует отметить, что последние два законодательных акта, содержащие детальную регла­ментацию создания и деятельности организаций жилищной кооперации, вступили в силу только в 2005 году (Жилищный кодекс РФ с 1 марта 2005 г., а Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах с 1 апреля 2005 г.). В связи с этим в научной литературе пока отсутствуют ис­следования, содержащие анализ особенностей участия граждан в отдель­ных организационно-правовых формах жилищной кооперации. Поэтому полагаем, что для характеристики правового положения граждан-членов потребительских кооперативов необходимо, прежде всего, проанализиро­вать указанные законодательные акты.

Согласно Жилищному кодексу РФ жилищным или жилищно­-строительным кооперативом признается добровольное объединение граж­дан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (статья 110). В законе проводится раз­граничение жилищных и жилищно-строительных кооперативов только по способу приобретения ими жилых домов (либо приобретение готового многоквартирного дома, либо его строительство). В остальных же аспектах законодатель не выделяет различий в правовом регулировании названных организационно-правовых форм жилищной кооперации. В связи с этим, целесообразным видится выявление некоторых практических особенно­стей, присущих каждому из названных видов потребительских кооперати­вов.

Во-первых, при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа как отвод либо приобретение земельного участка, так как земля обычно закреплена за конкретным приобретаемым жилым домом. Во вторых, существуют различия в характере оснований приобре­тения кооперативами многоквартирных домов в собственность. При строи­тельстве жилого дома жилищно-строительным кооперативом налицо пер­воначальный способ возникновения права собственности, а при приобрете­нии жилищным кооперативом многоквартирного дома, сданного в эксплуа­тацию, — производный. Еще одно практическое отличие, вытекающее из предыдущего, заключается в том, что обычно при организации жилищного кооператива проходит меньший срок с момента регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

Содержащиеся в Жилищном кодексе РФ основные принципы участия граждан в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (далее жи­лищных кооперативах) по многим вопросам повторяют положения Жи­лищного кодекса РСФСР. Принципиальным отличием является то, что по жилищному кодексу РСФСР, в отличие от Жилищного кодекса РФ, право на вступление в жилищные кооперативы имели лишь граждане признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также то, что согласно новому Жилищному кодексу, граждане, полностью внесшие паевые взно­сы, приобретают право собственности на жилые помещения. Рассмотрим подробнее действующее законодательство о жилищных кооперативах.

В соответствии с разделом 5 Жилищного кодекса РФ, гражданин мо­жет стать членом жилищного кооператива по достижении им возраста 16 лет на основании решения общего собрания членов кооператива при усло­вии внесения им вступительного взноса (части паевого взноса). Вступление в кооператив и передача ему денежных средств не создают для пайщика права собственности на полученную квартиру до тех пор, пока он не вы­платит паевой взнос полностью. Паевой взнос в кооператив является иму­щественным (чаще всего денежным) взносом, равным строительной или покупной (для ЖК) стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он единовременно или в рассрочку, в соответствии с положениями устава кооператива. Член кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно.

Вселение каждого члена кооператива в конкретное жилое помещение осуществляется на основании решения общего собрания членов жилищно­го кооператива. До внесения паевого взноса полностью гражданин-член кооператива имеет право владения, пользования и частичного распоряже­ния жилым помещением. К распорядительным правомочиям членов коопе­ратива можно отнести, в частности, возможность поселять в жилом поме­щении временных жильцов или сдавать жилое помещение в наем за плату, уведомив об этом правление кооператива. У члена жилищного кооперати­ва, не полностью оплатившего паевой взнос, существует также право на раздел жилого помещения при наличии у кооператива возможности пре­доставить ему отдельные изолированные помещения меньшей площади. Члены кооператива имеют также и определенные права, вытекающие из членства в кооперативе, например, право выйти из кооператива, уступив свой пай любому лицу, при согласии общего собрания кооператива, право участвовать в решении вопросов деятельности кооператива, включая прием новых членов и распределения квартир.

В то же время граждане-члены кооперативов обязаны выполнять тре­бования устава кооператива, например, использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Обязанностью членов кооператива является также своевре­менное внесение необходимых взносов, в том числе и дополнительных. Как следует из пункта 4 статьи 116 Гражданского кодекса РФ, члены жи­лищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обя­занности члены кооператива несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительно­го взноса.

Исключение пайщика из кооператива допускается по решению обще­го собрания кооператива в случае невыплаты членом кооператива, в опре­деленный уставом срок, паевого взноса полностью. Такое решение влечет утрату пайщиком и членами его семьи права пользования квартирой и вы­селение их из дома кооператива без предоставления другой жилой площа­ди. При этом гражданам-членам кооператива возвращаются внесенные ими паевые взносы в срок не более двух месяцев со дня принятия решения об исключении их из кооператива. В то же время члены семьи умершего пай­щика, проживающие совместно с ним, сохраняют право пользования коо­перативной квартирой при условии вступления одного из них в кооператив. При этом они имеют преимущественное право вступления в кооператив. Наследники же, не проживавшие в кооперативной квартире вместе с насле­додателем, имеют право только на паенакопление.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена существенная трансформа­ция прав члена жилищного кооператива на квартиру в случае полной вы­платы паевого взноса за нее. Такой член кооператива приобретает право собственности на занимаемую им квартиру и может распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, завещать и т.д.). Наряду с этим он является участником общей собственности на оборудование и конструк­ции, обслуживающие кооперативный дом (фундамент, лестницы, водопро­водная сеть и т.д.).

Таким образом, посредством членства в жилищных и жилищно-­строительных кооперативах, граждане имеют возможность не только стать пользователями жилых помещений, но и приобрести их в собственность в случае полной оплаты паевых взносов. Однако в последние годы жилищная кооперация мало востребована - новых жилищных кооперативов создается крайне мало, а объемы жилищно-кооперативного строительства значитель­но сократились. Граждане стали отдавать предпочтение новым формам ис­пользования собственных денежных средств для решения жилищных про­блем - обязательственным отношениям с застройщиками посредством до­говора участия в долевом строительстве. Вместе с тем необходимо ещё раз подчеркнуть, что застройщики, являясь субъектами предпринимательской деятельности, заинтересованы в извлечении экономической выгоды от строительства жилых домов, а это означает, что в цену готовых жилых по­мещений включена прибыль таких организаций. Жилищные же кооперати­вы являются некоммерческими организациями, цель их деятельности за­ключается в удовлетворении потребностей своих членов в жилье, поэтому прибыль за счет своих участников они не извлекают. Теоретически это должно способствовать приобретению членами кооперативов жилых по­мещений по себестоимости строительства.

