Глава 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
1. Раздел IX ЖК РФ регулирует не только вопросы формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на специальном банковском счете или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК РФ) за счет взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК РФ), но и порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при проведении такого ремонта. Этому посвящена гл. 18 ЖК РФ.
2. В качестве основания проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ч. 1 комментируемой статьи называет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Такое собрание должно созываться и проводиться в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. О случае, когда основанием проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме может являться решение органа местного самоуправления, будет сказано ниже.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта такого дома по предложению (ч. 2 комментируемой статьи):
- лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
|
|
|
- регионального оператора.
В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, может являться товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный в соответствии с ЖК РФ, и управляющая организация, действующая на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Лицом, осуществляющим оказание услуг и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является:
- управляющая организация, осуществляющая такую деятельность при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений на основании указанного в ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- лицо, действующее при этом способе управления в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 12 (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).
Указанные выше товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие организации и подрядчики делают предложение о принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта такого дома только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете.
|
|
|
Представляется, что, несмотря на название способа управления "непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений", в ч. 2 комментируемой статьи речь не идет о том, что собственники помещений в многоквартирном доме должны сами себе вносить предложения по проведению капитального ремонта многоквартирного дома. Это следует из того, что собственники помещений могут принять решение о проведении капитального ремонта "по собственной инициативе".
4. Региональный оператор делает предложение о принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта такого дома только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ). Это обычный банковский счет регионального оператора, а не специальный счет, регулированию которого посвящена гл. 16 ЖК РФ.
|
|
|
5. Предложение регионального оператора собственникам помещений в многоквартирном доме согласно ч. 3 комментируемой статьи должно содержать:
- срок начала капитального ремонта;
- необходимый перечень и объем услуг и (или) работ;
- стоимость таких услуг и работ;
- порядок и источники финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
6. Предложения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома представляются таким собственникам указанными выше лицами не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен региональным нормативным правовым актом) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах должна включать в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, и плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в таких домах.
|
|
|
7. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Однако полной свободы принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома у собственников помещений в таком доме нет. Это касается, главным образом, проведения капитального ремонта позднее срока, установленного в региональной программе. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны рассмотреть указанные в ч. 3 данной статьи предложения (а срок их представления отсчитывается от года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой) и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ.
8. Согласно ч. 5 комментируемой статьи при принятии решения о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме общим собранием должны быть определены или утверждены:
- перечень работ по капитальному ремонту;
- смета расходов на капитальный ремонт;
- сроки проведения капитального ремонта;
- источники финансирования капитального ремонта.
Данный перечень решений является обязательным и не может быть сокращен.
9. Принимаемый общим собранием собственников помещений перечень работ по капитальному ремонту в общем случае должен соответствовать перечню, который указан в отношении данного многоквартирного дома в соответствующем году. Поскольку разд. IX ЖК РФ не требует обязательного проведения комплексных капитальных ремонтов, то обязательный перечень, установленный в ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ, вероятнее всего, будет в региональной программе дробиться на несколько ремонтов. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Последнее установлено в ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.
10. Утверждение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме сметы расходов на капитальный ремонт содержательно возможно после ее предварительного обсуждения. При этом целесообразно учитывать предложения конкретных подрядчиков, которые являются кандидатами на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Смета расходов на капитальный ремонт составляется на основании рыночной стоимости работ и материалов.
11. Представляется, что под сроками проведения капитального ремонта понимаются месяцы, в течение которых будут выполняться предусмотренные ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ услуги и работы по капитальному ремонту многоквартирного дома, указанные в региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на соответствующий год.
12. Решение об источниках финансирования капитального ремонта буквально означает распределение стоимости проводимого капитального ремонта многоквартирного дома по смете расходов на капитальный ремонт между средствами фонда капитального ремонта, которые формируются на специальном счете или на счете регионального оператора, и иных не запрещенных законом источников (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). К иным возможным источникам финансирования капитального ремонта необходимо относить:
- средства, направляемые региональным оператором в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта за счет аккумулированных взносов собственников помещений в других домах (при реализации модели формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора);
- средства государственной поддержки из федерального бюджета и (или) бюджета субъекта РФ, а также средства муниципальной поддержки из местного бюджета;
- кредитные или заемные средства.
