За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 26 страница
Пункт 4 ст. 32 ЗК РФ стоит особняком, слабо связан с двумя предыдущими пунктами и представляет собой, по сути, прямые и косвенные отсылки к ряду статей ЗК РФ, регулирующих условия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а именно: к ст. ст. 49, 54, 55, 57, п. 2 ст. 61, ст. 63, а также ст. 46 (основания прекращения аренды земельного участка) ЗК РФ. Второе предложение п. 4 ст. 32 ЗК РФ связано со ст. 56 ЗК РФ, а также со ст. 275 ГК РФ (хотя и прямо не указывается, однако по смыслу подразумевается), согласно п. 1 которой сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Второе предложение п. 4 ст. 32 ЗК РФ также связано и со ст. 11.8 ЗК РФ (возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки). Пункт 1 ст. 32 ЗК РФ предусматривает образование земельного участка в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта, установление местоположения границ земельного участка (а не "установление границ", как указано в этом пункте) и постановку его на кадастровый учет (а не "кадастровый учет", как некорректно указано в комментируемом пункте). Причем образование земельного участка с технической точки зрения в данном случае может произойти и в результате объединения земельных участков (объединению подлежат изъятые для государственных или муниципальных нужд земельные участки), и вследствие раздела (при сохранении исходного земельного участка в измененных границах и при сохранении на него права у первоначального правообладателя). Выдел и перераспределение как способы образования земельного участка в целях, предусмотренных п. 1 ст. 32 ЗК РФ, представляются нам маловероятными. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта включается в приложение к межевому плану в качестве сканированного образа, заверенного усиленной электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Пункт 2 ст. 32 ЗК РФ предусматривает в идеальном варианте принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в течение двух недель с момента обращения заинтересованного лица. Однако даже на этом этапе, несмотря на образование земельного участка в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта, в предоставлении такого земельного участка может быть отказано. Поэтому время от времени судам приходится рассматривать заявления граждан и организаций о признании незаконным отказа предоставить земельный участок в соответствии с утвержденным актом выбора <346> или о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельного участка в соответствии с актом выбора <347>. -------------------------------- <346> Постановление ФАС СКО от 06.09.2005 по делу N Ф08-3563/2005 // СПС "КонсультантПлюс". <347> Постановление ФАС СКО от 30.01.2007 по делу Ф08-5715/2006 // СПС "КонсультантПлюс". Статья 33. Нормы предоставления земельных участков Комментарий к статье 33 Правила комментируемой статьи регулируют важнейший элемент института "предоставление земельных участков" в собственность, выходящий далеко за рамки земельных отношений, являющийся также частью градостроительной деятельности (правила землепользования и застройки). Статья 33 ЗК РФ находится как бы на вершине пирамиды совокупности норм (по сути - субинститута), в основании которой находится необъятный массив муниципальных нормативных правовых актов, а также регионального законодательства, устанавливающих предельные (максимальные и минимальные) размеры предоставляемых земельных участков. Вместе с этим необходимо подчеркнуть и определенное неудобство в ходе применения комментируемой статьи. Пирамидальное построение субинститута, важнейшей частью которого является ст. 33 ЗК РФ, предполагает наличие определенных навыков при определении размера земельного участка, предоставляемого с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Все четыре пункта статьи (1, 2, 2.1 и 3) содержат отсылки к федеральным законам, законам субъектов, нормативным правовым актам органам местного самоуправления, нормам отвода земель, правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Пункты 1, 2, 2.1 связаны с предоставлением земельных участков гражданам для целей, не связанных как со строительством, так и с индивидуальным жилищным строительством. В п. 3 комментируемой статьи, как видно из его формулировок, подразумеваются предельные размеры земельных участков, которые, во-первых, предоставляются не только гражданам, но и юридическим лицам; во-вторых, для различных целей, в том числе и для строительства объектов недвижимости, включая строительство линейных объектов. Это подтверждается и тем обстоятельством, что в ЗК РФ мы больше не находим статей о нормах предоставления земельных участков. В-третьих, правило п. 3 ст. 33 ЗК РФ распространяется