В связи с этим значимой представляется норма, содержащаяся пункте 2 статьи 111 Жилищного кодекса РФ, согласно которой, граждане, при­знанные органом местного самоуправления нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в жи­лищный кооператив, организованный при содействии органов местного самоуправления, а также органов государственной власти РФ или субъекта РФ. Это положение закона позволят сделать вывод, что все жилищные коо­перативы могут быть подразделены на две разновидности: созданные при содействии органов государственной либо муниципальной власти или же организованные исключительно гражданами и юридическими лицами. Практическая значимость подобного положения закона заключается в том, что жилищные кооперативы рассматриваются законодателем не только как один из возможных способов приобретения жилых помещений физически­ми лицами, но и как один из наиболее доступных вариантов обеспечения жильем всех нуждающихся. Вероятно предполагается, что наряду с коопе­ративами, организованными исключительно физическими и юридическими лицами, органы государственной либо муниципальной власти также будут выступать инициаторами создания жилищных кооперативов граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий, оказывать им содействие в приобретении земельных участков под строительство, в выборе подрядных организаций. Полагаем, что такое направление в решении жилищной про­блемы основной массы населения является наиболее перспективным, так как может способствовать строительству большого количества доступных среднему классу жилых помещений без дополнительных бюджетных за­трат.

Следует отметить также то, что Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» поставил точку в вопросе о судьбе жилищных кооперативов, члены которых полностью вне­сли паевые взносы. Такие кооперативы, по решению законодателей, долж­ны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. В частности, в статье 14 закона сказано, «что жилищные и жилищно-строительные коо­перативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за пре­доставленные этими кооперативами жилые помещения, подлежат до 1 ян­варя 2007 года преобразованию в товарищества собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные коопера­тивы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц».

Таким образом, можно говорить о том, что единственной целью соз­дания жилищных и жилищно-строительных кооперативов законодатели видят приобретение или строительство многоквартирных жилых домов для своих членов, обслуживание же их является производной задачей. Вероят­но, что и в самом Жилищном кодексе в ближайшее время будет зафиксиро­вано, что факт выплаты паевых взносов всеми членами кооператива озна­чает необходимость реорганизации такого кооператива в товарищество собственников жилья.

Осуществления гражданами права на жилище в жилищных кооперативах с позиций современной отечественной юриспруденции вообще и цивилистики в частности обусловлена рядом аспектов экономического, социально-политического, правотворческого, правоприменительного и доктринального порядка.

Как показала практика последних лет, ипотечное кредитование как способ удовлетворения жилищных потребностей оказалось недоступным для широких слоев населения. Получение гражданами жилых помещений в жилищных кооперативах является менее затратной формой реализации права на жилище, так как члены кооператива заинтересованы в разумной минимизации расходов по приобретению жилых помещений (экономический аспект).

Российская Федерация как социальное государство предпринимает различные меры для обеспечения жильем своих граждан. В настоящее время жилищная политика страны основывается на том, что бесплатно или за доступную плату жилье из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях (ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации' (далее - Конституция РФ, России), ст. 49 Жилищного кодекса РФ2 далее - ЖК РФ). Вместе с тем органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечивать условия осуществления права на жилище также другим социальным группам населения, способным в той или иной степени самостоятельно решать жилищные проблемы (ч. 2 ст. 40 Конституции России, ст. 2 ЖК РФ). Недостаток жилья может вызвать массовое недовольство населения и часто используется в политической борьбе для дискредитации государства. Поэтому разработка правового механизма обеспечения граждан доступным жильем, в том числе на основании участия в жилищной кооперации, представляется актуальной с точки зрения укрепления российского общества и государства (социально-политический аспект).

Несмотря на то, что в результате последней кодификации гражданского и жилищного права регламентация жилищной кооперации получила существенное обновление, сохраняются определенные неясности и противоречия в правовом регулировании данных отношений. Анализ положений, регулирующих создание и деятельность жилищных кооперативов, показывает, что ряд важных моментов остался без внимания законодателя, что на практике порождает многочисленные спорные ситуации. Так, в ЖК РФ лишь фрагментарно регламентируются вопросы образования и прекращения деятельности жилищных кооперативов. Значительными пробелами характеризуется регулирование отношений членства в жилищных кооперативах и проживания граждан в кооперативных домах.

Судебные органы неоднократно обращались к спорным вопросам, возникающим в сфере жилищной кооперации. Тем самым правоприменительная практика вскрывала определенные недостатки в толковании и применении норм права, регулирующих отношения с участием жилищных кооперативов.

Комплекс норм, регулирующих отношения по созданию и деятельности жилищных кооперативов, составляет структурное образование общей части гражданского права, которое по своему функциональному назначению входит в субинститут потребительского кооператива гражданско-правового института юридического лица и образует отдельный субсубинститут жилищного кооператива. В свою очередь нормы данного субсубинстатута дифференцируются на два содержательных блока:

1) нормы, устанавливающие правовой статус кооператива;

2) нормы, устанавливающие правовой статус члена кооператива.

Функционирование данного субсубинститута основано на общеправовых, гражданско-правовых, а также на собственных принципах, к которым относятся:

1) принцип целевой направленности деятельности жилищного кооператива, суть которого состоит в том, что деятельность жилищного кооператива ограничена специальными целями - удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также управлением жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1 ст. ПО ЖК

РФ);

2) принцип удовлетворения жилищных потребностей членов жилищных кооперативов на возмездных началах, заключающийся в том, что члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ);

3) принцип изменения статуса члена жилищного кооператива, согласно которому при полной выплате паевого взноса членом кооператива правоотношение пользования жилым помещением, предоставленным кооперативом данному члену, перерастает в правоотношение собственности (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Граждане могут осуществлять право на жилище в жилищных кооперативах в различных юридических формах.