Помимо принятия решений по указанным вопросам в соответствии с п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решения, связанные с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов о:
- получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников;
- определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
- погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- уплате процентов за пользование данным кредитом или займом;
- получении данными лицами гарантии или поручительства по этим кредиту или займу;
- условиях получения указанных гарантии или поручительства;
- оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии или поручительства.
13. Принятие указанных выше факультативных решений, связанных с получением кредита или займа на капитальный ремонт и получением гарантии, поручительства по этим кредиту или займу, может потребоваться при реализации обеих моделей формирования фонда капитального ремонта, как у регионального оператора, так и на специальном счете. Но, поскольку при реализации модели формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений не будут получать от регионального оператора средства в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта за счет аккумулированных взносов собственников помещений в других домах, то получение кредита или займа на капитальный ремонт и гарантии, поручительства по кредиту или займу более востребованы при этой модели.
К вопросам, решение по которым должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором фонд ремонта многоквартирного дома формируется на счете регионального оператора, необходимо отнести также утверждение лица, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при согласовании акта приемки выполненных работ.
14. Глава 18 ЖК РФ раскрывает последствия непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, на общем собрании решения о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в установленный ч. 4 комментируемой статьи срок. В этом случае орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
15. Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не провели капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ). Непроведение капитального ремонта в установленный региональной программой срок является первым обязательным условием возникновения указанной обязанности у органов местного самоуправления. Поскольку в региональной программе капитального ремонта должен указываться год проведения капитального ремонта соответствующих многоквартирных домов, то обязанность органов местного самоуправления принять такое решение возникает с начала следующего календарного года. Вторым обязательным условием возникновения указанной обязанности у органов местного самоуправления является необходимость выполнения в доме тех работ по капитальному ремонту, которые установлены актом уполномоченного органа по результатам проверки. Процедура определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должна быть установлена Правительством РФ в соответствии с п. 10.1 ст. 12 и п. 2 ч. 3 ст. 168 ЖК РФ. Причем если такая проверка проведена, но в результате ее проведения не выявлена необходимость проведения соответствующих работ по капитальному ремонту, то муниципалитет не будет иметь оснований для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
16. Если все обязательные условия, установленные ч. 7 комментируемой статьи, налицо и орган местного самоуправления принял такое решение, то владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения. После этого решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается по процедуре, установленной ч. 3-6 ст. 189 ЖК РФ: не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт дома в соответствии с региональной программой, региональный оператор представляет собственникам помещений предложения о проведении капитального ремонта; собственники помещений не позднее чем через три месяца с момента получения предложений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение; если собственники не приняли такое решение, то орган местного самоуправления вместо них принимает решение о проведении такого капитального ремонта.
17. Если владелец специального счета не выполнил обязанность по перечислению средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления, то региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Такое жесткое изменение публичной властью способа формирования фонда капитального ремонта заставляет собственников помещений в многоквартирном доме очень скрупулезно соблюдать все сроки и выполнять все установленные процедуры.
18. Исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта отличается в зависимости от реализуемой модели формирования фонда ремонта многоквартирного дома:
- при формировании фонда ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора такой оператор (а не управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы) осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту дома (выбирает подрядчиков, заключает с ними договоры подряда, контролирует и принимает результаты работ), а также финансирует расходы на капитальный ремонт (п. 3 ч. 1 ст. 180 и ч. 1 ст. 190 ЖК РФ);
- при формировании фонда ремонта многоквартирного дома на специальном счете в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом выбор подрядчиков, заключение с ними договоров подряда, контроль и приемка результатов работ осуществляют товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и управляющие организации, в том числе при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12. Для домов, количество квартир в которых составляет 12 и менее, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений указанные функции выполняют сами собственники помещений в многоквартирном доме. Специально нанятому лицу при этом целесообразно поручать только строительный контроль.
Статья 190. Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
1. В многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки выполненных работ (ч. 1 ст. 190 ЖК РФ). Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме.