на отношения по приватизации зданий, строений и сооружений, на что указывает отсылка к этому пункту в п. 2 ст. 35 ЗК РФ. Об этом же еще в 2005 г. высказался и Пленум ВАС РФ <348>. Также необходимо учитывать, что нормы предоставления земельных участков устанавливаются для случаев раздела, объединения, перераспределения или выдела из земельных участков. -------------------------------- <348> Абз. 4 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс". Нормы предоставления земельных участков устанавливаются: для населенных пунктов; для населенных пунктов и других категорий земель (если вид разрешенного использования допускается на более чем одной категории); для земель сельскохозяйственного назначения. Для населенных пунктов нормы предоставления земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (далее - ПЗиЗ) - документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (ч. 8 ст. 1 ГрК РФ). Статья 38 ГрК РФ предусматривает предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в каждой территориальной зоне или подзоне населенного пункта. Так, например, ст. 44.2 ПЗиЗ Кромского сельского поселения Верхнеландеховского муниципального района Ивановской области <349> (типичное среднее по размеру поселение Центральной России) предусматривает в зоне малоэтажной жилой застройки с приусадебными участками Ж-1 следующие предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из муниципальных земель для индивидуального жилищного строительства: максимальный размер - 1500 кв. м, минимальный размер - 600 кв. м; минимальная площадь образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства - 600 кв. м; в Ж-2, зоне малоэтажной многоквартирной жилой застройки, минимальная площадь земельного участка для многоквартирных жилых домов рассчитывается по Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельного участка в кондоминиумах (СП 30-101-98). Статья 44.4 указанных ПЗиЗ в К-1 "Зона коллективных садов и придомовых садовых участков" устанавливает предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для садоводства и огородничества: максимальный размер - 1000 кв. м, минимальный размер - 400 кв. м. -------------------------------- <349> Утверждены решением от 05.02.2013 N 2 Совета Кромского сельского поселения Верхнеландеховского муниципального района Ивановской области // http://www.vlandeh-admin.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=13&Itemid=58 (дата обращения: 04.01.2014). Для сравнения обратимся к областному центру (с населением численностью от 400 до 500 тыс. чел. Центральной России) - к г. Иваново. Согласно ПЗиЗ г. Иваново <350> в Ж-1 "Зона индивидуальной жилой застройки" установлены параметры застройки: минимальная площадь земельного участка для жилищного строительства на одну квартиру - 0,04 га; максимальная - 0,12 га (не распространяется на ранее отведенные земельные участки); максимальная площадь земельного участка для огородничества - 0,039 га (п. 1 и 2 ст. 32.1); в Ж-2 "Зона малоэтажной жилой застройки установлены следующие параметры застройки: минимальная площадь земельного участка для жилых домов блокированной застройки с участками - 0,04 га на одну квартиру (ст. 32.2); в Ж-3 "Зона многоэтажной жилой застройки" параметры застройки: минимальная площадь земельного участка для жилищного строительства - 0,05 га (ст. 32.3). -------------------------------- <350> Решение Ивановской городской Думы от 29 июля 2011 г. N 263 "О внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки города Иванова, утвержденные решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 N 694" // СПС "Референт". Для сравнения обратимся к одному из городов в одном из самых восточных субъектов Российской Федерации - к г. Якутску. В соответствии со ст. 36.3 ПЗиЗ г. Якутска <351> "Зона индивидуальной жилой застройки" Ж-1А выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования недвижимости: - отдельно стоящие односемейные дома с участками площадью 600 - 1200 кв. м. "Зона индивидуальной усадебной жилой застройки с содержанием домашнего скота и птицы" Ж-1Б выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования недвижимости: отдельно стоящие односемейные дома с земельными участками более 1200 кв. м с возможностью содержания домашнего скота и птицы. "Зона индивидуальной жилой застройки городского типа с участками" Ж-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих и блокированных индивидуальных жилых домов (коттеджей) с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования недвижимости: отдельно стоящие одноквартирные дома (коттеджи) с участками до 1800 кв. м. Наконец "Зона смешанной застройки индивидуальными и квартирными домами с участками" Ж-3 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с