Во-первых, на основании критерия нормативно-правовой основы, регулирующей процедуру получения жилья, выявлены публично-правовые формы обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан жилыми помещениями в домах жилищных кооперативов (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ) и гражданско-правовые формы самостоятельной реализации права на жилище в жилищных кооперативах. Во-вторых, руководствуясь критерием характера оснований возникновения права пользования жилым помещением, определены основные и производные формы осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. В-третьих, исходя из критерия особенностей возникновения и развития жилищных правоотношений, установлены вещные и обязательственно-вещные формы осуществления гражданами права на жилище в жилищных кооперативах.

Членское правоотношение в жилищном кооперативе характеризуется как единая гражданско-правовая форма общественного отношения между кооперативом и его участником, содержание которой составляют права и обязанности указанных лиц имущественного и неимущественного (организационного) порядка по поводу предоставления члену кооператива жилого помещения, пользования им, обеспечения сохранности и функционирования данного жилого помещения.

Закономерность развития членского правоотношения заключается в том, что для возникновения субъективного права на жилое помещение требуется не только акт приема в члены кооператива, но и совокупность других юридических фактов (юридический состав). С момента приобретения статуса члена кооператива право на жилище из элемента гражданской правоспособности перерастает в правомочие на получение в пользование конкретного жилого помещения, которое при наступлении определенных юридических фактов (внесения членом кооператива паевого взноса (части паевого взноса), завершения строительства (приобретения) жилого дома, предоставления кооперативом члену кооператива конкретного жилого помещения) трансформируется в субъективное право пользования жилым помещением.

Окончательное формирование членского правоотношения происходит в момент вынесения общим собранием жилищного кооператива решения о предоставлении жилого помещения члену кооператива.

Именно с этого момента субъективное право на жилое помещение становится полнообъемным, включающим в себя не только правомочия требования совершения действий другим лицом (кооперативом) и правомочия на защиту, но и правомочия на собственные действия, состоящие во вселении в жилое помещение и пользовании им.

К юридико-фактическим основаниям изменения членского правоотношения в жилищном относится раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи пайщика, переустройство и перепланировка жилого помещения (не во всех случаях), выбытие члена семьи пайщика, выплата членом кооператива паевого взноса в полном размере.

Юридико-фактическими основаниям прекращения членского правоотношения в жилищном кооперативе, помимо обозначенных в ст. 130 ЖК РФ, являются: обращение взыскания на пай и снос многоквартирного дома, принадлежащего кооперативу.

К распорядительным правомочиям члена жилищного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, в отношении предоставленного ему кооперативом жилого помещения помимо правомочий, прямо предусмотренных нормами жилищного права (право на вселение временных жильцов, раздел и сдачу в наем жилого помещения), следует относить правомочия, не предусмотренные нормами жилищного права, но вытекающие из аналогии закона, регулирующего сходные отношения социального найма (право на вселение других граждан в качестве членов семьи, переустройство и перепланировка жилого помещения).

Понятие паевого фонда жилищного кооператива как суммарной денежной оценки паевых взносов, внесенных членами кооператива на определенную дату, а также приобретенного на эти средства имущества кооператива, на основании которой определяется право члена кооператива на пай, отражающее степень его имущественного участия в деятельности кооператива по приобретению (строительству) жилого дома и обязывающее кооператив предоставить ему во владение и пользование жилое помещение, соответствующее по цене

размеру пая.

Правоотношение в сфере удовлетворения жилищных потребностей с участием лица, не являющегося членом жилищного кооператива, представляет собой гражданско-правовую форму жилищного отношения по предоставлению соответствующему лицу (члену семьи пайщика, наследнику, поднанимателю, временному жильцу, ссудополучателю) жилого помещения, принадлежащего кооперативу, и (или) пользованию им, содержание которой составляют имущественные права и обязанности. Данное правоотношение в зависимости от характера субъективных прав по поводу жилого помещения, принадлежащего кооперативу, может быть вещным (с участием членов семьи пайщика, временных жильцов), обязательственно-вещным (с участием нанимателей, ссудополучателей) либо наследственным.

Право пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика, изначально возникая как вторичное, производное от права члена кооператива, в дальнейшем в определенной степени носит самостоятельный характер, не зависящий от воли члена кооператива. Относительная самостоятельность права пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика проявляется в том, что, во-первых, с момента заселения он приобретает равное с членом кооператива право пользования жилым помещением, принадлежащим кооперативу; во-вторых, утрата семейно-правовой связи сама по себе не влечет прекращения права пользования кооперативным жилым помещением для бывшего члена семьи члена кооператива; в-третьих, в отдельных случаях право пользования жилым помещением кооператива должно сохраняться за членами семьи члена кооператива и после выбытия последнего из кооператива (в частности, при исключении члена из кооператива за грубое неисполнение им своих обязанностей, реализации преимущественного права на вступление в кооператив члена семьи члена кооператива в случае добровольного выхода последнего из кооператива).

Жилищная кооперация, впервые возникнув в Англии и Германии, получила закрепление в порядках и других стран. В настоящее время она характеризуется следующими чертами. Во-первых, создание кооперативов происходит по инициативе отдельных граждан и юридических лиц без какого-либо государственного вмешательства. Во-вторых, им предоставляется государственная поддержка в виде передачи земельных участков под застройку за низкую плату или бесплатно, государственные субсидии и/или коммерческие кредиты под государственные гарантии, налоговые льготы. В-третьих, жилищные кооперативы за рубежом, как правило, действуют на бесприбыльной (некоммерческой) основе с целью предоставления недорогого и качественного жилья своим членам. В-четвертых, управление построенными (приобретенными) домами жилищные кооперативы осуществляют либо самостоятельно, либо передают дома в управление и эксплуатацию другим специализированным управляющим компаниям. В-пятых, жилищные кооперативы, как правило, остаются собственниками жилых помещений в построенных (приобретенных) ими многоквартирных домах. Каждый член кооператива приобретает долю (пай) в кооперативе и право постоянного проживания, но не приобретает права собственности на это жилое помещение.

Правовое регулирование жилищной кооперации в России, отражая динамику развития общественных отношений и науки гражданского и жилищного права, стремящейся поставить эти отношения в правовые рамки, претерпело изменение сообразно политическому и экономическому уровню развития страны. Периодизация истории правовой регламентации указанных социальных связей и научных взглядов по этому вопросу может быть проведена по различным основаниям, в частности, развитие законодательства о жилищной кооперации, обусловленное эволюцией государственной политики в решении жилищной проблемы населения, и формирование правовых концепций доктриналыюго ее разрешения.