2. Из ч. 2 комментируемой статьи вытекает, что в случае если региональный оператор использует предоставленную кодексом возможность и уплачивает подрядчику предусмотренный ч. 3 аванс, то акт приемки выполненных работ уже не является основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Можно предположить, что, следуя общей логике, региональный оператор будет перечислять аванс после заключения договора подряда, а оставшуюся часть стоимости услуг и работ будет финансировать после составления указанного акта.
3. Размер аванса при этом не может быть более чем 30% стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Часть 3 комментируемой статьи одновременно устанавливает закрытый перечень оснований уплаты аванса.
При толковании ч. 4 необходимо учитывать положения ст. 166 и ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, которые устанавливают, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. В ст. 166 ЖК РФ устанавливается жесткая зависимость перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме ("федерального" перечня и увеличенного нормативным правовым актом субъекта РФ) и финансирования такого обязательного перечня: "за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации".
4. Из содержания ч. 4 комментируемой статьи следует: фонд капитального ремонта, формируемый исходя из минимального размера взноса, должен обеспечить финансирование всех работ, которые указаны в ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ и должны быть проведены в нормативный межремонтный срок. При этом взносы дифференцируются в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков). Иные работы, кроме установленных в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ, могут выполняться в соответствии с ч. 3 указанной статьи только за счет части взноса на капитальный ремонт, превышающей минимальный размер взноса на капитальный ремонт.
5. Таким образом, законодатель установил, что размер предельной стоимости отдельных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ. Это устанавливаемая пропорция стоимости "обязательных" услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Иными словами, поскольку один и тот же многоквартирный дом в большинстве случаев может включаться в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах несколько раз для проведения выборочных капитальных ремонтов, то нельзя допустить ситуацию, когда на какие-то работы и услуги финансирования не хватило, и такое финансирование осуществлено с превышением исходно планируемой пропорции стоимости обязательных услуг и работ или за счет минимального размера взноса выполнены работы, которые "федеральный" (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ) и "региональный" (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ) перечни не включают, а поэтому на какие-то обязательные услуги и работы финансирования не хватило.
7. Второе предложение ч. 4 практически дублирует ч. 3 ст. 166 ЖК РФ и устанавливает ограничение, согласно которому превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта
1. В комментируемой статье устанавливается возможность предоставления мер государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта. Кодекс не формулирует предоставление мер государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в качестве обязанности. Средства государственной и муниципальной финансовой поддержки предоставляются товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям, а также региональным операторам.
Обратите внимание: в перечне лиц, которым предоставляются средства государственной и муниципальной поддержки (ч. 1 комментируемой статьи) не указаны лица, которые выполняют услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, количество квартир в котором составляет не более чем 12.
Представляется, что с учетом большого количества таких домов в небольших поселениях страны такое упущение требует исправления.
2. Порядок и условия предоставления мер государственной и муниципальной поддержки устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами. Каких-либо предписаний в отношении таких порядка и условий ЖК РФ не устанавливает.
3. Законодатель не назвал в комментируемой статье такой вид государственной поддержки, как "предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам". В п. 4 ст. 167 ЖК РФ предоставление данного вида государственной поддержки обусловлено случаем "если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации". Но если региональные органы государственной власти не будут предоставлять гарантии и поручительства по кредитам и займам, то вероятность предоставления таких кредитов и займов для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды ремонта многоквартирного дома на специальных счетах, снижается.
4. Принципиально важное положение содержит ч. 2 комментируемой статьи, согласно которой меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. С учетом имеющегося в разд. IX ЖК РФ нормативного перевеса в сторону модели формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и перераспределения средств, аккумулированных им за счет взносов на капитальный ремонт собственников в одних много квартирных домах на капитальный ремонт других многоквартирных домов, данное положение защищает права меньшинства, которое будет формировать свои фонды капитального ремонта на специальных счетах и самостоятельно будут распоряжаться этими средствами.
Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 01.12.2007 N 310-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 01.02.2010 N 4-ФЗ, от 30.07.2010 N 242-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 02.10.2012 N 159-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 25.02.2013 N 16-ФЗ, от 05.04.2013 N 43-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, от 11.04.2011 N 4-П)
1. Федеральный законотворческий процесс основывается на Конституции РФ, устанавливается регламентами Государственной Думы, Совета Федерации и в некоторой части - Регламентом Правительства РФ. Нормы, посвященные отдельным стадиям процесса, содержатся в Федеральном конституционном законе от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Федеральном законе от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" и др.
