Право собственности на имущество, принадлежащее родителям



 

Родители и дети могут иметь имущество, принадлежащее каждому из них на праве собственности. Они могут быть собственниками, имея право общей долевой или совместной собственности, например, на приватизированную квартиру. Если у родителей и детей возникает право общей собственности на какое-либо имущество, их отношения регулируются гражданским законодательством.

Ребенок имеет право на собственные доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на его средства[37]. Гражданское законодательство определяет и права ребенка по самостоятельному распоряжению своим имуществом[38]. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям[39].

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьёй определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ[40] распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка. Следовательно, при отчуждении жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, либо помещения, где проживают (зарегистрированы) несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства[41].

В соответствии со статьей 84 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребёнка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего.

В случае, если ребёнок (опекаемый) живёт с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребёнка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного Главой муниципального образования[42].

Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. В запросе рекомендуется конкретно указывать, в отношении кого потребуется согласие или разрешение, на оформление какой сделки оно необходимо. В запросе указываются адресные данные жилого помещения, которое приобретается или отчуждается, статус несовершеннолетнего по отношению к имуществу (собственник, пользователь, или гражданин, зарегистрированный в установленном законом порядке по данному адресу). В запросе нотариуса следует максимально подробно описать объем имущественных прав несовершеннолетнего в отчуждаемом и приобретаемом жилом помещении, в том числе могут быть определены и конкретные доли жилого помещения, которые должны быть приобретены на имя несовершеннолетнего.

При составлении запроса нотариусу следует учитывать тот факт, что его содержание (в идеале) должно быть воспроизведено в Распоряжении. Это обеспечит синхронную и двустороннюю ответственность (нотариуса и органа опеки и попечительства) за соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего[43].

Текст распоряжения оформляется муниципальными образованиями с учётом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. Распоряжение должно содержать, в частности, следующие реквизиты:

· о кратком содержании документа (заголовок);

· в констатирующей части указывается, на основании чего издаётся распоряжение;

· в резолютивной части полностью прописывается предмет предстоящей сделки, адрес объекта недвижимости, площадь, отношение несовершеннолетнего к предмету сделки (собственник, проживающий, зарегистрированный член семьи и т.д.) и решение муниципального образования по существу: разрешить сделку, дать согласие на её совершение и т. д.;

· в распоряжении указываются Ф.И.О. и телефон исполнителя. Распоряжение оформляется на бланке, ему присваивается исходящий регистрационный номер, в нем также указывается и дата издания. Подпись главы муниципального образования скрепляется печатью.

Один экземпляр подлинника распоряжения остаётся в делах муниципального образования, заявителю выдаётся также подлинник документа, который передаётся нотариусу. В ГУЮ ГБР представляется нотариально заверенная копия вышеназванного распоряжения.

При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В связи с вышеизложенным полагаем, что в том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи.

Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации по пп. 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли-продажи, содержащий условие о переходе права собственности на квартиру к покупателю только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться как сделка, совершенная под отлагательным условием[44].

До выполнения вышеназванных обстоятельств регистрируется договор купли-продажи как сделка, а после выполнения - переход права собственности к покупателю. В силу статей 228, 561 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенных норм обязательства по приобретению в собственность несовершеннолетнего иного жилого помещения будут считаться исполненными с момента государственной регистрации перехода права собственности к несовершеннолетнему на жилое помещение на основании соответствующего договора купли-продажи.

В случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) при условии предоставления несовершеннолетнему права пользования или проживания в другом жилом помещении, документами, подтверждающими исполнение данных обязательств, будут выступать справка формы 9, содержащая сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства, или договор, содержащий условие о предоставлении несовершеннолетнему права пользования (проживания) в другом жилом помещении.

Такое условие будет являться обременением, подлежащим государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150ГК РФ. При этом, если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

В запросе нотариуса и Распоряжении органов опеки и попечительства должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

В случае необходимости разделения долей между членами семьи - родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, - органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу[45].

С учётом требований статьи 185[46] ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

Учитывая, что представительство при оформлении сделок согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ может быть основано на акте органа местного самоуправления, каковыми являются муниципальные образования, полагаем возможным вместо доверенностей издавать распоряжения, в которых определялся бы порядок такого представительства.

В указанных распоряжениях муниципальное образование разрешает представлять интересы несовершеннолетнего (Ф.И.О., число, месяц и год рождения) конкретному лицу: родственнику, не являющегося сособственником совместной собственности, специалисту органа опеки и попечительства или др. В распоряжении отражаются: Ф.И.О. представителя, год рождения, данные паспорта, место проживания и т. д.

Если представляемому ребёнку свыше 14-ти лет, то в распоряжении муниципального образования будет идти речь о разрешении выразить согласие на подписание сделки несовершеннолетним.

Следует отметить, что разрешение муниципального образования на совершение сделки с участием несовершеннолетнего и назначение представителя для обеспечения интересов ребёнка, может быть оформлено единым документом (распоряжением).

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена. Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Поэтому полагаем правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения.

Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам. Ребёнок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя. Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребёнка приобретается на средства законных представителей или других лиц. Если жилое помещение приобретено за счёт средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на её совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения. Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребёнка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи[47].

Однако, если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется.

Для осуществления любой сделки по отчуждению недвижимого имущества в котором проживают несовершеннолетние до 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства. За подписью Главы районной администрации дается постановление разрешающее продажу или скажем мену, при условиях соблюдения сторонами сделки ряда требований. В частности контролируется сохранение за ребенком на приобретаемой жилплощади права собственности, право проживания, жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ущемлены, ребенок не должен потерять в метраже часть причитающейся ему жилплощади и т. д. При этом несовершеннолетние от 14 до 18 лет должны выразить самостоятельно свою волю на отчуждение. Подтвердить это подписями на заявлениях в органы опеки и договорах отчуждения и в ряде иных документов, Сделки с участием несовершеннолетних крайне сложны и имеют повышенное число рисков и особенностей. Лучший способ решения этих проблем - обратится в надежное риэлторское агентство.

Жилье, в котором проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передается им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов и т.д. А там, где живут только несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, - по их заявлению, но с согласия родителей, усыновителей, опекунов и т.д. Для них оформление договора передачи в собственность жилых помещений производится бесплатно. Кроме того, они имеют право на повторную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия[48].

 


Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 73;