Комплекс норм, регулирующих отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, составляет структурное образование общей части гражданского права, которое по своему функциональному назначению входит в субинститут потребительского кооператива гражданско-правового института юридического лица и образует отдельный субсубинститут жилищного кооператива. В свою очередь нормы данного субсубинститута подразделяются на два содержательных блока:

1) устанавливающие правовой статус кооператива;

2) устанавливающие правовой статус члена кооператива.

Функционирование данного субсубинститута основано на общеправовых, гражданско-правовых, а также на собственных принципах, к которым относятся:

1) принцип целевой направленности деятельности жилищного кооператива, суть которого состоит в том, что деятельность жилищного кооператива ограничена специальными целями — удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также управлением жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1ст. ПО ЖК РФ);

2) принцип удовлетворения жилищных потребностей на возмездных началах, заключающийся в том, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ);

3) принцип изменения статуса члена жилищного кооператива, согласно которому при полной выплате паевого взноса членом кооператива правоотношение пользования жилым помещением, предоставленным кооперативом данному члену, перерастает в правоотношение собственности (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Особенности создания конкретного юридического лица, в том числе жилищного кооператива, обусловлены составом и количеством его учредителей, а также специфическими требованиями действующего законодательства. В соответствии с нормами гражданского права учредителями (участниками) жилищных кооперативов могут выступать не только граждане, но и юридические лица (п. 1 ст. 116 ГК РФ, ч. 1 ст. 110 ЖК РФ). Однако правовая природа любого кооператива, в том числе жилищного (жилищно-строительного), обусловлена участием в них именно граждан. Участие юридических лиц в деятельности жилищного кооператива следует признать исключительным явлением, которое все же должно быть направлено на удовлетворение потребностей граждан в жилище, а не на извлечение прибыли юридическими лицами путем инвестирования средств в строительство (покупку) жилого дома с целью последующей пере продажи пая либо квартиры. ЖК РФ предусматривает лишь один способ реорганизации жилищного кооператива - в форме преобразования в товарищество собственников жилья (ст. 122). Однако это не означает, что реорганизация кооператива не может осуществляться в других формах. Анализ специальных законов, посвященных правовому положению отдельных видов потребительских кооперативов, показывает, что в них имеются нормы, раскрывающие либо допускающие возможность реорганизации в предусмотренных гражданским законодательством формах. Право принятия решения о реорганизации (кроме преобразования) в отсутствие такого императивного правила может быть предоставлено уставом правлению кооператива, что следует расценивать как нарушение принципа кооперативной демократии.

Помимо основной цели деятельности - удовлетворение потребностей граждан в жилье, жилищные кооперативы также служат достижению дополнительной цели - управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Учитывая то, что основным источником финансирования деятельности кооператива являются паевые и иные взносы его членов, то правило об обязательном указании в уставе кооператива целей деятельности кооператива имеет первостепенное значение, позволяя разграничивать уставную и внеуставную деятельность кооператива, законность установления и взимания органами управления кооперативом тех или иных видов взносов.

В отличие от цели предмет деятельности жилищного коператива в уставе может быть очерчен лишь путем указания на основные виды деятельности, осуществляемые кооперативом. Но указание исчерпывающего перечня видов деятельности, осуществляемых кооперативом, является излишним, способно повлечь затруднения в процессе достижения поставленных перед ним целей, поскольку такое ограничение не отвечает потребностям гражданского оборота, лишает юридическое лицо всякой маневренности.

Разграничение между жилищным кооперативом в работе проводится по основному виду деятельности, осуществляемому тем или иным кооперативом. В зависимости от способа достижения основной цели, различаются жилищные кооперативы, которые приобретают многоквартирный дом посредством заключения договора купли-продажи, которых право собственности на дом возникает в результате участия в сделках по строительству жилья. Поэтому в уставе соответствующего кооператива достаточно указания на то, каким способом кооператив будет приобретать жилой дом для своих членов. Вместе с тем учредители (участники) кооператива могут конкретизировать сферу деятельности организации путем указания в уставе алгоритма действий кооператива, направленных на приобретение дома.

Основу имущественной самостоятельности жилищного кооператива составляет его паевой фонд, который создается за счет паевых взносов членов кооператива. Учитывая то обстоятельство, что за счет средств паевого фонда происходит приобретение жилых помещений в пользование, а затем и в собственность членов жилищного кооператива, раскрытие категории паевого фонда и адекватное восприятие ее законодателем является важной гарантией осуществления права на жилище на основе участия в жилищных кооперативах. В юриспруденции не проводится различие между паевым фондом кооператива, уставным капиталом хозяйственного общества и уставным фондом государственного и муниципального унитарного предприятия. Чаще всего имущественная основа деятельности кооператива раскрывается через категорию уставного капитала юридического лица. Между тем, данные категории имеют различия по структуре, порядку образования и функциональному назначению.

В юридической литературе высказаны различные мнения относительно структуры паевого фонда жилищного кооператива.

Так, Е.Н. Гендзехадзе считает, что паевой фонд включает не только денежные средства, внесенные пайщиками, но и возведенные на данные средства объекты. Э.Б. Лыкова полагает, что паевой фонд жилищного кооператива состоит из собственных и заемных средств. А.А. Собчак, В.Ф. Яковлева и Н.Д. Егоров под паевым фондом понимают лишь те денежные средства, поступившие в кооператив в виде паевых взносов его членов и начислений на них, которые еще не израсходованы на приобретение (строительство) натурально-вещественного имущества. Между тем, обосновывается, что паевой фонд жилищного кооператива – это суммарная денежная оценка паевых взносов, внесенных членами кооператива на определенную дату, а также приобретенного на эти с средства имущества кооператива, на основании которой определяется право члена кооператива на пай, отражающее степень его имущественного участия в деятельности кооператива по приобретению жилого дома и обязывающее кооператив предоставить ему во владение и пользование жилое помещение, соответствующее по цене размеру пая.