домами квартирного типа не выше 3 этажей, преимущественно муниципальных, сдаваемых внаем для временного проживания с ограниченным разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования недвижимости: отдельно стоящие одноквартирные дома с участками до 1000 кв. м; блокированные одноквартирные дома с участками до 400 кв. м; дома квартирного типа до 3 этажей с участками. -------------------------------- <351> Правила землепользования застройки города Якутска (утв. решением окружного Совета г. Якутска от 25.06.2007 N РОС-51-9 "Об утверждении правил землепользования застройки города Якутска") // http://sakha.news-city.info/docs/sistemsr/dok_ieglwo/page4.htm (дата обращения: 13.01.2014). Нормы предоставления земельных участков могут устанавливаться федеральным законодательством для отдельных видов разрешенного использования земельных участков, например, в границах населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 4 ст. 4 Закона о ЛПХ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством. Одновременно с этим п. 5 ст. 4 Закона о ЛПХ устанавливает правило, согласно которому максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз. Законодательством субъектов РФ также устанавливаются нормы предоставления гражданам земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования, а также на землях сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1 Закона Московской области от 28 мая 2003 г. N 3/59-П "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" <352> минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность составляют: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га; садоводства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га; дачного строительства - 0,06 га. Максимальные размеры для указанных видов разрешенного использования составляют соответственно для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га; садоводства - 0,15 га; огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. -------------------------------- <352> Принят Постановлением Московской областной Думы от 28 мая 2003 г. N 3/59-П // СПС "Референт". Что касается норм предоставления (отвода) земельных участков для строительства линейных объектов, то в настоящее время в значительном числе случаев продолжают действовать утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства нормы отвода, а именно: Нормы отвода земель для магистральных трубопроводов (СН 456-73) <353>; -------------------------------- <353> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 29 декабря 1973 г. // Сборник норм отвода земель для строительства линейных сооружений. М.: Стройиздат, 1976. С. 7 - 12. Нормы отвода земель для предприятий рыбного хозяйства (СН 455-73) <354>; -------------------------------- <354> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 29 декабря 1973 г. // Там же. С. 7 - 12. Нормы отвода земель для магистральных водопроводов и канализационных коллекторов (СН 456-73) <355>; -------------------------------- <355> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 28 декабря 1973 г. // Там же. С. 12 - 18. Нормы отвода земель для аэропортов (СН 457-74) <356>; -------------------------------- <356> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 29 декабря 1973 г. // Там же. С. 19 - 21. Нормы отвода земель для нефтяных и газовых скважин (СН 459-74) <357>; -------------------------------- <357> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 25 марта 1974 г. // Там же. С. 22 - 29. Нормы отвода земель для линий связи (СН 461-74) <358>; -------------------------------- <358> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 3 июня 1974 г. // Там же. С. 31 - 35. Нормы отвода земель для сооружений геолого-разведочных скважин (СН 462-74) <359>; -------------------------------- <359> Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 5 июня 1974 г. // Там же. С. 37 - 43. Нормы отвода земель для мелиоративных каналов (СН 474-75) <360>. -------------------------------- <360> Утверждены Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1975 г. // Сборник норм отвода земель для строительства линейных сооружений. С. 83 - 92. Ряд норм отвода утвержден в последние двадцать лет. Среди них: Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38 - 750 кВ (ЭСП N 14278 ТМ-Т1); заменили нормы СН 465-74 <361>; -------------------------------- <361> СПС "Гарант". Укрупненные величины площадей отвода земли в постоянное пользование для установки унифицированных опор воздушных линий электропередачи напряжением 6-10 кВ (ВЛ) <362>; -------------------------------- <362> Составлены в качестве справочного материала к Нормам отвода земли для электрических сетей напряжением 0,38 - 750 Кв (СЭП N 14278тм-т1) (письмо АО РОСЭП от 3 апреля 1996 года N 07.09-96) // http://www.