Економічні характеристики території



 

Визначення базової вартості земель

Нормативно-методичну базу грошової оцінки земель населених пунктів започатковує Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995р № 213.

В населених пунктах рентний доход виникає перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

На розмір рентного доходу впливають наступні фактори:

1.Місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливостей місцерозташування земельної ділянки в його межах.

2.Рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно - ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту.

3.Характер функціонального використання земельної ділянки.

За Методикою грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

                                              (3.1)

де: Цн - грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки (у гривнях);

В - норматив втрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 кв. м (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земель­ної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

 Коефіцієнт місцерозташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтів:

                                    (3.2)

де  - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу відповідно від місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

 На першому етапі визначається базова-середня для даного міста вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та рівня освоєння та облаштування території (Цнм).

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, що впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища(Цнз).

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення (локальних факторів).

 Витрати на освоєння та облаштування території міста необхідні для визначення середньої вартості земель. До цих витрат включається вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури, які не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах та не включаються показники витрат на спорудження соціальної та виробничої інфраструктури, оскільки саме рівень розвитку комунальної інженерно-транспортної та комунальної інфраструктури найбільше впливає на формування інфраструктурної складової земельної ренти. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом. Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування м.Шпола стали дані замовника та експлуатаційних установ про натуральні та вартісні показники. Більшість показників відновної вартості елементів інфраструктури (вулично-дорожня мережа, санітарна очистка, теплопостачання, озеленення, газопостачання тощо) та інженерної підготовки обраховані за натуральними показниками на дату оцінки 01.01.2012 року з використанням укрупнених показників. Приймаючи до уваги, що повна відновна вартість – це балансова вартість об’єкту на момент його приймання в експлуатацію, яка дорівнює повній кошторисній вартості його будівництва, визначення повної відновної вартості через повну кошторисну вартість будівництва об’єкту в об’ємі на момент оцінки є правомірним.

Для обчислення витрат на освоєння та облаштування з розрахунку на 1 кв.м приймається оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території міста у встановлених межах.

При виконанні нормативної грошової оцінки м.Шпола до оціночної території для визначення витрат на освоєння та облаштування території були включені забудовані землі та землі, які надані для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель, землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами), землі транспорту, землі технічної інфраструктури, землі комерційного використання, землі громадського призначення, землі насаджень загального користування, землі відпочинку, вулиці, кладовища, присадибні ділянки, землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (під господарськими будівлями і дворами).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні витрат на освоєння та облаштування, віднесені: сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок), землі лісів та інших лісовкритих площ, відкриті землі (заболочені і без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом), площі акваторій.

Структура земель міста для розрахунку середньої вартості одного квадратного метра земель визначається за даними форми 6-зем та довідок міської ради.

        

Економіко-планувальне зонування території

Процес рентоутворення в межах населеного міста відбувається на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її землеоціночної структуризації. Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, що впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного міста в цілому до земельної ділянки.

Для проведення пофакторної оцінки якості земель міста здійснюється земельно- оціночна структуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально однорідних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території. Земельно-оціночний район в контексті даної роботи виступає в якості основної робочої одиниці. Площа окремого оціночного району є порівняльною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) індивідуальної забудови.

Площа м. Золотоноша, що взята до розрахунку становить 1453,2913га. Відповідно складена експлікація про склад земель в межах міста з врахуванням всіх змін.

       Всього на території м. Шпола виділено 48 оціночних районів. Графічна схема оціночних районів позначена на карто-схемі (лист 2). Переважна функція використання означена в анкетах експертної оцінки міста та на картосхемі функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони та значення зональних коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту.

Виділені земельно-оціночні одиниці розділяються магістралями загальноміського значення та найважливішими вулицями, смугою відведення залізниці, межами ділянок виробничих підприємств, природними утвореннями (балки, улоговини).

При виконанні розрахунків для визначення економіко-планувальних зон м.Золотоноші враховувалися фактори, важливі для функціонування селища та сільських населених пунктів і відображають особливості умов будівництва:

1. неоднорідність функціонально-планувальних якостей території населеного пункту;

2. доступність до місць прикладання праці, центрів обслуговування, місць відпочинку, центру селища; об’єктів зовнішнього транспорту

3. рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. рівень розвитку сфери обслуговування;

5. екологічна якість території;

6. сприятливість інженерногеологічних умов для будівництва;

7. інженерно – геологічна якість та родючість грунтів для сільського господарства;

8. естетика забудови та середовища;

9. престиж для проживання.

Розрахунок зонального коефіцієнту Км2 та методи оцінки окремих факторів, що впливають на його величину, базуються на методах кваліметрії (науки, предметом якої є оцінка якості). Для кожного фактору або групи факторів розраховується відповідний індекс впливу на цінність території населеного пункту.