Помимо денежных средств и иных материальных ресурсов, вносимых членами жилищного кооператива в качестве паевых взносов, уставами конкретных кооперативов может быть предусмотрено внесение членами кооперативов взносов в иные специальные фонды, предназначенные для финансирования строго определенных целей и нужд кооператива, таких, например, как резервный фонд, ремонтный фонд, фонд благоустройства придомовой территории и т.д.

Жилищный кооперативы, подобно иным юридическим лицам, реализуют свою дееспособность посредством создаваемых ими органов, правовая регламентация деятельности которых недостаточна, что способно на практике привести к ущемлению прав и интересов членов кооперативов.

Закрепленное в Конституции Российской Федерации право на жилище при наличии нормативно-правовых, правосубъектных и юридико-фактических оснований находит свое воплощение в субъективных правах различного рода, процесс реализации которых обозначается законодателем единым понятием «осуществление права на жилище».

Под формами (способами) осуществления гражданами права на жилище понимаются их осознанные волевые действия, направленные на реализацию предусмотренных нормами права возможностей на получение жилья и пользование им в рамках соответствующих правоотношений.

Граждане могут осуществлять право на жилище в жилищных кооперативах в различных юридических формах (правоотношениях). Дифференциация данных форм проведена как с учетом формальных аспектов, отражающих особенности процесса получения жилого помещения в пользование, так и с учетом содержательных аспектов, отражающих особенности права пользования жилыми помещениями.

Создание и функционирование жилищных кооперативов обусловлено целью удовлетворения жилищных потребностей их членов. Но относительно юридической природы обозначенных правоотношений среди ученых не существует единого мнения. Так, многие авторы указывают на сложный, комплексный характер отношений, складывающихся внутри жилищного кооператива, и соответственно выделяют различные группы внутрикооперативных правоотношений: личные и имущественные правоотношения (Ш.Б. Чиквашвили), организационные, жилищные и паевые (финансовые) правоотношения (Е.Н. Гендзехадзе, Э.Б. Лыкова, О.В. Лебедева), обязательственные и организационные (корпоративные) правоотношения (СВ. Тычинин, Е.М. Подрабинок). Некоторые авторы, напротив, полагают, что право на жилище осуществляется в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе в правовой форме единого правоотношения (П.В. Крашенинников).

Социально-экономическая сущность отношений членства в жилищном кооперативе состоит в том, член кооператива в результате внесения денежных средств в паевой и иные фонды кооператива получает от последнего в пользование, а затем и в собственность жилое помещение. Другие лица, имеющие имущественную либо личную неимущественную связь с членом кооператива, одновременно с членом кооператива либо при наступлении определенных жизненных обстоятельств получают возможность проживать в данном жилом помещении.

Обращаясь к легальной интерпретации членских правоотношений, законодатель характеризует данные отношения как обязательственные. Согласно п. 2 ст. 48 ГК РФ потребительские кооперативы, в том числе и жилищные, относятся к организациям, в связи с образованием имущества которых их учредители (участники) имеют обязательственные права.

Член жилищного кооператива, внесший паевой взнос, приобретает право на пай (ст. 125 ЖК РФ), содержание которого образуют правомочия имущественного характера, основным из которых является право получения и пользования жилым помещением.

Помимо прав обязательственного порядка член кооператива обладает правами иного свойства, которые обозначаются в литературе как организационные (управленческие, корпоративные). Соответствующая правовая связь, возникающая по поводу участия члена (участника) организации в управлении ее делами, получила различную оценку в цивилистике. Не соглашаясь с теориями имущественной (Е.А. Суханов) и личной неимущественной (С.Н. Братусь) правовой природы подобных правоотношений, автор полагает, что право на участие в управлении юридическим лицом составляет содержание гражданско-правового неимущественного организационного правоотношения (О.А. Красавчиков).

Другой разновидностью правоотношений в сфере удовлетворения жилищных потребностей в жилищных кооперативах являются правовые связи с участием лиц, не являющихся членами кооператива, по поводу владения и (или) пользования жилыми помещениями, принадлежащими кооперативу или предоставленными кооперативом своим членам.

Главной особенностью этих правоотношений является то, что они производны и зависимы от членских правоотношений и семейных связей, а в ряде случаев и от иных юридически значимых обстоятельств. По своему юридическому содержанию и природе данные правоотношения являются гражданско-правовыми жилищными отношениями, так как права и обязанности их участников складываются лишь в связи с предоставлением и (или) пользованием жилыми помещениями, принадлежащими кооперативу, и в отличие от прав и обязанностей сторон членского правоотношения не включают в себя неимущественный (организационный) компонент. Данные правоотношения неоднородны и в зависимости от субъектного состава, оснований возникновения и содержания дифференцируются на правоотношения с участием членов семьи члена кооператива, правоотношения, возникающие в результате наследованиям пая умершего члена кооператива, и правоотношения, возникающие из двусторонних сделок членов кооператива с третьими лицами (поднаниматели, временные жильцы и ссудополучатели).

В зависимости от характера субъективных прав по поводу жилого помещения, принадлежащего кооперативу, правовые связи с участием лиц, не являющихся членами жилищного кооператива, могут быть вещными (с участием членов семьи пайщика, временных жильцов),обязательственно-вещными (с участием поднанимателей, ссудополучателей),а также наследственными (с участием наследников пайщиков).

Мнения ученых-специалистов в области жилищного права о том, какие юридические факты лежат в основании возникновения внутрикооперативного членского жилищного правоотношения, условно можно разделить на две группы. Первая группа авторов (И.И. Ларкин, И.Б. Марткович, Ш.Д. Чиквашвили) полагают, что с момента приема в члены кооператива жилищное правоотношение является полностью сформированным и такие юридически значимые действия, как уплата паевого взноса, решение общего собрания о предоставлении жилого помещения члену кооператива, являются не чем иным, как действиями по исполнению обязанностей, составляющих содержание данного правоотношения. Другие исследователи (Ю.Г. Басин, Е.Н. Гендзехадзе, И.С. Курбанова) считает, что одного факта вступления в члены кооператива недостаточно для возникновения жилищного правоотношения, помимо членства требуются и другие предпосылки для возникновения права на жилое помещение.

Теоретически обоснованным представляется следующее положение: закономерность развития членского правоотношения состоит в том, что для возникновения субъективного права на жилое помещение требуется не только акт приема в члены кооператива, но и ряд других юридических фактов. С момента приобретения статуса члена кооператива право на жилище из элемента гражданской правоспособности перерастает в правомочие на получение в пользование конкретного жилого помещения, которое при наступлении определенных юридических фактов способно трансформироваться в субъективное право пользования жилым помещением.