2. Согласно ст. 6 Федерального закона "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Зачастую в тексте закона говорится о вступлении в силу с момента опубликования, иногда указывается иная дата.
Законотворческая практика пошла по пути принятия специальных вводных законов применительно к кодифицированным законодательным актам (исключение составляет лишь СК РФ). Предметом вводных законов являются переходные положения, касающиеся введения в действие как всего кодекса, так и его отдельных положений. Кроме того, данными актами отменяются либо признаются недействующими акты в связи с введением в действие самого кодекса.
Вышеизложенное в полной мере распространяется и на ЖК РФ, и на Вводный закон к ЖК РФ.
3. В ст. 1 Вводного закона к ЖК РФ указывается дата - 1 марта 2005 г. - введение в действие ЖК РФ. Отменяемые в связи с этим законодательные акты (ст. 2), содержащие нормы жилищного права, делятся на две категории: первые отменяются с той же даты, т.е. с 1 марта 2005 г., вторые - с 1 марта 2015 г., при этом вторая категория актов связана с окончанием приватизации жилищного фонда.
4. Что касается приватизации жилищного фонда, то следует отметить, что этот процесс в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет и завершается 28 февраля 2015 г. Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не с момента публикации в официальном источнике, а гражданам предлагается период времени для того, чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение или остаться проживать в качестве нанимателя.
Более того, законодатель предусмотрел возможность и, соответственно, право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2015 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.
Нельзя не отметить, что государство периодически меняет позицию по поводу завершения приватизации жилищного фонда.
Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на "переходный период" (ст. 10 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 4 постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 N 1542-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР").
С принятием Вводного закона к ЖК РФ срок окончания приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона.
30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", согласно ст. 8 которого срок окончания приватизации перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г. Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
По результатам рассмотрения Конституционный Суд РФ вынес постановление от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой". Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Вводного закона к ЖК РФ и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Конституционный Суд РФ признал не противоречащим Конституции РФ положение п. 1 ч. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ, в соответствии с которым с истечением установленного законом срока утрачивают силу ст. 1, 2, 4, 6-8, 9.1 и разд. II Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений.
При этом Конституционным Судом РФ признано не соответствующим ч. 2 ст. 19 Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции ст. 12 Вводного закона к ЖК РФ), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
5. Важнейшее правило устанавливается в ст. 6 комментируемого закона. Речь идет о том, что, несмотря на изменившийся порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, граждане, принятые на учет до вступления в силу ЖК РФ, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилой площади по договору социального найма.
6. В ст. 7 комментируемого закона решается судьба граждан, проживающих в бывших общежитиях (о правовом режиме общежитий см. ст. 105 и комментарий к ней). В частности, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
В силу закона эти граждане считаются занимающими свою жилую площадь по договору социального найма. Соответственно, их права расширяются: они смогут эту площадь, например, обменять и до 1 марта 2015 г. приватизировать.
7. Правила, касающиеся земельных участков под функционирующими многоквартирными домами, содержатся в ст. 16 комментируемого закона. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об определении границ такого земельного участка. Многоквартирные дома, построенные и реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
8. Статья 19 комментируемого закона предусматривает исключения из общего правила, установленного ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (см. ст. 31 и комментарий к ней), касающиеся прав членов семьи собственников приватизированных жилых помещений. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой.
9. Статьи 21 и 22 комментируемого закона устанавливают особенности обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений в отдельных регионах.
10. В апреле 2013 года Вводный закон к ЖК РФ дополнен ст. 23. Согласно данной статье обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального найма при изъятии указанных жилых помещений и иные отношения, которые возникают в связи с размещением объектов и к которым применяются положения Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулируются ЖК РФ и комментируемым законом, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Утратил силу.
*(2) Утратил силу.
*(3) См.: Жилищное законодательство: Комментарий / под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 286.
*(4) См.: Гражданское уложение Германии / пер. с нем. М., 2004. С. 224.
*(5) См.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 619.
*(6) См., напр.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. С. 618-622; Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 458-462.
*(7) См.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. С. 620-621.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 203; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!