При розрахунках індексів виконуються такі умови:

    1) значення індексів розраховується від середнього значення відповідних факторів для оціночних районів;

2) зважування окремих факторів та їх груп базується на методах багатомірної статистики або експертних оцінок вагових коефіцієнтів для кожного фактора в групі та кожної групи в комплексній оцінці;

3) екстремальні значення коефіцієнту Км2 повинні вкладатися в діапазон значень таблиці 1.6 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Одним із важливих факторів, які впливають на цінність того чи іншого оціночного району населеного пункту, є його соціальна привабливість (престижність), котра відтворює задоволеність жителів архітектурно-естетичними, соціально-інфраструктурними, транспортними умовами проживання, розмаїттям місць прикладання праці, рівнем озеленення мікрорайонів, наявністю умов для розвитку дітей, загальним культурним рівнем оточення.

Для оцінки соціально-містобудівної привабливості території оціночних районів міста була застосована експертна оцінка за такими показниками: забезпеченість магазинами продовольчих та промислових товарів; забезпеченість закладами культурно-побутового обслуговування та спортивними закладами; забезпеченість дитячими садками; естетика середовища; престижність району для проживання.

Зважувальні коефіцієнти для кожного з індексів визначались експертним шляхом з урахуванням переважної функції оціночного району.

В м. Шпола були виділені наступні основні функції:

1) житлово-обслуговуюча (Ж);

2) виробнича (В);

3) рекреаційна (Р).

Вагові коефіцієнти для кожного з індексів в залежності від переважної функції оціночних районів міста Золотоноші наведені в таблиці 4.1.

Таблиця 3.1 - Вагові коефіцієнти у розрізі функцій за групами факторів м.Золотоноша

№№

з/п

Групи факторів

Вагові коефіцієнти в розрізі функцій

Ж В Р
1 Транспортно-функціональна зручність (W1) 0,32 0,34 0,29
2 Екологічна якість (W2) 0,31 0,20 0,44
3 Рівень інженерного забезпечення та благоустрою (W3) 0,24 0,38 0,14
4 Привабливість середовища (W4) 0,13 0,08 0,13

Розрахунок індексу Іі здійснюється за формулою:

            Іі = W1i*Sі + W2ii + W3i*Ui + W4ii,                     (3.3)

де W1i , W2i , W3i , W4i – зважувальні коефіцієнти і-го району в залежності від його переважної функції.

Комплексний індекс змінюється у діапазоні 0,75 – 1,43.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території смт є об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. При об’єднанні оціночних районів в зони враховувалась дія трьох факторів.

При об'єднанні оціночних районів у зони враховувались дія трьох факторів:

1.Суміжність районів.

2.Переважно однотипне функціональне використання.

3.Близкість значення індексу Іі (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньозважене індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони(за часткою площі району).

В результаті проведення економіко-планувального зонування у
м. Шпола було виділено 20 зон. Км2 зон має діапазон значень 0,75 – 1,43.

Визначення коефіцієнту місця розташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнта Км2. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться у таблиці 1.7 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Значення коефіцієнтів, які застосовуються до кожного з факторів, пропонуються, виходячи з їх ваги, а також з урахуванням умови п.3.10 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів": добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,5 і вище 1,50.

Встановлення переліку локальних факторів та обгрунтування їх значень для міста Шпола проведено з урахуванням даних таблиці 3.2 на базі матеріалів генерального плану міста (схема існуючих планувальних обмежень), іншої містобудівної документації та результатів експертної оцінки впливу локальних факторів при визначенні соціально-містобудівної привабливості території.

Таблиця 3.2 – Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальних зон міста Шпола

Назва рентоут-ворюючих факторів   Назва локальних коефіцієнтів   Значення коефі-цієнтів

Функці-онально-

плану-вальні

фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:  
- в зоні пішоходної доступності до громадських центрів 1,2
- в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1,1
- в зоні пішоходної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту 1,2
- в зоні пішоходної доступності до парків, лісопарків, лісів, зелених зон 1,15
- в прирейковій зоні (ділянка знаходиться або примикає до відводу залізниці, має під'їздну залізничну колію) 1,1

Інженерно-

інфра-структурні

фактори

Земельна ділянка:  
- примикає до вулиці без твердого покриття 0,95
- не забезпечена централізованим водопостачанням 0,95
- не забезпечена каналізацією 0,95
- не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95
- не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95

Інженерно-

геологічні

фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:  
в межах території, що має схил поверхні понад 20 % 0,9
в зоні залягання грунтових вод менше трьох метрів 0,95
в зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, що важко осушується 0,95
в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія – яри понад 10 м) 0,9

Історико-

культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:  
- у зоні регулювання забудови 1,11
- у зоні охорони поодиноких пам'яток 1,12

Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:  
- у межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон) 1,09

Санітарно-

гігієнічні

фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:  
-* у санітарно-захисній зоні 0,96
- *у водоохоронній зоні 1,05
- *у зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря 0,95
- *у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,95
- *у зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та автотранспорту) 0,97  

 

 


Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 16; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