энергосайт.рф/load/normativy/normy_otvoda_zemli_14278tm_t1_dopolnenie/12-1-0-177. Нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса (утв. Постановлением Правительства РФ от 02.09.2009 N 717); заменили нормы СН 467-74 <363>; -------------------------------- <363> СПС "Гарант". Нормы и правила проектирования отвода земель для железных дорог (ОСН 3.02.01-97); заменили нормы СН 468-74 <364>; -------------------------------- <364> СПС "Гарант". Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством Комментарий к статье 34 Сложность применения на практике комментируемой статьи заключается не в самом порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, а в определении перечня таких участков. Ни в ЗК РФ, ни в каком-либо другом нормативном акте федерального уровня, ни в законодательстве субъектов РФ, наконец, зачастую в муниципальных нормативных правовых актах мы такого перечня не находим. Кроме проблемы определения собственно перечня земельных участков, применение ст. 34 ЗК РФ связано с проблемами законодательной и юридической техники. В отличие от ст. ст. 31, 32 ЗК РФ и (косвенно) 33 ЗК РФ, которые посвящены выбору и предоставлению земельного участка для строительства, ст. 34 ЗК РФ регулирует иную правовую конструкцию - предоставление участков гражданам "для целей, не связанных со строительством". В соответствии с ч. 13 ст. 1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а здания, строения и сооружения - объекты капитального строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ч. 10 ст. 1 ГрК РФ). Указанное исключение, как мы видим, представлено постройками сборно-разборного характера, которые не имеют прочной связи с землей (не имеют фундамента, как иногда указывают федеральные и арбитражные суды), иначе говоря, не соответствуют требованиям, которые установлены ст. 130 ГК РФ для объектов недвижимости. Если быть до конца последовательными, то следует указать еще и на невозможность регистрации права и внесения в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на постройки сборно-разборного характера. Вместе с этим обращение к ст. 263 ГК РФ, которая называется "Застройка земельного участка", и анализ используемых в ней понятий и терминов свидетельствуют о содержательном соответствии понятия "возведение" понятию "строительство", которое раскрывается в ч. 13 ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить (выделено нами. - С.Г.) на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное (выделено нами. - С.Г.) или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Даже при беглом взгляде на оба пункта ст. 263 ГК РФ становится ясно, что состав застройки земельного участка связан с деятельностью собственника по возведению зданий и сооружений и с этой точки зрения практически ничем не отличается от строительства в понимании ч. 13 ст. 1 ГрК РФ. Важно также иметь в виду, что часть первая ГК РФ введена в действие с 1 января 1995 г., хотя глава 17 - со дня введения в действие ЗК РФ (то есть 29 октября 2001 г., если считать с момента публикации его текста в Собрании законодательства РФ, N 44, ст. 4147). Однако уже по состоянию на 1 января 1995 г. текст ст. 263 ГК РФ был подготовлен и вообще претерпел до настоящего времени одну незначительную редакцию во втором предложении п. 1 (фраза "а также требований о назначении земельного участка" с 2007 г. стала звучать как "а также требований о целевом (выделено нами. - С.Г.) назначении земельного участка"). Конструкция ст. 263 ГК РФ, если судить о понятийном аппарате подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, учтена законодателем во время работы над текстом ЗК РФ: собственник земельного участка имеет право "возводить (выделено нами. - С.Г.) жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения...". Тем не менее, если понимать буквально смысл названия ст. 34 ЗК РФ, да и вообще всей конструкции, которую попытался выстроить в ней законодатель, то следовало бы найти в законодательстве недостающие ее элементы и дать соответствующее толкование. Пока же примем в качестве гипотезы тезис, во-первых, об отсутствии какой-либо связи между застройкой земельного участка и деятельностью собственника по возведению зданий и сооружений в Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах" и Законе "О личном подсобном хозяйстве". Во-вторых, - тезис о том, что на земельных участках, которые предоставляются гражданам по правилам ст. 34 ЗК РФ, возможно возведение построек только сборно-разборного характера, а возведение не является юридическим понятием в ЗК РФ и не имеет ничего общего со ст. 263 ГК РФ.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 102; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!