Сообразно этому возникновение членского жилищного правоотношения обусловлено юридическим составом, состоящим из таких юридических фактов, как акт вступления в члены кооператива, выплата обусловленной части паевого взноса, решение общего собрания жилищного кооператива о предоставлении жилого помещения.

В зависимости от наступления определенных юридических фактов выделяются следующие моменты формирования у члена кооператива субъективного права на жилое помещение:

1) вступление в члены кооператива - с этого момента право на жилище как элемент правоспособности преобразовывается в субъективное право, существующее, однако, в незавершенном виде, как правомочие;

2) выплата определенной части паевого взноса — означает, что правомочие на получение жилого помещения становится правопритязанием, подкрепленным правом требования предоставления жилого помещения и обеспеченным силой государственного принуждения;

3) вынесение общим собранием кооператива решения о предоставлении члену кооператива жилого помещения после завершения строительства (приобретения) жилого дома знаменует собой возникновение у последнего права на конкретное жилое помещение.

В содержании членского правоотношения после предоставления кооперативом жилого помещения своему члену возникает право последнего по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, принадлежащим кооперативу. Некоторые авторы полагают, что данное право имеет вещно-правовой характер (Е.В. Богданов, Л.Ю. Грудцына, Н.А. Волкова). В юридической литературе существует и противоположная точка зрения, согласно которой права и обязанности члена кооператива по пользованию кооперативным жильем, будучи относительными, тяготеют к обязательственным правам (Е.Н. Гендзехадзе, Ю.К. Толстой, Д.А. Формакидов). Также вы

сказано мнение о том, что правоотношения, связанные с использованием кооперативных жилых помещений, содержат в себе черты вещных и обязательственных, активных и пассивных отношений (Э.Б. Лыкова).

При исследовании вопроса о характере социальных связей, возникающих в кооперативе по поводу жилища, следует исходить из того, что право члена кооператива на жилое помещение в своем развитии проходит стадии правопритязания на жилое помещение и правообладания им. Правопритязание на жилое помещение, возникающее с момента выплаты членом кооператива обусловленной части паевого взноса, носит обязательственный характер, поскольку может быть реализовано только посредством совершения активных действий жилищным кооперативом, который должен вынести решение о предоставлении жилого помещения и фактически передать жилое помещение члену кооператива. Правообладание жилым помещением, возникающее с момента вынесения решения о предоставлении члену кооператива жилого помещения, заключается в том, что член кооператива своими собственными действиями без какого-либо содействия со стороны иных лиц удовлетворяет свою потребность в жилище, что позволяет квалифицировать его как вещное правомочие.

Таким образом, содержание членского правоотношения составляют правомочия обязательственного характера, связанные с правом требования предоставления жилого помещения, и вещные правомочия члена кооператива по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, принадлежащим кооперативу.

Распорядительные правомочия члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, состоят из правомочий, прямо предусмотренных нормами жилищного права (вселение временных жильцов, раздел жилого помещения и сдача его в наем), и правомочий, не предусмотренных нормами жилищного права, но вытекающих по аналогии из норм жилищного права, определяющих права нанимателя по договору социального найма (вселение в жилое помещение членов семьи, переустройство и (или) перепланировка занимаемого жилого помещения).

К основаниям изменения членского правоотношения относится раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, вселение в жилое помещение лица в качестве члена семьи члена жилищного кооператива, переустройство и перепланировка жилого помещения (не во всех случаях), выбытие члена семьи члена кооператива, выплата членом кооператива паевого взноса в полном размере.

Содержание членского правоотношения после выплаты паевого взноса составляют обязанности члена кооператива по участию в содержании общего имущества многоквартирного дома и права по участию в управлении данным имуществом. Права и обязанности, связанные с вопросами владения, пользования, распоряжения, содержания жилого помещения, поступившего в собственность члена кооператива, перестают быть «внутренними» в силу прекращения обязательственно-правовой связи по поводу данной части объекта жилищного правоотношения.

Помимо юридических фактов, предусмотренных ст. 130 ЖК РФ, к основаниям прекращения членского правоотношения в работе отнесены обращение взыскания на пай и снос многоквартирного дома, в котором проживает член жилищного кооператива.

Процедура вселения лица в качестве члена семьи пайщика как совокупность юридически значимых действий различается в зависимости от того, на какой стадии членского правоотношения пайщик изъявляет волю на совместное проживание с лицом в кооперативном жилом помещении. Член кооператива может выразить согласие на проживание другого лица в предназначенном ему жилом помещении как на стадии формирования членского правоотношения, до получения жилого помещения, так и на стадии пользования предоставленным кооперативом жилым помещением.

Юридическими фактами, обусловливающими в совокупности возникновение жилищного правоотношения с участием члена семьи пайщика на этапе формирования членского правоотношения, являются согласие члена кооператива на вселение лица в качестве члена его семьи, согласие самого вселяемого, а также фактическое действие по вселению в предоставленное кооперативом жилое помещение.

В заявлении о приеме в члены кооператива членом кооператива могут быть указаны любые лица, имеющие с ним семейно-правовую связь, безотносительно от факта совместного проживания.

Условия возникновения жилищного правоотношения с участием члена семьи пайщика на этапе пользования кооперативным жилым помещением членом кооператива и иными членами его семьи, вселившимися ранее, зависят от наличия у вселяемого лица определенной семейно-правовой связи с членом кооператива. Для возникновения у супруга, совершеннолетних детей и родителей пайщика права пользования жилым помещением требуются в совокупности три юридических факта (юридический состав). Первые два из них представлены односторонними сделками - согласием на вселение в жилое помещение, во-первых, члена кооператива, и, во-вторых, членов семьи пайщика, совместно с ним проживающих, в том числе временно отсутствующих. Завершает юридический состав юридический поступок - фактическое действие по реальному вселению гражданина в жилое помещение.

В случае вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов семьи пайщика помимо трех указанных выше юридически значимых фактов также требуется предварительное согласие кооператива. А при вселении несовершеннолетних детей пайщика основание возникновения у них права проживания должно обуславливаться лишь действием законного представителя несовершеннолетнего по вселению несовершеннолетнего в предоставленное члену кооператива жилое помещение.

