За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 32 страница
Первая часть состоит из первого предложения п. 1 и п. 2. Предложение первое п. 1 формулирует материальное правило, подчеркивающее специфику земельного участка как объекта сделки, тогда как п. 2 перечисляет недействительные условия договора. Соответственно, за рамками статьи остаются общие положения о сделках и положения § 7 главы 30 ГК РФ Второе предложение п. 1 (оно же и вторая логическая часть) возлагает на продавца обязанность полного информирования покупателя обо всех обременениях и ограничениях его использования. Пункты 2 и 3 прямо перечисляют основания для требований уменьшения покупной цены ("обменной" цены или размера арендной платы), расторжения договора купли-продажи земельного участка (договора мены, аренды) и возмещения вследствие этого убытков. Объектом купли продажи не могут быть ранее учетные земельные участки, местоположение границ которых на местности не устанавливалось, характерные точки (н1, н2, н3... н1) не закреплялись межевыми знаками, а в ГКН отсутствуют сведения о значении координат характерных точек XY. Первичные сведения о приобретаемом земельном участке (статус участка в ГКН, площадь, местоположение) будущий покупатель может получить, обратившись к публичной кадастровой карте. Более детальные сведения покупатель получает из кадастровой выписки, паспорта или кадастрового плана территории (в последнем случае важно расположение земельного участка в границах квартала). Из этих же документов покупатель получает первичную информацию об обременениях и ограничениях, если сведения о них заносились ранее в ГКН, например, "государственный природный заказник", "охранная зона магистрального газопровода", "2-й санитарный пояс зоны охраны источников питьевого водоснабжения города N" и т.д. Заказав и получив сведения из ЕГРП, покупатель может определить, вносились ли ранее в ЕГРП сведения об обременениях и ограничениях в отношении приобретаемого земельного участка. До настоящего времени не завершен процесс утверждения границ охранных зон линейных объектов, магистральных газопроводов, границ охранной зоны газораспределительной сети в населенных пунктах - газораспределительных пунктов и систем, распределительных подземных газопроводов высокого давления, среднего и низкого давления, перекладок газопроводов низкого давления к жилым домам, технического перевооружения газопровода низкого давления IV категории. Тем не менее в соответствии с действующим законодательством земельные участки, расположенные в границах охранных и санитарно-защитных зон, у собственников земельных участков (а также у землепользователей, землевладельцев и арендаторов) не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Будущий покупатель земельного участка должен быть в идеальном варианте поставлен в известность, что в своей хозяйственной деятельности он обязан руководствоваться: в границах охранных зон газопроводов - требованиями п. п. 4.3 и 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992 и Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9; в границах санитарно-защитных зон газопроводов (санитарных разрывов, санитарных полос отчуждения) - требованиями пункта 2.7 (приложение 1) СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а также п. 3.16 (таблица 4) СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы"; на земельных участках в населенных пунктах - п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей (утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 <410>). -------------------------------- <410> СЗ РФ. 2000. N 48. Ст. 4694. В отношении земельных участков, которые попадают в зону трасс магистрального нефтепродуктопровода (обозначаются специальными информационными, километровыми знаками), также устанавливаются ограничения. Правилами охраны магистральных трубопроводов установлена охранная зона на расстоянии 25 м в каждую сторону от оси прохождения магистрального трубопровода. В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения с его собственником запрещается: производить горные, карьерные, строительные, земляные, монтажные, взрывные работы; возводить любые постройки и сооружения, прокладывать дороги; организовывать садово-огородные товарищества, сооружать проезды и переезды через трассы нефтепровода. В отношении земельных участков, которые расположены в границах ближайших к крупным городам населенных пунктов, также важна информация об ограничениях их использования для случаев прохождения по территории (точнее, под поверхностью земли, под почвенным слоем) магистральных сетей водоснабжения очистных водопроводных сооружений. Подземные инженерные коммуникации принимались в хозяйственное ведение водоканалов в основном в 60-е, 70-е и 80-ее гг. XX в. Графические данные по размещению магистральных водоводов, а также кабельных линий, согласовывались на топографических планах. В силу требований норм СП 31.13330.2012 "Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84*" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/14) <411> и СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водоводов питьевого значения" <412> зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой, ширина которой по обе стороны от крайних линий водопровода: -------------------------------- <411> Издан: М.: Минрегион России, 2011. Документ введен в действие с 01.01.2013 и заменил собой СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения". <412> БНА. 2002. N 19. а) при отсутствии грунтовых вод - не менее 10 м при диаметре до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм; б) при наличии грунтовых вод - не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов. Главный вопрос для покупателя земельного участка в санитарно-защитной полосе водоводов - возможно ли строительство индивидуального жилого дома? По крайней мере, в рамках Закона о ЛПХ возможно использование приусадебного земельного участка для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. То есть покупателю для принятия окончательного решения необходимо обладать информацией о технических параметрах водовода, о его диаметре. Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае предоставления покупателем заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Однако проблема для заявителя заключается в доказывании существенного изменения обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Так, например, между ЗАО "Управляющая компания "Альянс" (покупатель) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключен договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Земельный участок расположен по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 4488 кв. м, кадастровый номер 78:38:22119:28, входящий в состав земель населенных пунктов, представляемый для использования в рекреационных целях; ограничения/обременения земельного участка: в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99, земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 N 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны. В отношении объекта договора распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз и пунктом 3.23 договора установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007. В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ ЗАО "УК "Альянс" ссылается на изменения в градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга после заключения договора от 08.05.2008, которые повлекли существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Истец принял решение о реконструкции здания под гостиницу, в то время как в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008, размещение гостиницы на спорном земельном участке, отнесенном к зоне Т1Ж2-2, не допускается. Между тем новая редакция Генерального плана Санкт-Петербурга, в соответствии с которой спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД, вступила в действие до даты регистрации договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, в связи с чем следует признать обоснованными доводы КУГИ о том, что обществу было известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка. Договор купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ не содержит каких-либо указаний и условий о том, что земельный участок приобретается обществом именно для размещения гостиницы. Невозможность использования земельного участка для размещения объекта гостиничной инфраструктуры не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку из материалов дела не следует, что данное обстоятельство являлось существенным для сторон, заключающих договор купли-продажи N 25/8119-АЗВ от 08.05.2008 <413>. -------------------------------- <413> Постановление Тринадцатого ААС от 11 апреля 2012 г. по делу N А56-26934/2011 // СПС "КонсультантПлюс". Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает также возможность уменьшения покупной цены земельного участка в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В этом вопросе положения п. 3 комментируемой статьи производны от правил ГК РФ. Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Для правильного разрешения споров покупателей с продавцами представляется важным определить состав заведомо ложной информации. Зачастую покупатель, не изучив вопрос, имеется ли такой состав в действиях продавца, обращается в суд. Так, например, ООО <Л.Л.> обратилось в Приозерский городской суд ЛО с иском к Д. о соразмерном уменьшении покупной цены 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и о взыскании с Д. излишне уплаченных по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанного земельного участка денежных средств. В обоснование требований ООО <Л.Л.> указало, что в договоре купли-продажи земельного участка было указано его разрешенное использование: для жилищного строительства. Однако после покупки земельного участка было принято постановление администрации МО "город Всеволожск", в соответствии с которым земельный участок получил статус "улицы районного значения". Возможности использовать участок по предполагаемому назначению - жилищное строительство, не имеется. Покупная цена участка подлежит уменьшению на основании ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю и несение истцом рисков, связанных с последующим возможным изменением разрешенного использования земельного участка и возможным изъятием земельного участка у собственника для муниципальных нужд, обоснованно указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи. При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют <414>. -------------------------------- <414> Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. N 33а-1491/2012 // СПС "КонсультантПлюс". Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) Комментарий к статье 38 В состав комментируемой статьи включены общие положения о конкурсе или аукционе как основаниях для заключения договора купли-продажи земельного участка или заключения договора аренды. Статья 38 ЗК РФ воспроизводит, с одной стороны, общие правила по вопросу предмета торгов, организатора торгов, продавца имущества, которые содержатся в подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, в ст. 447, п. 2 и п. 4 ст. 448 ГК РФ, а также в ст. 29 ЗК РФ. С другой стороны, пункты 4, 5 и 6 комментируемой статьи представляют собой отсылки к нормативному акту Правительства РФ и ГК РФ, статьям 38.1 и 38.1 ЗК РФ с их регулированием собственно процедуры организации и проведения торгов. Аккумулируя в своих шести пунктах правила, которые уже установлены действующим законодательством, комментируемая статья тем не менее, несмотря на отсылочный характер своих положений, играет важную вводную роль в комплексе норм о порядке организации и проведения торгов, которым посвящены следующие за ней статьи 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Согласно п. 4 ст. 447 торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Реализуя положения ст. 38 ЗК РФ в системном единстве с положениями ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ, необходимо иметь в виду, что, во-первых, ключевая форма проведения торгов в рассматриваемых правоотношениях - аукцион. Во-вторых, в процессе применения правил ст. ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ следует различать аукционы с точки зрения предмета торгов, что влияет на порядок организации аукциона. Первый порядок определен п. 4 ст. 38 ЗК РФ и регулируется Правилами об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808). Собственно порядку проведения торгов посвящен раздел III (п. п. 22 - 24) и пункт 25 раздела IV указанного Постановления. Все остальные пункты сосредоточены на подготовке проведения торгов. Предмет торгов в данном случае, как правило, - земельный участок в границах городского или сельского муниципального образования. Это либо незастроенный земельный участок, либо земельный участок с находящимся на нем зданием, строением, сооружением, например, бывшим детским садом, муниципальной котельной или гаражом. На участника аукциона (а в дальнейшем - покупателя земельного участка) не налагаются какие-либо обязательства, кроме как обязательства приобретения его по итогам аукциона и использования в дальнейшем в соответствии с установленным видом (или видами, если их несколько для соответствующей градостроительной зоны) разрешенного использования. Его участниками в равной мере могут быть как физические, так и юридические лица. При применении п. 4 ст. 38 ЗК РФ следует также четко представлять себе специфику предмета аукциона, если речь идет о незастроенном земельном участке. Рассматриваемый порядок приобретения земельного участка, в отличие от порядка, предусмотренного п. 2 ст. 38.1 ЗК РФ, реализуется в отношении земельного участка, который должен будет использоваться, во-первых, для индивидуального жилищного строительства; во-вторых, под торговые центры, общественно-бытовые центры, под автосервис, под строительство объектов транспорта, под общественно-деловую застройку и т.д., когда не определены условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). Собственник земельного участка и/или организатор торгов в своем извещении может прямо указать, например, что "победитель аукциона за свой счет получает технические условия для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, разрешительную и иную документацию, необходимые согласования, экспертизы, несет все расходы, связанные с проектно-изыскательскими, строительными работами в отношении внешних инженерных сетей" <415>. Соответственно, отсутствие указанных условий влияет на первоначальную стоимость предмета аукциона, которая ниже, чем в случае, который предусмотрен п. 2 ст. 38.1 ЗК РФ. -------------------------------- <415> Извещение о проведении торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 33:05:141101:66, общей площадью 1500 кв. м, местоположение участка: Владимирская область, Суздальский район, с. Малахово, в 170 м на северо-запад от д. 26 по ул. Верхняя // Суздальская новь. N 55 (11388). 10 июля 2013 г.; Извещение о проведении торгов по продаже трех земельных участков с кадастровыми номерами 33:05:081101:542, 33:05:081101:543 и 33:05:081101:544 в с. Барское-Городище Суздальского района Владимирской области // Официальный вестник. Специальное приложение к газете "Суздальская новь". N 91 (11424). 13 ноября 2013 г. В-третьих, предметом аукциона в описываемом порядке может являться и земельный участок с находящимся на нем зданием, строением, сооружением. В этом случае цена предмета аукциона складывается из цены земельного участка и цены находящегося на нем объекта недвижимости. Соответственно, и отчет независимого оценщика состоит из двух разделов, включая в один документ оценку двух неразрывно связанных между собой объектов недвижимости. Продавец и покупатель такого "двойного" объекта отталкиваются от того, что предмет аукциона уже подключен к сетям инженерно-технического обеспечения в предшествующий период и она учтена независимым оценщиком при подготовке отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости. Практика применения Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 выявила в рассматриваемом порядке случаи объединения продавцами в единый лот нескольких земельных участков. Это не могло не стать поводом для изучения правомерности такого объединения и соответствия действующему антимонопольному законодательству. Действительно, как отметил в своем Постановлении от 11 апреля 2011 г. по делу N А56-44409/2010 Тринадцатый ААС, ни Гражданский, ни Земельный РФ, ни Правила о торгах, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808, не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Вместе с тем при формировании условий конкурса (аукциона) заказчик не должен игнорировать предмет и цели регулирования указанного Федерального закона, ЗК РФ, Постановления Правительства N 808, принятого в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, направленные на эффективное использование государственной (муниципальной) собственности, на достижение публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, эффективности использования бюджетных средств и развитие добросовестной конкуренции, а также должен соблюдать требования ст. 17 Закона N 135-ФЗ, запрещающей совершение любых действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!