Право пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика, изначально возникая как вторичное, производное от права члена жилищного кооператива, в дальнейшем в определенной степени приобретает самостоятельный характер, не зависящий от воли члена кооператива. Относительная самостоятельность права пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика проявляется в том, что,

- во-первых, с момента заселения он приобретает равное с членом кооператива право пользования жилым помещением, принадлежащим кооперативу;

- во-вторых, утрата семейно-правовой связи сама по себе не влечет у бывшего члена семьи члена кооператива прекращения права пользования кооперативным жилым помещением;

- в-третьих, в отдельных случаях право пользования жилым помещением кооператива должно сохраняться за членами семьи члена кооператива и после выбытия последнего из кооператива (в частности, при исключении члена из кооператива за грубое неисполнение им своих обязанностей, реализации преимущественного права на вступление в кооператив члена семьи члена кооператива в случае добровольного выхода последнего из кооператива).

Анализируя норму ст. 131 ЖК РФ, регулирующую право наследования пая, наследник, проживавший совместно с наследодателем в кооперативном жилом помещении, не обладает преимущественным правом на вступление в члены кооператива перед наследником, не проживавшим совместно с наследодателем.

 В этой части ст.131 ЖК РФ не согласуется с ч. 3 ст. 1168 ГК РФ, в которой установлено, что наследники, проживавшие в жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения. В связи с этим автор обосновывает, что факт совместного проживания должен быть предусмотрен в ЖК РФ в качестве одного из общих условий возникновения преимущественного права наследования пая в жилищном кооперативе.

По результатам анализа правовых норм и доктринальных суждений обоснованно, что членом кооператива может стать только один из нескольких наследников.

Остальные наследники могут либо остаться проживать в качестве членов семьи нового пайщика,  либо получить компенсацию стоимости унаследованной части пая.

Несовершеннолетнее лицо, являющееся наследником пая, может стать членом кооператива при условии, что от его имени и в его интересах необходимые юридические и фактические действия будет совершать законный представитель.

В ч. 3 ст. 128 ЖК РФ оговаривается, что сдача внаем жилого помещения осуществляется по правилам, установленным для поднайма в рамках договора социального найма, что представляется не совсем правильным исходя из существа складывающихся правоотношений. Эксперты полагают, что подлинный смысл ст. 128 ЖК РФ заключается в том, что данной нормой в зависимости от субъекта распоряжения предусматривается не одна, а две договорные формы передачи кооперативного жилого помещения во временное владение и пользование за плату.

Во-первых, это договор, заключаемый членом кооператива, и, во-вторых, договор по сдаче внаем жилого помещения самим кооперативом.

Договор по возмездной передаче членом кооператива квартиры в доме жилищного кооператива должен квалифицироваться как особый договор найма. Несмотря на то, что на соответствующие отношения регулируются по правилам, предусмотренным для регулирования отношений поднайма, данный договор не может характеризоваться как поднаем, поскольку кооператив не является наймодателем, а член кооператива - нанимателем. Нельзя характеризовать данный договор и как вытекающий из отношений коммерческого найма, поскольку положения главы 35 ГК РФ не распространяются на него.

Правоотношение по сдаче внаем жилого помещения самим кооперативом по своей правовой природе наиболее близко к правоотношению краткосрочного коммерческого найма (ч. 2 ст. 683 ГК РФ), поскольку распорядителем здесь выступает собственник - кооператив.

ЧАСТЬ II (аналитическая)

Жилищные кооперативы в Российской Федерации существуют в трех видах:

- жилищный кооператив ЖК;

- жилищно-строительный кооператив ЖСК;

- жилищно-накопительный кооператив ЖНК.

Все три формы имеют схожие по своей деятельности обязательства, однако имеют и существенные различия.

Так ЖК и ЖСК создаются с целью приобретения и строительства жилья конкретного дома, при чем,  ЖК покупает уже сданный в эксплуатацию дом или квартиру, а ЖСК организует строительство дома своими силами. Взносы членов ЖНК предназначены для накопления и покупки квартир.

Жилищный кооператив «Бест Вей» создан в организационно-правовой форме потребительского кооператива (подпункт 1 пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации) с определением его вида как жилищный кооператив (раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации). Соответственно, правовое положение Жилищного кооператива «Бест Вей» определяется Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части, не противоречащей положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Согласно пункту 2 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При этом согласно пункту 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Организация и деятельность жилищных кооперативов регламентирована положениями статей 123.1 -123.3параграфа 6 главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации и разделом V Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищный кооператив «Бес Вей» создан как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов жилищного кооператива в жилье путем объединения членами паевых взносов.

Деятельность жилищного кооператива заключается в приобретении за счет паевых взносов членов жилищного кооператива жилых объектов недвижимости в целях передачи их в пользование исключительно для проживания, а после внесения в полном размере паевых и иных взносов, предусмотренных Уставом – в собственность членам жилищного кооператива.

Деятельность Жилищного кооператива регулируется параграфом 6 Главы 4 Гражданского кодекса РФ, разделом V Жилищного кодекса РФ, внутренними регламентами и документами жилищного кооператива, принятого органами жилищного кооператива в соответствии с их компетенцией.

Отношения между жилищным кооперативом и его членами возникают на основе членства в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов Российской Федерации, устава жилищного кооператива.

Жилищный кооператив вправе оказывать своим членам юридическую и консультативную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности жилищного кооператива и не противоречащие законодательству Российской Федерации услуги.

Жилищный кооператив организует свою деятельность во взаимодействии с органами власти, управления министерства юстиции, кредитными, финансовыми, страховыми, риэлтерскими, девелоперскими, строительными и оценочными организациями и учреждениями, общественными организациями, международными и зарубежными организациями, а так же с другими юридическими и физическими лицами, согласно законодательству Российской Федерации.

Жилищный кооператив не несет ответственности по обязательствам государства, его органов, организаций, третьих лиц, равно как и государство не отвечает по обязательствам жилищного кооператива. Обязательные правоотношения жилищного кооператива с органами власти и местного самоуправления, иными юридическими лицами определяются в гражданско-правовом порядке.

Имущество жилищного кооператива формируется за счет паевых взносов пайщиков жилищного кооператива, целевых взносов, доходов, полученных от осуществляемой жилищным кооперативом предпринимательской деятельности, которая служит достижению уставных целей, ради которых жилищный кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных, не запрещенных законом источников.

Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему имуществом, на которое, по законодательству Российской Федерации, может быть обращено взыскание.

Жилищный кооператив не отвечает по обязательствам своих пайщиков.

Ответственность пайщиков по обязательствам жилищного кооператива определяется уставом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и гражданским кодексом РФ.

Жилищный кооператив зарегистрирован в установленном Законом порядке и осуществляет свою деятельность в строгом соответствии с законами Российской Федерации.

Банк России является органом, осуществляющим регулирование, контроль и надзор в сфере финансовых рынков за некредитными финансовыми организациями и (или) сфере их деятельности в соответствии с федеральными законами.

В статье 76.1 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» указаны лица, которые отнесены к некредитным финансовым организациям. Жилищные кооперативы в данный перечень не включены.

В процессе экспертных действий в Центральный Банк Российской Федерации , руководителю департамента противодействия недобросовестным практикам Лях В.В. был направлен официальный запрос за № 34-02/19 от 12.02.2019 года на предмет наличия в деятельности ЖК «Бест Вей» признаков «финансовой пирамиды» с представлением всех необходимых документов и материалов являющихся предметом настоящего экспертного исследования и материалах размещенных на официальном сайте ЖК «Бест Вей».

 От Центрального банка Российской Федерации был получен официальный ответ № 39-3-3/Б60 от 20.03.2019 года за подписью Директора департамента противодействия недобросовестным практикам Лях В.В. о том, что жилищный кооператив «Бест Вей не является, ввиду своей организационно-правовой формы и деятельности, организацией поднадзорной Баку России организацией, в связи с чем у банка России отсутствуют права применения к вышеуказанной организации мер надзорного реагирования. По смыслу письма так же следует, что каких либо незаконных действий в деятельности ЖК «Бест Вей» не выявлено, т.к. в случае выявления таковых Банком России в деятельности какой-либо организации или публичного проекта признаков «финансовой пирамиды» информация об этом направляется в уполномоченные государственные органы для рассмотрения и принятия решения в соответствии с законодательством Российской Федерации (приложение ).

В процессе экспертных действий в Федеральную службу по финансовому мониторингу директору Чиханкину Ю.А. был направлен официальный запрос за № 39-03/19 от 19.03.2019 года на предмет наличия в деятельности ЖК «Бест Вей» признаков «финансовой пирамиды» с представлением всех необходимых документов и материалов являющихся предметом настоящего экспертного исследования и материалах размещенных на официальном сайте ЖК «Бест Вей».

В процессе экспертных действий от Федеральной службы по финансовому мониторингу   получен официальный ответ № 18-04-10/3549 от 30.04.2019 года за подписью заместителя Межрегионального управления по Северо-Западному Федеральному округу Ф.К. Иванова с разъяснением о отсутствии подведомственности в деятельности ЖК «Бест Вей» мер надзорного реагирования со стороны Росфинмониторинга , так как в целях выполнения возложенных на Росфинмониторинг задач и функций, он осуществляет, в частности, сбор, обработку и анализ информации, представляемой определенными организациями исключительно в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (приложение).

ЖК «Бест Вей» имеет высокую профессиональную оценку своей профессиональной деятельности в Российской Федерации и за рубежом.

Деятельность ЖК «Бест Вей» и его социальные программы имеют широкое освещение в центральных государственных средствах массовой информации, в том числе со стороны депутатов Государственной Думы и сенаторов РФ, Общественной палаты РФ и многих других.

Деятельность ЖК «Бест Вей» в части применения инновационных форм удовлетворения социальных потребностей граждан является открытой и представлена к публичной оценке ведущими аналитическими и экспертными сообществами.

Несмотря на позитивные показатели деятельности ЖК «Бест Вей» и положительные факторы развития организации в части финансово-хозяйственной деятельности и удовлетворении социальных потребностей широких групп населения являющихся пайщиками кооператива в средствах массовой информации через интернет регулярно производится агрессивный «вброс» информации о наличии в действиях ЖК «Бест Вей» признаков финансовой «финансовой пирамиды», что неизбежно приведет к прекращению деятельности организации и возникновению долговых обязательств перед пайщиками кооператива нереальным к взысканию. ЖК «Бест Вей» добровольно обратилось с письмом в НП «Совет экономической безопасности» с просьбой провести экспертные исследования по вопросу соответствия (несоответствия) деятельности ЖК «Бест Вей» признакам «финансовой пирамиды».

 

Информационный блок о деятельности ЖК «Бест Вей» представлен

следующими официальными публичными документами и материалами:

Как это работает

1. Вступление в кооператив. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Для вступления в ЖК необходимо написать заявление и внести вступительный взнос. 2. Необходимо внести определенную долю от ориентировочной стоимости жилья. 3. Недостающую сумму денежных средств для приобретения жилья добавит кооператив из своего паевого фонда и приобретёт для пайщика объект недвижимости, оформив её в свою собственность до полного погашения пайщиком задолженности перед кооперативом за приобретенный для него объект недвижимости 4. Приобретенный объект недвижимости передается в пользование члену ЖК, для которого он приобретался 5. Пайщик осуществляет выплаты согласно графику платежей до полного погашения задолженности перед кооперативом. После чего объект недвижимости передается пайщику в собственность. 6. Когда долг полностью погашен, член кооператива получает право оформить недвижимость в свою собственность. 7. До приобретения объекта недвижимости в собственность ЖК пайщик вносит ежемесячный паевой взнос (не менее 10 000 руб.) и ежемесячный членский взнос в размере 2000 (две тысячи) руб.

Кооперация

Итак, что же такое «кооперация»?

Кооперация – добровольное объединение людей для решения конкретной задачи. Современное кооперативное движение зародилось в 18 веке, но предпосылки к нему появились намного раньше. Родиной потребительской кооперации стала Англия, производственной – Франция, сельской и бытовой Германия.

За свои 170 лет кооперация в России прошла трудный и сложный путь от первого потребительского общества «Большая артель», созданного в Петровске-Забайкальском ссыльными декабристами, до наших дней.

---

Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 783; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!